楼市成交恢复明显，房地产行业今秋暖意更浓

前程无忧

进入5月以来，随着各地刺激政策效应的释放，加之疫情影响的逐渐消退，各地楼市成交逐步反弹，并伴随着房价止跌企稳。业内预计，在今年下半年，楼市有望进一步恢复，全年整体成交额有望达到13.8万亿元。
成交恢复明显
机构监测结果显示，5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。二季度成交量比一季度增长约15%。核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力，环比增长势头比较明显。分城市看，太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量同比增长。
而实际上，5月单月销售环比改善。国家统计局在月中发布了 1-5 月房地产开发投资数据，虽然前5个月销售降幅持续扩大，但单月销售环比量价齐升，5月商品房销售面积1.10亿平方米，销售额1.05万亿，分别环比增长 25.8%和 29.7%，销售均价 9615 元/平方米，环比增长 3.1%。
中泰证券房地产分析师陈立认为，整体而言当前楼市的销售量价依旧在底部，单月环比有所改善，市场信心正逐渐恢复，新房表现好一些，二手房偏弱，同时低能级城市的量价下行压力依然较大。企业微观层面看，5月及6月初的案场看房数量明显上升，但转化率依旧偏低，导致去化率停留在低位，潜在购房者观望情绪浓厚，而这也让房企在推盘端延续偏谨慎态度。
楼市成交的改善，在很大程度上与政策改善及房贷利率的下降有着极大的关系。上半年，各城市因城施策，积极使用房地产调控政策工具箱，采用包括放松限贷（降首付、取消认房认贷）、限购、限售、个税免征年限缩短等措施，提振市场预期，恢复市场流通。去年下半年导致市场急速下行的金融信贷环境得到了明显的改善。今年以来，贝壳监测到的主流贷款利率持续下降。央行5月份下调了5年期LPR利率以及首套房贷款利率下限。
房价下滑趋缓
在楼市成交逐步改善的同时，房价下滑趋势也得到遏制。
国家统计局公布的数据显示，2022年5月，全国70大中城市新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，比上月减少4个；其中一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点；5月，70 个大中城市中二手住宅销售价格环比下降城市有53个，比上月增加3个。其中一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.4%转为持平；二线城市环比下降0.3%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
同比数据方面，5月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有 46个和57 个，比上月分别增加7个和1个；分城市能级看，表现与环比趋同，总体上呈现一线城市较强，二线城市有韧性，三线城市偏弱的趋势。
机构监测数据表明，二手房价格也已经接近到底。6月以来贝壳50城周度二手房价格指数环比下跌0.3%，比5月份跌幅收窄。分城市看，绍兴、南京、南通、苏州等14城市环比上涨，广州、珠海与上月持平。从同比看，上半年北京、上海、泉州房价指数同比上涨，部分城市房价同比跌幅开始收窄，表明房价正在接近底部。
今秋楼市企稳
机构预计，在今年夏末秋初，楼市将会完成筑底阶段，并逐步恢复。
当前政策继续宽松，有望推动基本面复苏。前不久，多地进一步出台房地产宽松政策：合肥加大房地产开发贷款投放，提高对优质建筑企业的授信额度；四川内江多孩家庭购买二套房首付最低两成，最高补贴2.4万元；重庆公积金贷款单笔最高可贷80万元，首套房首付最低两成；杭州无房职工家庭首次购房公积金最高可贷 120 万元。数据上看，此前出台多项政策扶持的城市确实呈现出成交量价改善的趋势，当前行业基本面依旧较为脆弱，且近期高频数据下的行业复苏也呈现出结构性行情而非全局改善，因而政策面的继续宽松是给市场增强信心，让行业真正实现复苏的必要条件。


当然，根据历史政策传导规律，市场复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段。贝壳研究院认为，第一阶段领头复苏，即少数领头城市市场信心率先修复，成交量修复增长、价格止跌企稳；第二阶段更多的城市跟进，出现量增价涨。第三阶段修复传导至其他基本面较弱的城市。当前市场走到了复苏的第一阶段向第二阶段过渡时期，即强二线和一线城市领头修复，普通二线及以下城市预期仍在低位。
从2014-2015年市场复苏时间节奏看，第二阶段复苏在第一阶段约3个月之后，第三阶段在第二阶段约4个月之后。考虑到本轮下行出现房企流动性风险和疫情扰动风险，本轮市场第二、第三阶段修复所需时间可能更长，并且第三阶段修复只包括部分城市。据此推演，今年8月普通二线城市房价企稳，年底部分低能级城市房价企稳。
贝壳研究院预测，假设下半年外部经济形势没有突发事件，根据不同城市需求基本面和政策支持力度综合判断，预计今年6-12月一线城市与去年同期销售额基本持平，二线和三线及以下城市同比略有下降，带动2022年全年一线、二线、三线及以下城市销售额同比降幅约9%、19%、14%，全国商品住宅累计销售额13.8万亿元，较2021年降幅15%。考虑到二手房市场主要集中在一二线城市，二手房销售额同比降幅可能更大，比2021年下降20%。