对当前楼市形势的再认识

arrarpetahack

楼市有改善迹象，但形势不容乐观。
克而瑞百城销售方面，5月份新房成交环比增长11%，同比跌幅（-55%）收窄了5%。6.1-6.19日，45个重点城市累计成交面积，同比增长11%，环比增长43%。但是，抛开疫情累积的需求滞后释放，5月房地产市场仍处于探底的过程中。需求疲弱，仍是当下楼市的核心问题。


01.
多方调研总结，当下楼市存在以下8个方面问题：
一是，前期一二手房价格倒挂的城市，近期出现二手房密集挂牌，获利盘套现的心态昭然，“次新房”将会大量涌现。这是一个新现象，它给市场带来了充裕房源，导致二手房价格下跌，冲击市场预期。



二是，很多购房者更愿选择“所见即所得”的二手住房，而不是“交付难”的新房，“次新房”大量涌现，有得挑、有得选。“交付难”（推迟交付、质量瑕疵）不只是发生在民企身上，部分国企的项目也有这样那样的问题。过去，都在追求快周转，都面临着高成本，有着一样的问题（这是时代的错）；
三是，有的弱二线城市，政策刺激效用只有1个多月，近期市场重回疲态；
四是，多方政策纾困，访客量明显增加，但“只看不买”的现象非常明显，转化率很低，市场情绪比较弱；
五是，包括一些热点城市在内，很多新盘去化率在个位数。推盘的本来就少，推盘前往往蓄客1-2个月，但仍挡不住“个位数”的去化；
六是，大城市远郊项目，有的打7折也无人问津；
七是，高收入人群受疫情影响小，高端盘一直比较看好，但分化很严重，大部分所谓的高端盘，并没有被热捧，可能是“伪豪宅”。过去，房子好卖，打着豪宅的名头浑水摸鱼的，多了去了；
八是，销售疲态下，开发商推盘量明显在下降。克而瑞统计，6月份连续三周供应量回落，第25周全国64个重点城市新增面积环比下降59%。卖不掉，资金链紧张，最佳选择就是不推盘。


02.
需求疲弱是罪魁祸首，到底出了啥问题？
业内的研究，往往指向这几个方面的“担心”：
担心交不了房；
担心房价下跌；
担心未来供不起房。
这是疫情惹的祸吗？不主要是。2020年疫情之后，楼市率先回升，并以势不可挡之势反弹，一直延续到2021年上半年，让2021年楼市成交量、房价（特别是热点城市）逆势突破历史记录，为疫后复苏和经济“正增长”立下汗马功劳。为何今年疫情之后，楼市却屡提不振呢？
根本原因在于，2021年一揽子长效机制落地以后，房地产旧模式、旧循环的游戏规则被打破了，但新模式、良性循环还未建立起来，各地政策还在过去的框架下打转转，导致需求端青黄不接。
这个旧模式就是：全链条加杠杆、全民受动物精神支配，创造出繁荣场景。需求端乐观和供给端乐观相互推动，形成了旧模式顺畅循环的闭环。要注意的是，“加杠杆”、动物精神是这个循环能进行下去的重要逻辑。而且，杠杆助推下、动物精神支配下，一切都变得是那么的合情合理。
比如，大家都要买房，买了一套还买二套；购买力就是这么强，房价还会上涨，卖出多高的价格，都很正常；比如，深圳的房价就要赶超香港，东莞的房价要赶超深圳，广州的房价还很低。



2021年以后，“谁有病给谁吃药”的主体责任开始在金融机构、土地、购房者和地方政府全面落地，这就是大家所熟知的“三限四档”、贷款集中度、集中供地、房价地价联动等长效机制。近期，大家谈的比较多的是“合成谬误”，但其实，更多的是去杠杆的定向风险爆破。
于是，动物精神一夜倒塌，旧模式、旧循环下的游戏规则彻底颠覆了。旧模式下，乐观预期或动物精神下支配下的循环，是一场盛宴。包括地方政府、开发商、金融机构、施工单位、供应商、购房者等等，都畅享其中、不亦乐乎。一旦游戏规则颠覆，盈利逻辑变了，大家都开始撤了。


03.
这就不奇怪了，为啥上面三令五申地强调，要支持开发商合理融资需求，但银行就是不为所动。过去，监管层反复强调楼市是“灰犀牛”，但银行就是要把钱喂给开发商。难道说，银行不知道开发商杠杆率高吗？不知道开发商挪用预售资金吗？不知道开发商多元化经营是瞎搞吗？
当然知道了，知道还把钱喂给开发商？这不傻吗？一点儿也不傻。因为，其他银行也是这么干的。而且。这么干还能赚大钱。银行这么干，施工单位也这么干（施工单位帮开发商融资，比比皆是），材料供应商也是这么干的，购房者也这么干。说白了，大家都在畅享地产泡沫。
去杠杆以后，动物精神也没了。原来，再高的跳台，也敢往下跳，因为池子里有水，只是跳的过程中有点儿害怕，跳下去就没事了。现在，跳台没那么高，也没人敢往里面跳，因为可能没水。
屋漏偏逢连夜雨，疫情断断续续三年，资本运作型行业（地产、金融、互联网、平台和教培等）被整治，产生了三大效应：一是公共卫生事件后，居民风险偏好下降了，预防性储蓄增加；二是资本运作型行业中就业的高收入人群被冲击；三是中低收入人群，受疫情冲击最大。
同时，我们不得不面对着一个尴尬的局面，房价在历史最高位上骑虎难下。下的话，则面临太多的无法承受之重：“三稳”的压力，防范系统性风险的压力，居民资产要大面积缩水的压力，地方政府卖地的压力。这些是无法接受的；不下，现有的人群收入水平，根本托不起房价。
以郑州为例。2019年，郑州置业群体主要集中在20-30岁，最高占比达38.92%，2020年降至35%左右，2021年降至34.3%，2022年直接从34.3%降至28.9%。郑州市年轻人置业压力激增，置业数量下降。30-40岁置业群体占比，由2019年的34.61%上升至2022年的38.9%。
郑州如此，其他城市也一样。
当下的需求态势是：
一是，刚需被抛离，这是一个普遍问题；
二是，房价预期不稳，换房的也不想换，也可能换不起；
三是，高收入人群的投资性购房，开始退潮了。



所以，才有了棚改“房票安置”。也就是，你不想换房，我来帮你换，我来助推你换房，总有一款适合你。


04.
恢复加杠杆，恢复动物精神支配，再来一波行情，不可能的！
那怎么办？新模式、良性循环。
国家大搞保障性租赁住房，并将其作为“十四五”住房工作的重点，思路非常好，即通过“低租金、小户型、租住体面”的租赁房源，降低3-4亿新市民（包含留守人群，规模上相当于美国加日本的人口）扎根大城市的成本，释放内需潜力的同时，在楼市购买力上休养生息。



但是，保租房的筹建运营模式，与当下高成本（土地和房源成本高、融资成本高、机会成本高）、投资回收期太长、企业要盈利等，难以协调；土地或房屋业主对不动产价值的认识，停留在房价高涨时期，导致收房高成本；地方仍依赖地产，常态化刺激需求，固化土业主对价值虚高的认识。
笔者赞同厦门大学赵燕菁教授提出一个非常有创新性的制度设计：重新启动98年式“房改”，打造“先租后售”、“租售联动”的保租房模式。租与售的联动，首先关乎的是投资收回现金流的问题。这个很重要，保租房要持续、大规模搞，不能讲情怀、讲站位，要讲现金流和利润。
有句至理名言，“市场向左、公益向右”，说的很在理。意思是，企业赚钱一定要讲社会责任；公益活动，一定要有现金流（市场化）。只有这样，市场企业和公益活动才能可持续地开展下去。
其次，租与售的联动，更关乎新市民的诉求。能否扎根大城市，在新市民眼里，或许就是有没有一套自己的房子。租，当然可以，对于新市民来讲，租是权宜之计，买房扎根才是终极目的。
旧模式下，房子是卖给有钱人的，没能让这3-4亿新市民在城市安家，这是旧模式最大的问题。要把“新市民”变成“真市民”，这种身份的转化，关键就在于有没有一套合适的房子。而在旧模式下，房地产提供不了这样合适的房子。这就需要新模式，才能让房地产循环起来。
关于“先租后售”、“租售联动”，大家可以参考笔者之前的文章，《十字路口的楼市，如何破局？》《保障性租赁住房，可以“先租后买”》。这里，笔者想说的是，“先租后售”、“租售联动”，就是“租购并举”的体现。“租购并举”，不仅是先去长租，然后再去买房，完全可以是先租着，再买下来。
具体路径上，建议存量沉淀资产（商办、公寓）改规划，转换为保租房。这个路径，实践中阻力很大，关键看决心。过去犯了错误，搞了一大堆华而不实、无人办公经商且大量空置的商办公寓。现在，承认错误，该买单的买单，调一下规划，补上配套，以较低的价格“先租后卖”给新市民。
这不挺好吗？
如果利益纠缠太麻烦，存量物业无法腾挪，那就放在一边晾着，让其虚高的泡沫慢慢泄掉气。我们跳出这个困局，开个新局。具体来说，政府也可以半价、免税出让土地，然后大量建设“先租后售”、“租售联动”保租房。一方面，能解决新市民住房需求；另一方面，让高房价软着陆。
对地方政府，尽管损失了短期土地出让金、税收，但换来固定资产投资、地产上下游的稳定和繁荣，也为商品房带来后续可持续的购买力。可谓失之东隅，收之桑榆。我国房地产再稳定20年，没有问题。更重要的是，也换来了内需和消费的释放，城镇化、经济转型水到渠成。


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