楼市触底，即将反弹？

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来源：柯视角
主编：柯谈


最近，楼市5月、6月数据出炉，市场触底信号强烈。各地在需求端大招频出，继续刺激楼市。


一切迹象都在表明：继政策大底之后，市场底也出现了，楼市反弹指日可待。

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2022年5月数据出炉，下跌一年的全国楼市，终于出现触底信号。


国家统计局关于楼市的多维度数据都发出了一个强烈信号：继政策底后，市场底真的来了。


5月全国商品房销售规模在年内首次实现环比增长。5月销售商品房10970万平方米和10548亿元，分别环比上涨26%和30%。


5月房地产开发企业房屋施工、竣工和新开工均有向好表现，完成面积分别为12937万平方米、3332万平方米和11889万平方米，环比分别上升5%、7%、和20%。


5月土地购置面积和土地成交价款分别为623万平方米和434亿元，环比分别上涨46%和53%。


5月开发投资额为12980亿元，环比上涨14%。


5月房地产开发企业到位资金11882亿元，环比上涨15%。


虽然5月全国的楼市数据同比还是下跌的，但是环比4月基本都明显上涨。


按照楼市历次周期规律，房价触底回暖总是先从一线城市开始，再蔓延到二线城市，然后才是三线、四线城市。


6月16日，国家统计局发布的最新房价数据再次证明了这个周期性规律，5月份，70个大中城市新房价格指数环比下跌0.2%，但跌幅较4月份收窄0.1个百分点。一线城市回暖力度最大，5月新房价格环比上涨0.4%，较4月份增加0.2个百分点。

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6月，多家机构数据也证实，楼市触底回暖的趋势非常强烈而持续。


中达证券研报数据显示，6月份楼市回暖形势喜人，截至6月17日，四个一线城市新房成交面积环比大幅上涨，合计成交面积约为173.4万平方米，环比增幅122%；二线城市成交面积约为466.3万平方米，环比增幅约为44%；三线城市的环比增幅则为31%。


二手房市场亦有明显改善。贝壳研究院数据显示，6月上半月，其监测的50城二手房日均成交量较5月日均水平超过20%。

6月以来，多个一二线城市的楼市出现了久违的热闹景观。


上海中原地产数据显示，6月13日-19日的一周内，上海新房成交面积约为21.76万平方米，环比增加34.03%，基本恢复到正常水平。6月1日至19日，上海二手住宅成交约8800套，预计6月总成交1.3万套以上，也就是说疫情刚一结束，上海6月二手房成交量就强力反弹，超过了疫情前的3月小阳春。


在苏州市场，据克而瑞披露的数据，6月上半月，苏州新房成交面积36.13万平方米，环比5月同期增加75.56%，预计6月整体的成交量将在70万平方米左右。除此之外，深圳、东莞、佛山、青岛的新房二手房成交量都出现了显著回暖。

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政策面对当下楼市行情的定义和态度也至关重要。


前不久，在国务院新闻办发布会上，官方公开为楼市发声，楼市触底回暖得到权威背书。


6月15日，国民经济综合统计司司长付凌晖在发布会上表示：“从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。房地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。”







可以这么说，官方发布会至少发出了两个强烈信号：


一、各地大规模楼市刺激新政成效初现，楼市发出了市场触底的强烈信号。


二、下半年楼市回暖大趋势已定。


国家统计局的原话：“相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现”。用大白话解释就是：房地产是经济发展的支柱，经济要回暖，楼市既然是稳经济的支柱，必须也要回暖！

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楼市触底，6月，多地政府仍然没有罢手的意思，政策面继续放出超级大招，人为创造大量购房需求。


市场一天不达预期目标，政策就继续往死里干！


经历过2015、2016疯狂楼市的人，永远都不会忘记当年的棚改货币化安置新政，这个超级大招当年对楼市行情起到了定海神针、推波助澜的作用。


如今，棚改货币化安置的升级版“房票安置”制度横空出世，据不完全统计，至少已有20多个城市先后出台“房票安置“政策，成为继续刺激楼市的核武器。

房票不仅仅是货币安置。以6月20日出台新政的郑州为例，针对中心城区的棚户区改造推行房票安置，对拆迁户使用房票购买商品住房，给予安置补偿权益金额8%奖励，且不计入家庭限购套数。

也就是说，如果过去只能拿到300万元拆迁赔偿款的话，如今凭房票可以买到一套总价324万元的商品房，对于拆迁户来说显然更划算。

事实上，在郑州之前，温州、宁波、金华、南京溧水等多个城市已开始探索房票安置政策。比如温州全面停止安置房新建，全部实行房票安置；金华市金东区规定，拆迁户凭房票一年内在本区内购买商品房可获5%补贴；海宁对于选择房票安置的拆迁户，在货币补偿标准的基础上最高予以补贴20%。

从中不难看出，房票安置相比2015年的货币安置，显然对楼市的刺激作用要大得多。这跟现在发放的消费券有异曲同工之妙，不是直接发放现金而是发放有使用期限的房票，且只有使用了才会产生溢价，理论上说这些房票会全部进入当地楼市。


总结一下“房票”制度的三个好处：


一、把货币补偿换成了“房票”，可以防止资金流出楼市。


二、地方政府用“房票”搞拆迁，一不用补偿现金，二不用盖回迁楼，财政支付压力大大降低，起到了四两拨千斤的妙用。


三、“房票”制度变相给予了地方准定向货币印钞权，当年棚改货币安置资金来源主要是国开行提供的基础贷款，现如今地方也有了一定权限的印钞权，里程碑式意义。


一句话，没有政策救不回来的市场，就看力度大不大。在货币与政策的双重宽松之下，下半年楼市触底回暖正在成为大概率事件。

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楼市触底以后，下一步行情怎么走？


我认为2020疫情后的楼市走势，可以作为一个参照，和2022年的楼市相比，既有相似的地方，但又有很大的不同。


相似点：同样是疫情，同样是创伤，也同样是“至暗后的黎明”。


两者的不同点主要有两条：


一、两次疫情，楼市所处的宏观经济背景差异很大。


两次疫情下，宏观经济环境背景完全不同。2020年，疫情对我国城市的影响面比这次要小，除武汉地区以外，其他地区很快复工复产。国外市场受到的冲击比我国要大很多，美欧日等国家经济是负增长。


对比当下，当前我国所处的宏观经济环境与上次疫情期完全相反。国内，2022年这波疫情遭受的打击要比2年前的更加严重，多点爆发，波及的城市面较广。国际上，在美国经济强大的通胀压力下，美国开启了加息的节奏，输入型通胀和我国对楼市强力去杠杆是对房地产企业的致命打击。


二、两次疫情后，楼市恢复形态不同。
从房地产市场周期形态来看，2020年疫情的短暂打击后，一二线楼市呈现“V型”快速反弹的趋势。然而，今年受到经济形势、房地产市场调控以及疫情的冲击，恢复的周期一定会比上一次要长，今年下半年大概率会呈现“U型”的趋势触底反弹，但是反弹绝对不会那么快，而是会在底部持续相当一段时间。

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5、6月份市场表现是环比有较大幅度提升，出现触底回暖迹象，但同比来看，楼市在如此密集政策出台下的表现还是不太理想，就算触底，政策面还是会继续发力、继续宽松，直到成交量和房价都明显上涨。


楼市的市场底已经出现，虽然不会立刻快速反弹，但建议大家，可以根据一线和强二线的政策力度和节奏，伺机入场了。