楼市，前路漫漫，但路在何方？

sanasnoz

许久未动笔，去年是忙，今年是慌，一直在思考，房地产未来会怎么走，我仅有的一丝技能如何在未来谋生！有些浅薄的思考，就当是随笔记录吧！
一、鼎盛已过，背景已变。
都知道从18年以后，虽然价格年年高升，但房地产的销量就呈逐年下滑的趋势，从21年底到今年上半年的形势来看，房地产未来销量会呈现持续下滑。巅峰已过，时代背景已变，黑铁时代的房地产将面临什么局面？
1、 城市化进程放缓，需求暴跌；
过去20年，中国完成了近30%的城镇化率提升；而未来10-20年，中国可能的城镇化率提升空间或只有10%；需求骤减之下，销量必然是持续下滑。
2、 低生育率和高老龄化率
21年中国出生人口一千万刚出头，净人口增长率48万；随着老龄化加剧和肉眼可见的人口负增长，未来中国的房屋空置率会大幅提升，尤其是产业空心化的三四线和小县城。
3、 弱二线和三四线城市高存量
毋庸多说，这些城市的存量突破天际，政府还想着救市，卖地，太天真，以前拿地主力的民企，至今半死不活，用什么去拿地；老百姓收入下滑，拿什么去买房；未来5-10年能把现在的库存去划掉，已然不错了。
4、 房企长期去杠杆大势所趋
高周转带来的高杠杆，是本次房企暴雷的关键原因之一。国家为了预防系统性的风险，强制房企去杠杆，是晚痛不如早痛；未来的房企必然是向着更稳健的模式走，稳健意味着有多大本事吃多大的肉，别再贪多冒进了。
5、 预售制面临极大的挑战
看看这几天烂尾导致的TD风波，未来购房者在购房时，能够信任的房企还有几家？房企在未来加大现房的比例，或许不是一种出路；对民企而言，先自救吧！对央国企而言，有那个资金实力，多起一下带头作用可以吗？
6、 金融政策风向也在变
虽然这段时间政府有向房企松开金融的口，但房企依然面临极大的金融风险；这轮能活下来的房企，除了央国企外，金融依然不会再像以前那样偏袒。没钱了，依然想做房地产，那就得去探寻新的模式了。
二、知道前路漫漫，但路在何方？
房地产跨不掉，也不能跨。它依然是一个超10万亿的大市场，但背景变了，未来的发展模式也肯定要变，但怎么变，我不是大佬，看不明也做不了主，只是想知道在未来新模式下，我是否还能混口饭吃。
1、 最浅显的方向改善趋势，注重质量
这点其实大房企已经很卷了，都在产品创新的路上卷死对手，也卷死自己；未来改善为王的趋势下，产品创新与产品质量把控势必会更卷！
2、 地产新模式怎么变？求指教
① 半售半租：一半期房或现房销售回血，通过传统贷款模式来完成资金需求；一半作为保障性租赁住房，通过Reits等模式资本化。保障性租赁住房在专业机构手中，保值率会明显高于普通老百姓持有散租。
② 继续传统模式，但是精细化管理，不再追求大规模、追求速度。
③ 学习欧美的现房销售模式，从部分现房销售到全部现房销售，通过10年慢慢转变。
3、 或许房企该认真思考多元化经营和服务。
伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。
4、 城市的分化，大房企聚焦核心城市，小房企深耕某一城市
小而美、小而精对目前的小房企或许才是生存之道；深耕单一城市，做质量与口碑，去库存之下未必没有机会，切忌贪多求快。大房企聚焦人口流入的核心城市，以后是央国企和信用民企的天下。
5、 职业经理人，熬过阵痛，剩者为王！
赚过快钱的地产人，经历苦难，才会更加适应未来的赚小钱、赚慢钱、赚长钱的房地产！尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。