楼市新周期改善风起，数据看谁在破局整合资源做“爆款”？

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6月沈阳房交会104.07亿收官，从房交会数据看，7天累积成交6854套，成交总面积81.62万㎡，成交套均面积119㎡，可见改善需求占市场主流。

沈阳新建商品住宅市场走势

从房谱网统计沈阳新建商品住宅市场走势数据可见，疫情过后，沈阳楼市开始回暖，6月百姓购房需求借房交会市、区、楼盘各项利好叠加集中释放。改善置业需求当道，改善客群置业风往哪吹？一同和笔者到市场上去看一看。

改善需求客群置业风往哪吹？

首先从全国改善需求来看，近日中指研究院的一份调查报告指出：“市场愈发理性，购房者更倾向于整合资产，往抗风险能力强的优质资产转化。优越的地理位置、高量级规划、交通配套、对品质客户都有着更高的吸引力。”
其次，从人们“改善居住观”变化来看。“改善”意味着什么？从传统改善层面来看，2房换3房，无学区换有学区产品，绿化低住宅换新区高绿化园区，在城市边界不断外扩的市场环境，改善的评判标准便没有了核心区和居住业态的考量。但在楼市新周期，尤其是近两年，楼市跌宕，有能力的购房者将视线从新区发展回归“核心主城区改善”，从“购买新区发展潜力”转换至“购买城心稀缺价值”。一方面，是城市核心资产应对市场风险的能力，在近两年市场跌宕中得以显现。另一方面是人们住习惯了高层，更清晰认识到洋房产品舒适度的居住价值回归，尤其是城市核心土地紧张之下，洋房对土地条件要求极高，越是城市稀缺，就更是弥足珍贵。



从沈阳市场来看，也是如此，市场城心豪宅产品备受追捧。日前房谱网发布《2022年6月1日-6月19日沈阳主城区项目备案TOP10》。从发布榜单来看，皇姑区项目成交占比最高，其中一环金地九阙台以首开成交4.3亿元，去化率95%，创近一年来沈阳最高开盘记录。

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从金地·九阙台产品来看，洋房、小高层为主的产品构成也让其成为近两周市场的宠儿。从沈阳新房市场数据来看，位于一环的金地·九阙台的热销，恰验证了新周期市场环境下，改善客群正向有着优越地理位置、高量级规划、高能配套的“核心主城改善”贴近。

核心主城改善需求如何定义？

对于“主城核心改善产品”应该如何定义，满足哪些条件，在与购房者交谈中不少人提到“环境一定得好，改善就是要改善居住环境，公园绿地不能少”，“主城改善自然要各项配套便利，交通、购物，去哪，买什么都方便不是”，“园区品质改善，高筋水泥大高楼里让人喘不过气”。
从购房者的交谈中发现，改善需求之下，人们已经提高了对开发商的要求，无形之中从项目空间、产品上的服务，延伸到了项目与城市空间、城市服务的融合共生。如对项目周边城市基础设施公园、市政、景观的要求；如对城市生活服务如购物，休闲，运动交通的要求；对社群服务如老年，儿童等群体生活发展的关照等。
从个人居住空间的私域品质要求到对居住区域公域空间的全面要求。那么销冠产品——金地·九阙台又是如何满足的呢？

核心主城生活配套完备

稀缺产品成长性迎合时代需求

金地·九阙台位于皇姑一环塔湾街与舍利塔路交汇东行100米，稳稳的城市核心，但笔者初到这里的却一点感受不到“塔湾的热闹”，反而有着一股曲径通幽入园境的自然之感。

营销中心实景图

由于项目紧邻舍利塔公园，且台地地貌，深隐主街之内，缓行而至，除了一排排购房者的车辆停于营销中心门前，彰显热闹。不然一座唐风雅貌风格的建筑落于此处，便如拜访古迹园林，名家府邸，气派非凡尤显门第。立于金地·九阙台，舍利塔公园尽在眼前，时候正好，便可一赏“盛京八景”之一“塔湾夕照”的余晖美好。这便是得益于10万平舍利塔滩地公园的自然恩赐，一环之上，与滩地公园为邻，大隐于市的静谧宜居环境，让笔者的第一观感便爱上了这里。

“盛京八景”之一“塔湾夕照”

行至营销中心内，唐风建筑风格的营销中心，细节之处隐含着现代生活的品质与尊贵。

营销中心实景图

诗词中常说“玉辇纵横过主第，金鞭络绎向侯家。”“诗人游上苑，车如流水马如龙”，看了项目的区位路网，这话一点不过。项目临西一环塔湾街与北一环崇山路，可快速连接城市重要南北主干道及环路，出行便利，无论是地铁10号线塔湾站还是多条公共交通组成的通达路网，直达沈阳站、大原街、五爱市场、铁西广场等城市枢纽及商圈，在这样一个一环之上的项目上，沈阳城市立体交通路网便利展现淋漓尽致。
有了以上城市基础服务设施的顶级配套，那么城市生活服务配套又如何呢？塔湾商圈在沈阳可以说是“古色古香又活色生香”。有人可能没去过舍利塔公园，一感两代帝王都的文化传承，但想必很少人没去过“兴顺夜市”，各地特色美食盘活塔湾夜经济同时，早已成为沈阳走向世界的城市夜生活名片。

兴顺夜市

同时，项目周边大型商超家乐福及综合商场信悦汇近在咫尺，直线 3 公里范围内，北一路和北行两大商圈，让人们购物、休闲娱乐生活丰富多姿。在医疗方面，沈阳医学院附属第二医院、中国医科大学第一附属医院等顶级的医疗资源在项目直线2公里内全覆盖，高能配套不过如此。



而在改善家庭更为注重的“教育”配套上，不少营销中心购房者表示，学区是看好金地·九阙台的重要考量因素。从2021年沈阳市发布的学区划片情况来看，金地·九阙台周边小区学区划分更是令人艳羡，小学为塔湾小学，中学为虹桥中学总校。家里有孩子关注学区划分的朋友想必对“虹桥总校”的意义理解更为深刻。虹桥总校是皇姑区龙头初中，教学质量优异，学生成绩名列全市前茅，2020年该校状元排名沈阳市第二(753分)，2021年该校状元排名沈阳前十位。“城心学区住宅”的改善则更展现着圈层客群对未来家庭成员成长，发展的思考。
从以上金地·九阙台配套规划以及项目首开4.3亿的创纪录成绩来看，诚如中指院调查报告所说“优越的地理位置、交通配套对品质客户有着更高的吸引力。”那么在产品的高量级规划上，项目又是怎样的呢？

夜景鸟瞰图

金地·九阙台超3万方，1.5低容积率改善品质大盘，其以别墅、洋房、小高层为主导产品规划，足以让向往城心的改善客群聚焦。首先是产品稀缺性，近3 年间，关注沈阳土地市场朋友会发现，4%的一环土地供应占比，让每一块城心土地入市都成为万众焦点，且高于2的城心土地容积率决定并不是每块土地都可以建洋房，住惯了高层的人们谁不渴望花园洋房，别墅私邸？其次，户型空间的成长性，项目主打117平、137平改善户型，全三室以上户型设计，无论是三口之家，二孩家庭还是三代同堂，空间的功能性与舒适性为家庭成长全周期考量。

样板间实景图

无论是刚需主导市场的过去，还是当今新周期市场环境下的“核心主城改善需求”，“洋房专家”金地一直以高品质口碑常胜市场，如今改善需求之下，住宅回归居住价值，产品力至上的“战场”上，则正是金地最为擅长的地方。深耕沈阳城市16载，匠心品质之上，整合一环城市核心资源，为项目赋能，为市场新周期百姓改善需求作注。项目首次开盘即“爆款”，更为沈阳高品质改善置业风潮领航立新标。