2022年下半年，楼市十大预测

sanasnoz

原创作者：柯谈
来源：柯谈地产观

2022年上半年，是有史以来楼市最惨烈的时期。各项指标开创新低、房企暴雷不胜枚举、各城库存泰山压顶、百姓普遍看衰后市。

每次熊市来临，都是墙倒众人推，期盼泡沫破裂、房价大跌，唯恐楼市不乱。只有高层次次救楼市于水火之中，然后房价扶摇直上。

没错，现在拐点又来了。熊市即将结束，牛市何时到来？下文是我对2022年下半年楼市的十大预测，看完你会豁然开朗。

1

楼市见底

从去年2021年9月底开始，高层调转枪头开始救市，至今整整9个月过去了，楼市终于见底了。

国家统计局公布的5月份数据如下：全国销售商品房10970万平方米和10548亿元，分别环比4月上涨26%和30%；土地购置面积和土地成交价款分别为623万平方米和434亿元，环比4月分别上涨46%和53%；房地产开发投资额为12980亿元，环比4月上涨14%；房企到位资金11882亿元，环比4月上涨15%。

5月各项房地产数据环比4月全部上涨，结束了从去年四季度开始的连续下跌。毫无疑问，房地产已经触底。

大尺度的刺激政策之下，很多城市都开始燥热起来。全国范围来讲，目前楼市有明显热度的有如下几个城市：东莞二手房成交量连续4个月上涨；苏州、佛山限购松绑后，新房、二手房成交量明显上涨；成都从去年11月开始，二手房成交量持续高位运行至今，热度不减；杭州5月17日二手房限购放松后一个月，二手房成交量直接翻倍，但仍处低位；合肥5月10日放松调控后一个月，新房、二手房成交量都上涨5成左右；青岛6月初再次放松限购后，新房、二手房成交量大幅上涨，后续有待观察。

我6月27日发布在柯视角的原创《楼市触底，即将反弹？》中说的很明确：“虽然5月各项数据已经触底，但是同比去年还是下跌状态，所以，政策面还会继续发力、继续宽松、继续刺激，直到成交量和房价都明显上涨”。

说白了没有救不起来的楼市，就看尺度够不够大。

2022年下半年，楼市触底回暖已经是板上钉钉的事！

就在我发文做出此判断后的第二天，万科董事长郁亮在6月28日股东大会上也表示：“从短期来看，市场已经触底，但是恢复是个缓慢温和的过程”。

目前已经可以确定：楼市拐点已经来临，触底回暖已在路上。

2

U形回暖

这轮周期中，房地产将会“U”型回暖而不是“V”型快速反弹，我是全网第一个提出此观点的自媒体。

为啥是“U”而不是“V”？因为这轮房地产熊市太惨烈，各项数据都是创记录的负增长。暴雷房企数量史无前例的多，所有房企在去年的三道红线两道红线强力去杠杆中都是元气大伤，包括央企、国企和民企，不敢拿地不敢建房。2022年的疫情持续时间更长，波及范围更广，对经济的伤害更大，对百姓收入的减少更甚。居民部门的杠杆率已经创新高，立刻再加杠杆有难度。美国等发达国家开始疯狂加息，抑制我国货币放水的规模。此外，最重要的一点是，这次对房地产打击太重，扭转百姓的悲观预期不是一朝一夕。

所以，虽然楼市已经见底，但是绝对不会出现2020年那样的“V”型快速反弹，而是会在底部持续相当一段时间，蓄势待发“U”型回暖。

回暖形态不同，但可以断定的一点是：一线、强二线房价已经到底，绝不会再跌，至于啥时候开涨，要看政策力度了。

3

降准降息

6月27日，央行官网公布了央行行长易纲接受专访时的全文，他明确：“今年以来，受疫情和外部冲击等影响，中国经济面临一定下行压力。货币政策将继续从总量上发力以支持经济复苏”。

由于中美经济周期相悖，导致我们货币放水空间狭窄，但是2022年下半年，我国至少还有一次全面降准和5年期LPR降息。

2022年1月20日5年期LPR从4.65%降至4.60%，5月20日继续从4.60%降至4.45%。目前央行规定首套房贷利率下限是4.25%，这个利率已经是历史最低值，所以再多次大幅下调的可能性很小。

但是楼市反弹乏力，严重拖累经济增长，所以，下半年降准降息还会继续。

4

地王诞生

随着郑州土拍于6月22日结束，今年22城首轮集中土拍正式收官。虽然各地已经绞尽脑汁降低土拍门槛、增加房企利润、推出优质地块，但土拍结果还是断崖下跌。

据克而瑞数据显示，今年22城首轮集中供地共成交地块296幅，总出让金近5000亿元，较去年首拍大跌50%，成交面积不及去年首拍的40%。在今年首轮集中供地的22个城市中，有16个城市首拍溢价率不到5%，有14个城市遭遇流拍，其中天津流拍率最高，达到83%，而沈阳、济南、长春等地供地热度非常低。

不过，随着救市的层层递进，接盘侠的逐步入场，房地产数据的触底回暖，房企拿地热情会有回升。

完全可以预见，今年下半年各地第二、第三批次的土拍热度会逐步走高，年底时，部分城市还会再次诞生地王。

地王的出现，是房价上涨的体现，是房企抢地和百姓抢房共同叠加的必然结果。

5

一线开始放松调控

4月15日，我曾在上海疫情最严重的时候发布了原创《这波疫情之后，上海房价会下跌吗？》，对上海后市有过预测：






事实胜于雄辩，我对上海的预测再次精准兑现：

一、疫情之后，根本没有出现集中逃离上海的局面，反而是大批的毕业生和来上海的就业者直接推高了上海的租金，租房市场一房难求。如果非要说逃离的话，那就是上海人去三亚旅游把飞机都挤爆了。

二、疫情后的整个6月份，上海新房热度非常高，二手房成交量直接追平封控前的3月份，达到1.3万套，要知道，6月前半个月其实很多小区和很多家庭还是不太愿意接待看房客的，在这种谨慎操作下，新房、二手房的成交量已经属于大幅反弹了。接下来的7月份上海二手房成交量超过2万套，根本不成问题。

三、我在4月15日的原创中已经断定：上海一定会放松调控。结果，解封前一天的5月29日上海就急不可待的发布了50条救市政策，明确提出要：一、完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求；二、全面落实各类人才计划和政策，优化人才直接落户、居转户、购房等条件。

目前第二条优化人才落户已经兑现。上海6月28号发布的《关于做好2022年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业工作的通知》大幅放宽了落户条件：上海所有高校和研究所的应届硕士可以直接落户上海，不用打分；上海15所双一流高校的应届本科毕业生，在五大新城和宝山金山工作，也可以直接落户上海，不用打分。这两条政策可以直接为上海引进10万个接盘侠，创造10万张房票。

接下来第一条：“完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”也一定会兑现的。首套二套首付太高，是目前抑制上海楼市的最大杀器，降低首付势在必行，比如提高普通住房标准，比如三价就低放松。当然公积金、税费和限购的松绑也是很有可能的。

上海，已经迈出了放松调控的第一步，接下来，其它一线城市也会跟上。

根据下半年放松调控的先后顺序和楼市热度的高低，我给出如下排序：上海＞广州＞北京＞深圳。

6

抢人抢钱

就在上海大幅降低落户门槛的前一天6月27日，杭州也发布了《全日制本科和硕士学历人才落户政策》，明确毕业两年内的全日制本科、硕士学历、2017年后录取的非全日制研究生，可享受“先落户再就业”。

2022年各城市楼市放松有个显著特点，就是鼓励外地投资客入市接盘。比如南京、合肥、武汉一次性补缴6个月社保外地人就能买房。杭州也是特别针对外地人投资二手房放松了限购。彻底取消限购的二三线城市更是数不胜数。

现在各个城市对大学生和投资客都是虎视眈眈，犹如饿虎扑食一般。说白了，就是抢人抢钱，因为年轻人和资本是有限的，不可能阳光普照，哪里抢的多哪里才有前途。上海贵为一线都下场抢人了，其它城市更不可能坐以待毙。

2022年下半年，全国会再次掀起一股抢人才和抢投资客的高潮，符合条件的赶紧落户，有资金的赶紧买房。这个窗口期不会太长。

7

彻底脱光

上海的落户门槛已经大幅降低了，南京、武汉、合肥外地人只需一次性补缴6个月社保就可以买房了，7月2日证实，西安二手房成交参考价已经实质性取消，中介平台展示和银行按揭贷款已经不看指导价了。

2022年调控放松，已经没有不可能，彻底脱光将是必然。

二三线城市的限购会彻底取消，首付和利率会降至最低。而一线城市限购会松绑，首付也会降低。

接下来的走势已经是明牌：一线松绑，一线上涨，强二线跟上，全国回暖，救市成功。

8

明年再次收紧调控

2022年下半年楼市会反弹，一线、强二线新房、二手房成交量会持续上涨，房价会持续上涨。

但是今年下半年绝不会收紧调控，因为根基还不牢、经济还不稳、库存还没完。

2023年年中之后，大概率会再次收紧调控。一线领头羊先调，二三线跟上。

这轮房价能涨多少，初步预测，应该和2020-2021年相当。毕竟2020年调控基本没松，而今年是连底裤都要脱光了。

9

涨涨停停的房价

我有个深刻感受，就是2022年是楼市看空者最多的一年。

为什么？因为大家收入降低了。为什么收入降低了？因为疫情影响。大家觉得自己收入少了，买不起房了，所以房价就应该跌。

但是大家是否认真思考过，如果没有去年的三道红线、两道红线和二手房指导价，房价会如何呢？答案就是继续接着涨。

其实，房价涨跌和一部分人收入减少完全没有必然直接的联系。从去年下半年开始的这轮房价下跌，完全是政策打压的结果。

政策打压的目的是不让房价连续上涨，而不是不让房价涨！涨涨停停很合理，持续上涨有风险！

美国建国246年，房价涨了246年了，加拿大建国155年，房价涨了155年，发达国家几百年的历史，至今也没有把房地产抛下。为什么我国98房改后仅仅才24年的时间，房地产就要一蹶不振呢？

其实，问题很简单，因为我们都太过渺小，蝼蚁之辈而已，没有选择的权利，更不可能改变历史进程，所以，我们唯一能做的就是期盼祖国强盛，然后把身价性命与祖国高度绑定，除此之外，我们别无选择。试想一下，如果中国的大城市真的房价如葱的话，你还能有好日子过吗！

10

群众永远是错的

务必记住：永远不要认同普罗大众的认知，永远不要跟随普罗大众去投资，因为群众永远是错的，唯有少数人正确，这个社会才能运转下去！