楼市面临“排队卖房”？3大信号坐实，7月起，房价走势或清晰明朗

前程无忧

如果时间回到7年前，闭着眼睛买房都可以成为人生赢家，一是政策在那个时期还并未完全收紧，二是货币化棚改拆迁降临，市面上充斥着大量购房需求，开发商捂盘惜售，炒房团择地买房，甚至连房产从业人员也对炒房开始眼红，但是，对于普通投资者而言，这或许只是套牢的开始，无法预知未来房价难涨的危机，最后出现卖不掉、供不起僵局，事实上，当所有人都对投资房产抱有希望时，就已经注定房价难以达到理想预期。



事实胜于雄辩，2022年楼市数据恰好验证全民买房的“后果”，据房天下研究院发布数据显示，6月第4周重点监测的全国68个城市中，环比下跌的城市达到38个，其中绍兴环比跌幅达到4.55%，成交均价从14437元/平方米跌至13780元/平方米，相当于上周买100平方米的房子一周时间亏损65700元，无独有偶，二手房挂牌量也是是否景气重要指标，截止到6月上旬，全国二手房挂牌量超过10万套的城市超过10个（分别是杭州、重庆、天津、成都、沈阳、武汉、南京、苏州、西安、广州），在如今这个经济大环境下，购房信心本身就不足，导致楼市实际上已经进入“卖不掉、买不起”的困局，未来楼市的走向成为我们都十分在意的问题。



楼市面临“排队卖房”现状

克尔瑞统计显示5月份百城住宅狭义库存面积就超过6亿平方米，广义库存面积超过38亿平方米，而在2015年棚改拆迁大力推动下广义库存面积也才55亿平方米，按照2015年当年的销售面积计算，广义库存面积去化周期也才5年，现如今百城1-5月份成交总面积仅11578万平方米，按照这个趋势计算，百城广义库存面积去化周期：380000÷（11578÷5）×12≈6.5年，比2015年还多1.5年，也就是说这一百个城市不新增土地供应的前提下，当下的房子库存也足够卖6.5年。
此外，二手房市场也不容乐观，以杭州为例，根据人民融媒体6月14日辟谣所发布的《二手房挂牌量超22万套，全国第一？这口锅杭州不背》数据显示，杭州的真实二手房库存量在10万-13万套之间，从杭州1-5月份二手房成交数量分别为3558套、1981套、4415套、3957套、4857套数据计算得出，全年杭州去化预计可以达到45000套左右，去化周期在2.2年-2.8年，二手房合理去化周期暂且还没有明显定论，但是对于想要卖房的人而言，显然卖一套房子超过2年的去化周期必然等不起。





还有，法拍房也是楼市表现一大特征，根据“烟台网宣官方账号”发布的《全国重点城市法拍房数量，济南高居全国第5位，增长率全国第2！》文章显示，全国重点城市2022年1-4月份法拍房数量增长率超过10%的城市别有重庆、成都、南宁、济南、银川、合肥、武汉、贵阳，其中重庆法拍房数量超过15万套，是杭州、郑州、昆明法拍房数量的3-4倍，法拍房的增多，表明月供压力加大，为了避免房子被强制执行拍卖，面临月供压力的家庭也或将主动走入“排队卖房”队伍中。
从新房、二手房、法拍房三项数据可以直观看出，楼市的“排队卖房”现象正上演，赶上部分城市降低限售门槛，不排除越来越多的二手房加入卖房大军，尤其是那些手里持有多套房的家庭，在经济持续低迷的大环境下，手握现金会更加让人具有底气，房住不炒基调下，更会加速投资类房产离场。

3大信号坐实，7月起，房价走势或清晰明朗

中国房地产报5月份在线发起的“您是否会在近期购房”调查问卷显示，53.05%问卷调查者选择不会，29.88%选择观望，仅17.07%选择会在近期购房。

中共中央政治局会议在分析研究当前经济形势和经济工作时指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

继“恒大事件”之后，龙头房企（碧桂园）被评级公司穆迪降级至Ba1级，Ba级并非投资级而是“投机级”，俗称垃圾级，截止到2021年底碧桂园总负债达到1.65万亿元，仅次于当年恒大，有息负债近3400亿元。

分别来看
首先是购房者购房信心依旧不足，主要原因还是收入上涨与房价涨幅不成正比，从国家统计局公布的居民人均可支配收入历年数据显示，从2021年人均可支配收入为35128元，而房价均价10139元/平方米，相当于购买100平方米的房子至少平均需要28年时间才能购买，虽然可以用金融杠杆买房，但是房贷却绑架了未来几十年收入，导致人们购房信心相比过去出现下滑。
其次是国家对楼市态度自始至终都没有发生转变，即便是在库存压力如此之大的当下，也没有启动“棚改计划”挽救楼市，反而是依然坚持因城施策对楼市进行点对点调控，通过国家对楼市的把控方向可以看出，支持刚需和改善性住房需求是当下甚至未来的楼市调控走向，意味着接下来的楼市不会再出现房价大涨情形了。
最后是房企的负债处于“水深火热”之中，即便是龙头房企也未能幸免于难，当下房企所面临的融资压力不再能完全依赖银行解决，这正是国家调控房地产去金融风险的直观体现，那么房企今后的现金流势必更加依赖于销售，结合“限跌令”规定不得低于备案价15%销售，不排除房企面对资金问题时继续走“以价换量”老路子。



综上所述，6月份即将过去，也就是从7月份起，房价走势或将清晰明朗，当下国家采取的措施是希望通过调控实现去库存的目的，比如降低限购、落户门槛、减免税费、提供购房补贴，然而对购房者而言，有多少购房者会在这个阶段买房尚且未知，并且房价涨幅与市场需求直接挂钩，相信7月份起，会有更多楼盘开始“抢跑”，毕竟竞争真的不小，按照房地产蓝皮书对2022年楼市的预测，全年销售面积增长1.7%，销售均价全年增长2.8%，也就是商品房销售面积将达到182483万平方米，销售均价达到10443元/平方米，如今时间即将过半，截止到5月份商品房累计销售面积仅50738.38万平方米，销售均价仅9615元/平方米，理想很丰满，现实很骨感，最终能不能实现，也只能年底见分晓了。
对此，你认为下半年楼市行情会有什么变化，欢迎下方留言一起讨论