楼市高周转时代谢幕？地价下行、去年卖的地80%未动工，影响多大

sanasnoz

过去这些年，持续不断拿地扩张的开发商，不知凡几，他们有一个共同的名字：高周转。所谓高周转，就是快速拿地-盖房-卖房-再拿地，在有限时间内提高建造和销售的效率，把房企经营速度做到极致。
之所以积极拿地盖房，是出于对未来市场抱有期待和希望，一直以来，地方都是运用“价高者得”的土拍机制，不会太严格限制溢价率，再加上竟配建、竞自持等措施，实际地价都是水涨船高的，开发商拿地成本高，终端的房价自然也不会便宜。更何况，在2016年狂热的炒作气氛下，楼市“面粉价”的涨幅来到历史新高，由面粉加工成的面包价格，也从两千年的不足2000元/平米，上升到如今近10000万/平米。但是，时光流转，房地产不可能一家独大，面粉价当然不会只涨不跌。
一方面，地价开始松动
克而瑞地产研究监测数据显示，5月全国300城经营性土地成交总建面6606万平米，环比下降16%；成交总金额2150亿元，环比下降32%。平均楼面地价3255元/平米，环比下跌19%，同比下跌32%。
不仅如此，中心城市的地价也开始松动，据乐居财经报道，在近日完成挂拍的北京十八里店1303-685、694地块，以总成交价38.8亿元，楼面价4.5万/平方米的价格被金隅+住总联合体竞得。对比去年十月卖掉的临近地块十八里店693地块，楼面价是5.5万元/平方米，可以说不到7个月时间，楼面平均价却相差一万元。
天津方面，原计划出让的河西体北地块津西环（挂）2022-006 号，起始楼面价23346 元/平米。而该地块周边宅地最近一次成交是在2020年，当时的竞得总价36.2亿元、楼面价 30548元/平米。也就是说，两年时间地价直降7000多；出现同样情况的还有广州，今年首轮供地中推出的荔湾区陆居路AF020208、AF020245地块、南沙区2022NJY-1地块，起拍价较去年首次出让降幅均超20%；厦门方面，去年没有成功出让的集美新城 2022JP03 地块、后溪片区 2022JP04 地块，起拍价也由 6.9 亿、6.8 亿，降至 5.6 亿、5.1 亿，降幅分别为 18.8%、25%。



房说君认为，北京、广州、厦门、天津等作为中心城市的代表，“面粉价”已经出现下降，那么放眼全局，全国有数百个地市、几千个县城，当绝大部分城市的地价都开始下滑，或者出现降价“苗头”时，房价还能撑得住吗？
另一方面，去年卖的地80%都没有动工
据财新网6月10日报道，克而瑞研究员在线上沙龙中透露：去年22城通过集中供地出让的地块，仅有21%已经开工，余下近八成尚未开工。其中首轮集中出让的土地开工率为37%，第二轮为16%，第三轮仅为3%。
房企在2021年买的地，有8成都没有动工，在房说君看来，在从侧面反映出，很多开发商已经没有钱建设项目了，这也是为什么每个月统计局公布的数据中，前五月的新开工面积下降30.6%，同时，开发投资增速也有半年时间都在维持下滑态势，到今年4月份更是转为负数，5月份跌幅继续扩大。



因此，房说君认为，无论是地价松动还是土地市场遇冷，意味着楼市高周转时代已经谢幕，各个城市都做好亏损的准备。
如今的开发商，几乎没有不缺钱的
过去两年，受三道红线和房产限贷令制度限制，房地产的融资渠道全面收缩。问题是，此前开发商大举扩围时都是借债开发，向银行贷款，向海外发债券，只要是能找到钱的方法都用到了极致。现在一收缩，房企们不仅难借钱，还要抓紧还钱，两难之下不少企业都出现了债务违约的情况，伴随着行业入冬，就连仅有的销售渠道也大打折扣。
按照国家统计局披露数据，今年的新房销售增速逐月走低，跌幅继续扩大到近30%，这种背景下，土地市场遇冷也不奇怪了。数据显示，2022年前3月，国有土地使用权出让收入11958亿元，同比下降27.4%。分省市来看，除了北京、福建卖地收入同比增速为正外，其余29个省市的卖地收入同比均减少，增速为负数。其中16省市自治区卖地收入同比减半。



要知道，这种局面还是在国资房企（央企、国企、地方城投）兜底之下才有的情况，大部分民营房企的拿地积极性都不高，所以为了调动民营房企的积极性，广州、北京等城的部分地块降价以增加企业利润空间，此外还有年初以来各项营救措施，包括降息、放开限购限售等，都是为了让企业有钱去推动市场。
降低地价、土地市场遇冷会打开房价调整的大门吗？如果可以，它能跌多少？
房说君有话说，理论上来说，面粉的成本降低了，面包的售价自然会降下来，但在实际情况中却不见得，这里要分3方面解读：其一，房企的生存空间，孙宏斌对房价下跌底线的答案是“如果房价降幅超过30%，房企都会死掉”，以1万/平米平均房价算，即使下跌到30%的最大幅度，以目前各地房价来看也还是很高，无论是每月的贷款利息，还是人均只有3000元的收入，对普通家庭的收入和实力都有很大的考验；
其二，人口拐点出现，2021年有16个省市常住人口负增长，新生人口仅有1062万，比5年前减少了超过700万人，但中心城市由于有人口流入，外围区房价虽然有所下调，核心区依旧很坚挺，尤其是南方中心城市，更有底气；其三，中小城市的未来，虽然中小城市地广人稀，几乎很多都是房子，但也不意味着房价会降得多，毕竟市场稳定的定位摆在那，不能任由地价下跌引导房价调整。
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