中国楼市进入“分化时代”

arrarpetahack · 发表于 2022-7-5 18:13:39

原创韬略哥

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楼市：上行与分化

2022年上半年楼市已然交卷，6月明显上行收官。

新房6月TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，单月业绩环比增长61.2%。二手房5、6月全国50城成交量连续环比增长14%、25%，二季度成交量比一季度增长约15%，明确亮出楼市回暖信号，但与往年相比仍有较大差距。

与回暖并存的是更为明显的分化：一线城市成交量整体环比上升122.1%，而三四线城市起色不佳。按照历史规律，楼市目前处于一线城市和强二线领头修复，带动其他城市复苏的阶段，整体回暖尤需时间。

图：2022年1-5月30个代表城市套总价均值和中位数较2021年变化图

我们剖析中国楼市的风向标“深圳”6月的楼市表现，即可看出端倪。

以深圳楼市为例：自“海德园”6小时成交57亿，成为2022年首个“日光盘”后，6月多个新盘入市，华润城润玺二期、天元、中海学仕里等均表现不俗,去化率在86%以上。但与此同时，也有部分项目开盘去化仅30%左右。

可见楼市分化不仅城市分化、城市内部也在分化。

毋庸置疑，目前是买房的好时机！全球通胀创历史新高，房地产依旧是抗通胀的优质资产选项；政策基已能出尽出；LPR下调，利率已处于历史低位；市场信心恢复，回暖趋势明显。

但是，目前时期楼市“上行”与“分化”并存，对于购房者，掌握“分化逻辑”至关重要。

那怎么把握“分化逻辑”？这就需要我们从实证中总结经验了！

我们来分析一下深圳热销盘的共性：海德园、天元位于福田CBD；华润城润玺二期位于南山科技园；中海学仕里位于龙华北站商务区。无一不是配套醇熟的深圳核心区核心地段！

数据来源：各项目开盘数据公布统计

市场分化时代，楼市已经进入“买方市场”，在肉眼可见的一二手倒挂价差下，以高性价比买"三核心（核心城市、核心区域、核心地段）+全配套"，才能打动客户果断出手。

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深圳，500－800万总价买哪里？

福田和南山目前的新房，配套稍微好一些，要么打新挤破头，要么开盘摸到上千万，根本不给刚需上车机会。

二手房方面，根据乐有家统计的目前市场热度较高的板块，例如宝安西乡、南山西丽、龙岗坂田与龙华“北站—红山”核心区，目前西丽与龙华核心区是二手成交价最高的区域。

新房方面，深圳中产购房消费普遍在500万—800万元之间。而在这一价格区间，深圳上半年累计销售4463套，其中龙华独占1265套，以近3成占比，压倒式夺冠。

数据来源：易居克而瑞

市场告诉我们，以500-800万元价格想在深圳核心区上车，享受一流的交通、市政、生活配套，首选龙华！

龙华何以备受青睐呢？

深圳“十四五”规划与2035远景目标明确提出：将龙华区的民治、龙华街道等纳入都市核心区。以前说龙华是福田的后花园，现在龙华的价格稳健上升、产业经济快步发展，龙华与福田逐渐形成深圳中轴的“双子星”格局。

随着北站片区被划去深圳“都市核心区”，龙华尤其深圳北站几何中心的区位优势进一步被彰显，“宇宙中心”（网友称龙华）展现出强大的集聚性。

（1）交通集聚的“北站交荟门户”

深圳北站高铁站是深圳最大的流量入口，也是亚洲最大、粤港澳大湾区最重要的城际客运枢纽。据公开数据显示，深圳北站来自全国各地的年商务客流量可达约7000万人次，日商务流量约20万人次。无换成即可直达香港西九龙、广州南等地，便捷通达全国。

北站生活圈示意图

同时作为龙华与福田链接的重要端口，4号、5号、6号三条地铁线汇集于北站。未来片区还将建设21、27、33号线，届时将成为6条地铁汇集的超级交通枢纽。

（2）产业集聚的“北站商务区”

龙华已经是名副其实的“数字经济第一区”，2020年，深圳市数字经济核心产业增加值达到8446.6亿元，总量和比重都位居全国第一！

“深圳北站超总基地”是深圳六大总部基地之一，计划引进30余家大型总部企业及上市公司。

深圳6+1总部战略分布示意图

龙华区十四五规划立足北站交通枢纽地位和目前发展，要将“北站商务区”以国际化视野、都市核心区标准，建设产值超2000亿元的世界级国际会客厅。这意味着北站直接瞄准“国际一流”水准，打造深圳国际化形象封面。

（3）商业集聚的“中央活力区”

龙华区2021年政府工作报告中提到，要打造深圳中央活力区，重点把龙华国际商圈建成市级核心商圈。

图片来源于龙华发布

北站、红山、龙华三大商圈汇聚超百万㎡繁华商业，星河cococity、红山6979、Costco（华南首家旗舰店、全国最大）、龙华天虹购物中心和玖钻商业、ATmall、华润上塘万象系商业、星河ICO、壹方城等打造了醇熟的商业氛围。

（4）文体配套集聚的“文化地标”

深圳北站2公里范围内一体四馆：深圳市第二美术馆、深圳市图书馆北馆、展览馆、演艺馆、简上体育综合体（若加上城市超核规划的三馆即是7馆）。北站片区内集中汇集龙华文体配套，其规划能级与密度已然超越配套略显松散的南山，足以匹敌福田、宝安中心区。

龙华北站片区文体配套示意图

（5）人才集聚的“流量红利区”

根据2021年中深圳市发布的第七次人口普查公报，龙华人口增加位居全市前列，常住人口252.89万人，占全市14.4%，超过南山、福田，已然表现出优越的“宜居性”。

数据来源：深圳第七次人口普查公报

单“深圳北站超级总部基地”就规划引进30家大型总部企业及上市公司，未来将容纳25万高端就业人口和11万居住人口。

客观因素反馈在市场上，是交通、产业、商业、配套、人口汇集于此，共同成就了龙华楼市的“热度”。

主观选择反馈在市场上，是后疫情时代，客户要求房子满足“三核心+全配套”，价值与居住兼得，而500-800万的价格区间，想买深圳全配套落地的、都市核心区核心地段的“优质住居”，这个愿望，只有在龙华才能实现。

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龙华打新参考

龙华买哪里？二手房指导价及成交价是我们新房打新的一个价值参照。

从二手成交来看，北站片区、红山片区成交溢价普遍高于市场指导价，和新房形成绝对价差，市场热度最高。

尤其北站片区，金亨利瑜璟苑实际成交挂牌价1200万，仅20天就以1170万成交，高于指导价45%，可见一房难求。再加上深圳北站片区住宅盘号称七年上新，因此同片区的中海学仕里开盘火爆，加推462套，当日去化约400套，去化率高达86%，所剩无几。

但不要伤心，同区域有个新盘即将入市——保利招商龙誉。

我们先一起来简单了解下项目：

保利招商龙誉由保利、招商双央企联袂开发。总占地约2.5万㎡，总建面约17.7万㎡，其中住宅占10.8万㎡，自带约2000㎡商业和约2500㎡的9班幼儿园，容积率5.0，绿化覆盖率约40%。是北站片区上新项目中占地最大的，因此内部配套极为完善。

推荐理由1：“163% ”的价差倒挂！

项目毛坯限价仅7.05万。周边二手房指导价都还要比打新价更高一些，实际成交方面，周边的万科金域华府、龙光玖龙玺等二手房价格早已达到10.5-11.5万/平，形成了绝对的价差倒挂。

数据来源：政府二手房指导价

推荐理由2：名校加持，教育资源优质

项目2022年龙华区教育局规划学区为深圳外国语学校（集团）龙华学校（以下简称深外龙），是深圳四大名校之一，区内重视，师资汇聚，重点发展，也取得了不俗的成绩，2021年首届中考，总均分龙华榜首，570分以上占比约9.2%，500分以上占比约70%，全区第一。

如果孩子考虑小语种方向，则首选深外龙，学校保送人数全国前3强，基本都可以保送到综合类和语言类大学。

此外，项目还是“一站式12年菁英教育”。自带1所9班幼儿园，周边四大学校，真正做到了“一站式12年无优菁英教育”，深外龙更是名校中的名校。择居于此，就等同于给孩子选择了丰富而优质的教育资源。

深外龙实景图

保利招商龙誉周边教育资源示意图

推荐理由3：“7年”上新稀缺盘

深圳北站片区住宅难求。这块地竞拍时引发了深圳地铁、中海、华润、特建发等众多国企纷纷出手。经过70多轮的竞价，最终保利溢价15%才拿下这地块，可见北站住宅上新何其难得！

如今保利携手招商，双央企实力联袂护航，共同打造都市核心精品人居，更加难得。

推荐理由4：内外部“全配套”落地

（1）三地铁+高铁枢纽交通

保利招商龙誉项目距离深圳北站仅约588米，交通常非便利。深圳北站高铁便捷通达全国，4、5、6号三条地铁线交汇，2站入福田、南山、龙岗，无缝通达深圳各大核心区。

保利招商龙誉区位示意图

（2）家门口城市超核

根据最新规划，深圳北站枢纽将通过构建“双芯三谷”城市一体化结构，进一步促进站城融合；还将搭建“山水遥望、三谷贯通”的开敞空间，强化山河序列。

北站总体规划效果图

与北站构成“双芯”的另外一芯即是“城市超核”，规划为新枢纽广场，将融合城市公园、复合业态、多维换乘等多元空间。通过“未来云环”，衔接周边生态屋顶，连廊和下沉广场延续，建构活力与自然共生的城市客厅。

城市超核规划效果图

（3）双三甲医院便捷就医

保利招商龙誉约3公里内双三甲医院：新华医院（在建中）、深圳市第二儿童医院（在建中）。并规划建设钟南山院士领衔的“广州医科大附属医院”。

（4）繁华商业购物无忧

项目享有享有北站、红山、龙华三大商圈，步行可达北站缤果空间和城市超核约13万㎡商超（规划），项目内部还自带约2000㎡社区商业。

图片来源于网络

（5）5公园环绕生态宜居

项目周边1公里内5大公园环绕：南园公园、北站中心公园、逸秀公园、白石龙音乐公园、玉龙公园。未来还规划建设12.4公里空中连廊，堪称亚洲TOP1。生态健康，绿色宜居。

片区公园示意图

（6）3大墅区低密舒居

由于片区内5大公园环绕，低密宜居，因此项目1公里半径内，水榭山、圣莫丽斯、熙园山院3大墅区。从圈层看生源，这里的教育也不会差。

（7）浓郁人文熏陶

保利招商龙誉与中国文化名人大营救纪念馆一路之隔，茅盾、何香凝、柳亚子等文化精英曾被营救至此，是深圳唯一上榜第三批国家级抗战遗址名录。再加上区域内2公里范围内一体四馆文体配套，区域文化氛围浓郁。

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当然，回归居住本质，产品与内部配套同样重要。

2014年，保利置业（香港）投标获取启德龙誉项目，推向市场以来，备受市场关注和买家欢迎。自此，「龙誉」成为保利高端精品住宅的标杆精品系之一。此次项目采用“龙誉”系标准，全面对标香港启德龙誉项目，以豪宅标尺打造都市核心精品住宅。

香港保利龙誉实景拍摄图上下滑动查看更多

第一就是园林标尺，项目构筑约5.9万㎡“私家园林”，而且做的非常细致。从主入口的酒店式落客区、到格调清雅的中心庭院、再到星级酒店式的入户大堂，精心设计了五重归家礼遇，回家的路上满满的仪式感。还依据第五代人居理念，设计了楼体空间绿化。公共园林也是以私家庭院样式和标准打造，将室内外空间融合，一庭一景，足见用心。

保利招商龙誉示意图上下滑动查看更多

第二是活动标尺，居住与此，就可以更深一层感受项目活动区划设计的体贴。项目拿出约1.2万㎡公共空间，设置了全龄段活动休闲模块。

有为老年人设计的日间照料中心、太极氧吧；为孩子设置的4点半学堂、儿童乐园。还有全民健身系统、运动盒子、健身模块、草坪会客厅、共享书吧、聚会天吧、情景化商业等。一家人不出小区，即可拥有丰富的休闲娱乐生活，这在后疫情时代，显得格外珍贵。