上半年超180省市优化楼市政策，从历史经验看市场何时恢复

前程无忧

今年以来，面对国内疫情反复、国外政治局势变动等因素，我国经济下行压力明显加大，“稳地产”在稳经济中的重要性提升。在购房者置业情绪低迷，房地产市场明显降温的背景下，中央和地方频繁优化房地产调控政策，力促房地产市场平稳运行。上半年全国有超180个省市放松了房地产调控政策，出台频次近500次。4月以来，信贷政策持续改善以及各地高频优化楼市政策，标志着地产政策进入实质性放松阶段。对比历史周期，政策进入实质性宽松到市场企稳恢复一般需要两个季度左右，本轮市场企稳恢复尚需一定时间。


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回顾历史周期，从调控全面放松到市场企稳恢复需要传导时间

房地产行业在过去20多年的快速发展过程中，经历了多次周期性波动，在市场进入深度调整阶段，政府通常会进行逆周期调节，放松优化政策，促进市场恢复。08、14年两次下行周期中，房地产交易冷淡，投资开工低迷，中央均通过多次降准降息，全面放松需求端限制性政策等手段进行逆周期调节。在政策优化调整下，2009年、2015年房地产市场均回归到量价增长的路径中。我们通过参考08、14年的政策路径，并结合当时的市场环境及恢复节奏，对本轮市场周期趋势进行分析判断。


值得注意的是，相比08、14年，当前市场所处的行业阶段已完全不同，且受到疫情冲击以及近两年房地产供需两端政策持续深化的影响，市场波动趋势更为复杂。

图：2007-2022商品房销售面积累计同比及百城价格同比对比图

数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

从周期拐点来看，房地产市场成交面积在深度调整期出现转折的时间点与中央房地产政策调控存在密切关系。对比历史周期，在中央较大力度政策出台，同时各地跟进后，全国商品房销售面积同比降幅将在短期内完成筑底。从政策传导时间来看，从政策发布到房地产市场销售同比实现正向增长通常会经历两个季度左右的时间。

◆ 08年为应对金融危机影响，房地产政策放松力度加大，政策放松到市场成交规模同比回正的时间间隔约5个月


2008年次贷危机爆发，美国楼市股市双双大跌，之后迅速演变为全球性金融危机，对国内经济带来影响，以深圳为代表的城市房价明显下跌，成交规模下降。为了应对危机，2008年下半年中国宏观政策基调转变，房地产调控政策进入了短暂的放松阶段，支撑本轮周期回归上升趋势。

图：2007-2010年商品房销售面积累计同比及单月同比增速

数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

货币信贷方面，2008年9月-12月，央行四次降准五次降息，期间五年以上贷款基准利率从7.74%降至5.94%，大型金融机构调低法定存款准备率2个百分点。政策导向方面，2008年11月国务院常务会议宣布了四万亿投资计划，其中保障性住房投向的预算约4000亿元。中国经济增速探底回升，GDP增速由2009年一季度的6.4%回升至2009年三季度的10.6%，2010年一季度达到12.2%。


房地产调控上，需求端通过调整限贷、交易税费等降低了购房门槛。2008年10月，央行提出“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％”，公积金贷款利率“五年期以上由现行的4.86％调整为4.59％”。同月财政部、国家税务总局表示“对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%”。2008年12月，国办加大了对二套改善住房的信贷支持。供给端对房企合理融资需求进行支持。2009年5月，国务院调整保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。直到2009年6月，银监会收紧“二套房贷”认定标准；2009年12月，国务院常务会议上“国四条”出台，标志着本轮房地产宽松调控周期结束。


从市场表现来看，2008年12月，商品房销售面积出现拐点，2009年3月，商品房销售面积单月及累计同比均转增。在08年的房地产周期中，货币信贷政策于9月最先进行调整，房地产政策10月限贷放松跟进，直到12月商品房销售规模同比出现拐点，2009年3月销售面积回归正增长，从政策发力到商品房销售面积实现同比正增长的传导时间约5个月。


◆14年经济增速放缓，房地产库存快速上升，政策开启新一轮宽松周期


2014年后，我国经济增速逐步放缓，由高速增长下降为中高速增长，GDP增长率由2012年的7.9%、2013年的7.8%降至2014年的7.4%。房地产市场经过一系列的调控收紧政策后，2014年商品房销售转向下行通道，房地产开发投资持续滑落，商品房库存不断积累，市场风险增大。在此背景下，2014年3月，政府工作报告提出“针对不同城市情况分类调控”，2014年4月，南宁率先放松限购，6月底呼号浩特取消限购，此后至同年10月，除北上广深外，其余城市均已取消限购。

图：2014-2016年商品房销售面积累计同比及单月同比增速

数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

货币信贷政策方面，中央多次降息降准，坚持稳健的货币政策化解房地产库存。2014年11月至2016年3月五次降准六次降息，五年以上贷款基准利率由6.15%调整至4.9%。大型金融机构调低法定存款准备率3个百分点。政策导向方面，2014年7月，国开行获3年期1万亿PSL支持棚户区改造。住建部座谈会提到“千方百计地消化库存”。


房地产需求端，中央和地方均开启放松通道，2014年4月，南宁率先局部调整限购政策，放松购房户籍要求，6月到9月，呼和浩特、宁波、杭州等二三线城市跟进并取消限购，截至10月仅北上广深限购未取消。2014年9月央行、银监会发布“930新政”，实行“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”


2015年3月，央行、住建部、银监会发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知，调整公积金首付比例，提出购买第二套自住房商贷首付降至最低40%，公积金购买首套自住房首付最低20%，公积金购买第二套房首付最低30%。8月，央行、住建部、银监会继续调整公积金首付，决定“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。”2016年2月，贷款限制进一步放松，央行及银监会指出在不实施“限购”措施的城市，首套房首付比例最低可降至20%，二套最低首付比例降至30%。直至2016年9月，20多个一二线城市密集出台收紧政策，重启限购限贷，标志着本轮政策宽松周期结束。


从供给端来看，2014年5月，央行在住房金融服务专题会上要求保证正常房地产融资需求。2015年9月，下调除保障性住房和普通商品住房以外的房地产开发项目的最低资本金比例至25%。


与此同时，2015年，“去库存”成为房地产工作重点之一，同年制定“棚改三年计划（2015-2017年）”，计划改造住房1800万套，且政府开始推动棚改货币化安置比例的提升，2015年8月，住建部、国开行要求各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标。此后，2017年国家再次推出“3年棚改攻坚计划（2018-2020年）”，再改造各类棚户区1500万套。期间，大规模棚改带动居民居住环境改善的同时，也使房地产市场进入快速增长期。


整体来看，2014年房地产的放松周期始于各城市全面取消限购，政策放松后，虽然供需两端双双发力，但数月内市场反应仍不理想，在2015年2月销售同比降至阶段性低点，待至4月商品房销售面积单月同比转增，6月累计同比转增。从2014年7月多城市全面取消限购到2016年4月商品房销售面积单月同比转增计算，政策传导时间约9个月。

自2021年下半年起，市场进入下行周期，2022年4月政策进入实质性宽松期，全国商品房销售面积同比转增仍需时间

2021年上半年房地产市场热度较高，中央及地方政府持续加码收紧房地产政策，调控方式、力度及精细化程度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断完善，政策效果显现叠加部分企业风险暴露，导致购房者置业情绪明显回落。7月，全国商品房销售面积单月同比转降，下半年各月同比降幅均较大。2022年以来，市场信心未见明显好转，房地产市场延续低迷态势。

图：2021-2022年商品房销售面积累计同比及单月同比增速

数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

本轮房地产的放松周期始于2021年9月央行“两维护”。2022年二季度以来，地方政府优化政策的频次明显加快，5月央行降低首套房贷利率下限且大幅下调5年期以上LPR，政策宽松力度明显加大。商品房销售面积同比下降趋势在5月有所减缓，同比筑底迹象显现，但销售同比恢复正增长仍需时间。


（1）中央层面，2022年上半年中央频繁释放积极信号，稳增长前提下满足合理购房需求


➤“房住不炒”“因城施策”仍是政策主线


2022年以来，“房住不炒”仍是政策底线，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”目标，同时，中央支持各地从当地实际出发完善房地产政策，促进已出台政策尽快落实到位，保持房地产融资平稳有序，有效满足居民合理住房需求。


3月，两会强调支持合理住房需求，因城施策促房地产行业良性循环，多部委积极表态防范化解房地产企业风险。4月，中央政治局召开会议，要求坚持“房住不炒”，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。


➤房地产信贷环境持续改善，供需两端支持力度均加大


2022年，在房地产市场持续低迷以及防范化解系统性金融风险的背景下，监管部门逐渐优化政策并支持房企合理融资。一季度，央行提出“支持房地产企业合理融资需求”。4月，央行、银保监会表示“做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务”。中央政治局会议亦强调“及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。”


5月，一行两会一所发声传达学习贯彻中央政治局会议精神“及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序”“做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。”证监会“积极支持房地产企业债券融资”，“允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目”。同月，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企，监管部门对民营房企的支持政策实质性落地。

图：2019年以来1年期、5年期以上LPR率和MLF利率变化

数据来源：央行，中指数据CREIS

另外，今年以来，央行一次降准两次降息，5年期以上LPR降为4.45%。2022年5月，央行和银保监会发布通知，降低首套住房商贷下限为不低于当期LPR减20个基点。5月，国务院出台33项一揽子稳经济措施，支持对疫情影响的企业和个人纾困，引导金融机构将存款利率下降效果传导至贷款端，继续推动实际贷款利率稳中有降。


（2）地方层面，优化调控政策频次创新高，力度不断加大


根据中指数据，2022年上半年全国有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次。热点一二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对调控措施优化的敏感性弱，政策效果不明显。

数据来源：中指研究院综合整理

表：2022年上半年地方房地产宽松政策汇总（不完全统计）

数据来源：中指研究院综合整理

➤超40城市优化限购政策，南京、武汉、合肥等补缴社保可购房


沈阳、成都、武汉等城市放宽限购政策，降低居民购房门槛。3月，郑州率先放宽限购，规定子女和近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。4月，沈阳发布通知，非沈阳户籍居民在沈限购区域购房不再提供个人所得税或社保证明。5月，成都规定近郊区住房不纳入中心城区购房套数计算，无自有产权住房且2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。宁波、南京、合肥等城市对购房社保年限购进行放松，允许补缴部分社保。


➤地方政府贷款支持力度加大，满足购房者合理住房需求


伴随着央行多次降息以及下调房贷下限，各地贷款利率持续走低。目前已有无锡、常州等超50城首套房贷利率降至4.25%下限，部分热点一二线城市商业房贷利率下调幅度亦较大，如西安从3月的5.76%降至4.7%，降幅超过一个百分点。

表：重点城市贷款利率政策汇总

数据来源：中指研究院综合整理

多地调整“认贷认房”政策，通过商贷首付比例、公积金政策优化调整等方式支持居民改善性需求。3月，郑州在二线城市中率先放松二套房认定标准，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭执行首套房贷款政策。4月，呼和浩特二套住房商业性个人住房贷款首付比例由现行40%调整为30%。5月，银川出台政策，包括个人通过商贷公积金贷首付最低20%，二套房最低30%；二套已结清购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策。6月，温州发布通知，在本市拥有1套住房但无住房贷款记录的或住房贷款已结清的，购买普通住房执行首套首贷优惠政策。


➤限售、限价、人才政策频频放松，货币化安置与房票安置重启，部分城市供给端预售资金监管有所优化


苏州、南京、六安、西宁等超30城放对限售政策进行优化，畅通二手房交易循环链条，促进改善性住房需求释放。


郑州、长沙等城市放松限价政策，另有超20城发布“限跌令”。郑州、长沙、东莞、洛阳、宿州等城市对高品质住宅放松限价。赤峰、绵阳、六安等城市签发限跌令，控制实际销售价格在备案价格上下幅度内。


黄石、如皋、岳阳等近80城市对购房者发放补贴，补贴方式主要涉及按套一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才房票奖励、购房价款的一定比例补贴等。人才政策频发，近70省市发布90余条相关政策。


出台人才政策的城市不仅包含上海、广州、南京等一二线城市，也包括上饶、岳阳、日照等普通地级市。主要包括放宽落户条件、放宽购房资格、发放创业/求职补贴、放宽限购及限贷、优化公积金贷款额度及首付比例、租房及购房补贴等多项举措。


南宁、怀化、兰州、绵阳、昆明、南阳等城市提出或鼓励货币化安置，另有郑州、宁波、温州等地重启“房票”安置。虽然房票安置给予奖励可能带动居民购房积极性，但房票安置同样降低了杠杆的使用效率，削弱了安置户的选择性，因此实际选择房票安置的居民比例仍有待观察。


南京、宁波等超30城对预售资金监管进行放松，主要涉及预售资金可用银行保函替换、资金提前申请解控、降低监管资金金额、按栋支取重点监管资金等。


➤部分城市持续完善政策工具箱，住房政策与人口、租赁政策等方面结合

表：2022年上半年创新型房地产政策汇总（不完全统计）

数据来源：中指研究院综合整理

目前已有苏州、扬州等超20城对多孩家庭优化购房限制，主要涉及放松限购和限售、提高公积金贷款额度、实施优惠利率以及发放购房补贴等。长沙、成都将住房政策与租赁政策结合，盘活存量的同时精准激活改善性住房需求。15城市提出“一人购房全家帮”的公积金购房政策。


另外，南京取消二手房限购、山东德州齐河县降低首套首付比例至10%等部分地方政策被叫停，“房住不炒”仍是底线。


整体来看，2022年上半年，宏观经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”重要性有所提升，中央多次表态支持地方政府因城施策稳定房地产市场。在市场销售继续下行的情况下，政策力度有望进一步加强。短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。


具体来看，需求端，一是，预计住房政策与人口、人才、租赁政策结合仍是各地因城施策优化调控政策的重要方向，跟进城市的范围有望继续扩大；二是，优化“认贷认房”标准、降低首付比例和房贷利率、降低交易税费等政策或持续，降低购房者的置业成本；三是，热点城市有望继续优化限购政策，允许补缴社保或个税成为样板，企业、法拍房等限购政策均存在优化空间；四是，各地政策或更加精细化，因城施策、因区施策，出台更加精细化、针对性强的政策促进刚性和改善性住房需求释放；五是，预计一线城市仍以微调为主，二线及三四线城市政策优化力度有望继续加大。


供给端，一是，预计将继续优化调整预售资金监管政策，更好地为企业补充资金流动性，提高预售资金使用效率。二是，降低企业税费支出，减轻企业资金压力或是企业端政策发力方向。


从市场趋势来看，2022年下半年，房地产市场整体仍面临挑战，市场恢复节奏依赖于宏观基本面修复程度、疫情防控效果、政策端优化力度等方面。政策传导角度看，本轮市场下行过程中，政策在今年二季度改善力度加大，因此传导到市场销售端直至同比回正仍需时间。预计下半年，在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等利好因素带动下，购房者预期和置业信心将会逐渐修复，基本面较好的部分热点城市市场或将率先进入恢复通道，进而带动全国市场情绪修复。乐观情形下，预计下半年商品房销售面积同比小幅增长，带动全年销售面积同比降幅在7%左右；中性情形下，下半年商品房销售面积与去年同期基本持平，全年同比降幅或超10%；悲观情形下，下半年全国商品房销售面积同比仍小幅下降，全年商品房销售面积同比降幅或超13%。