成都楼市的天堂与地狱：有项目开盘售罄，有项目连续滞销

前程无忧

受交易整体低迷、资金流动性受限等影响，房企生存仍面临考验。

中房报记者 刘洪材 成都报道
博弈充斥着“新一线城市”成都。
6月16日，国家统计局发布了“2022年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，成都市新房价格指数环比上涨0.9%，同比上涨3.4%；二手房价格指数环比上涨0.9%，同比上涨3.8%。一二手房价环比领涨全国。
价格上涨的同时，楼市成交情况却并不理想。
据中指院数据，2022年5月成都中心城区商品住宅成交面积环同比均下降，成交115万平方米，环比下降13.1%，同比下降5.7%。成都二三圈层的蒲江县、大邑县、东部新区单月成交量不足2万平方米，相对较低。
从去化情况来看，5月份成都区域商品住宅库存面积为2339万平方米，环比上升2.6%，同比下降1.8%；出清周期为13.1个月，较上月扩大0.7个月、较去年同期扩大2.6个月。
今年1~5月份，成都市商品住宅成交843.5万平方米，亦同比下降26.3%。
“相比去年，我们在成都三圈层布局的项目销量急剧下滑，客户观望情绪很浓；目前在价格方面未做调整，将在产品品质方面进行提升，赢得客户。”成都某央企项目营销总监表示。
受交易整体低迷、资金流动性受限等影响，房企生存仍面临考验。

“冰火两重天”的市场景象

数据来源：中指院
市场正涌现出新的热情。
5月份，成都两次发布新政调整楼市，包括放松家庭住房总套数认定标准、放松无房居民家庭认定标准，以及提出二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房等政策。
6月份，成都又出台了“稳增长40条”，明确提出对引进人才、二孩及以上家庭等购买商品住房（含二手房）按照相关规定给予适当支持，完善住房领域金融服务等。
新政发布后，成都市中心城区、高新区、天府新区热门新盘出现了人头攒动场面。
高端项目天府新区麓湖生态城总价543万元，开盘即售罄；刚需盘新鸿基悦城3期则称有10万人报名， 造成了疯抢局面，成都市住建局官方网站一度瘫痪。此外，成华区的滨江壹号放出1386套房也在6月24日开盘售罄。
成都房地产行业一资深人士对于部分项目的火热表示，新鸿基悦城处于成都主城中心区和天府新区核心位置，限价后每平方米不到2万元，且存在较大价差，目前该项目一二期二手房参考均价为19517元/平方米，贝壳挂牌均在27000元/平方米，引发市场关注。
另据官方提供的数据显示，6月13日~6月19日，成都共有10个商品住宅项目开盘选房，共有房源1848套，成交769套，整体去化率42%；10个楼盘中最低去化率4%，有5个楼盘去化率在70%以上，另有1个楼盘开盘售罄。
如成都市天府新区的万达1号推出128套房源吸引385人参与摇号，开盘售罄，触发3倍熔断；高新区中建锦澜壹号开盘去化率达73%，龙泉驿区龙湖焕城去化率达到88%。而位于天府新区的华润天府幸福里、建发天府和鸣去化率仅为4%。
扩大范围来看，五六月份成都一圈层项目开盘去化率为60%，主因是价位低；其他项目去化率较低，如位于新川板块的金隅金成府5月7日取证，联排叠拼销售价格为5万元/平方米，去化效果不理想。



2022年5月，成都新盘开盘平均认购率55%，购房者观望情绪较强。数据来源：中指院
从2022年上半年成都市三圈层楼市销售来看情况则更为严峻，青白江区已出现销量较好的楼盘每天仅成交几十套、销量低的则连续多日出现零成交的状况。
面对低迷市场，开发商大多选择降价销售。成都近郊邛崃市欢乐颂项目，4月底时售价为8000元/平方米，“五一”假期后价格降至6800元/平方米，下跌15%；崇州三郎国际旅游度假区御山也在“五一”假期后将价格从8300元/平方米下调到了7300元/平方米，实现以价换量。

何时真正回暖？

“新政实施以来，看房人数确实有一定增长，但成交量不大，受疫情和经济下行影响，大多数购房者持观望态度。”成都市成华区深业四季华庭一赵姓经理表示。
库存高企，市场环境未完全回暖引发房企担忧。
“房企融资环境也在进一步恶化，主要是房地产行业整体融资政策没有改变，金融机构从风险偏好角度选择集中向国企、央企地产以及城投企业发放贷款。很多已经暴雷的民企就因某笔融资债务到期不能兑付引发，这种情况及趋势在当前仍在延续。”上述房地产资深人士对记者表示。
市场何时走出低迷？
中指院四川分院分析师认为，从前几轮调控周期观察，从政策放松到市场出现明显变化大致需要两个季度传导周期。由于因城施策、外部环境不确定性、疫情、经济下行等多重因素影响，本轮周期明显拉长，传导时间预计也将会更长。一个可喜的现状是，1~5月成都市场成交量级在核心城市中同比降幅最小，成交总量则排在全国前列，包括产业人口高速发展的背景也给房地产市场提供了非常良好的基础。
一个可供参考的情况是，“5·31新政”后，成都二手房挂牌量大增。
据贝壳找房数据，新政发布数日，成都二手房挂牌量便增加近万套；5月份，成都二手房成交116.57万平方米，环比增加1.15%；成交套数共计12453套。6月份，成都二手房无论带看量还是成交量都有明显增长，单日二手房成交量超过500套。
“端午节过后，出售房子的卖家明显增多，政府对二手房市场有一些优化政策，市场也就活跃起来。”宏顺地产中介机构一人士表示。
“二手房交易往往代表着市场真实的走向，交易回暖证明成都楼市底部已经筑牢，市场正在回升通道中。”上述房地产资深人士表示。
（田恒铭对此文亦有贡献）