后土地财政时代，中国的城市格局，房地产经济和楼市将走向何处？

arrarpetahack

这是熊猫贝贝的第1148篇原创文章：


2022年即将过半，不出意外的是，这一年，将成为中国经济结构真正意义上的转折之年。
有一个至关重要的信号和表现，那就是：2022年前5个月，中国的房地产对GDP的平均贡献都是负的。
6月份还没有结束，相关的数据和统计只到5月份。
实际上，中国的房地产经济已经连续4个季度对GDP的贡献为负数了，这已经创造了房地产行业在中国经济发展历程中的历史记录。
其实这是和现实体感以及经济真实情况高度相符的：2021年第三季度开始，一直到2022年第二季度，，中国房地产的增加值，都已经不可避免的成为负数了。
长期以来，中国经济结构中，房地产贡献约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量,构成约60%的家庭资产等。是否承认和接受没关系，事实就是房地产在中国经济结构中，扮演的角色就是顶梁柱。
再看另一组数据：
1-5月全国土地出让金为1.3万亿元（成交金额，进入国库时间要延后），同比下降54.6%；
所有省市都是负增长；
平均溢价率为3.96%（这意味着大面积底价“摘地”）。
前5个月的数据之难看，当然都理解。
未来抗疫封控逐步放松、楼市回归正常之后，土地市场或许也会回暖一波。
但长期看，除了核心城市之外，全国层面的“土地财政”下滑将是不可逆转的趋势。
经济表现，皆有关联，逻辑因果，不出循环：
所以大家才能看到，2022年开年，统计数据显示，截至目前已有超 200 个城市发布稳楼市政策。仅仅从还没有结束的 6 月单月来看，就有超 60 城发布了近 70 条稳楼市政策。
金融机构全力支持，放款审批效率得到了空前的提升，以前是按月等放款，现在是按天来放款，部分城市，甚至办理房产证次日，就放款的情况也不稀罕了。
2022年行将过半，在磨磨唧唧的走流程，这利息恐怕也不要想着能收多少了，是不是？
急，都急，明显的急，这才是2022年最真实的房地产经济现实情况，而且，这也不是什么不能说的敏感话题，数据，市场，情绪，态度，方方面面的信号和表现，还想着包装炒作，未免就是掩耳盗铃，自欺欺人了。
这篇文章，就将回归我的本行房地产行业，以客观，理性的角度，有深度，有态度的对2022年中国房地产经济正在面对，即将进入的“后土地财政”时代进行剖析，并且对接下来，因为“后土地财政”时代的到来，对中国的房地产经济，房价楼市，还有城市格局，进行趋势分析和研判。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。



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1

时代和周期的叠加，中国房地产经济步入“后土地财政”成为必然



尽管中国的房地产经济因为其“居住”的属性，以及房产本身附属的各种看不见的城市福利和权益存在，让房价成为了在过去20多年里面中国民众和市场存在争议最多，分歧观点最为集中的话题，其中不乏各种看空看衰，连带着对房地产经济大加指责的论调和看法。
但是不可否认一点，那就是房地产这个行业和对应的市场，在过去20年，为中国的经济增长，贡献了最主要，也是最稳健的力量和份额。
但是任何事情都讲究周期，事物的发展也有个度的限制，尽管各方利益关联群体和很多市场参与群体不愿意承认，或者接受，随着人口和城镇化的大拐点的到来，中国房地产经济也到了一个无法避免的周期转折阶段了。
负债表的信心不足，完成经济闭环最关键一环的接盘群体兴趣下降，纷纷躺平，有房群体提前还贷款，成为了一种明显的主流；
市场投资需求的预期不明朗，买涨卖跌的必然经济规律之下，撬动杠杆的动力消失，取而代之的是套现离场的冲突增加。
完成房地产经济最后一环开始主动去杠杆，远离杠杆，对应的就必然是整个房地产经济系统全面去杠杆。
2007年，新房开发量达到7亿平米。
2012年，从7亿变成12亿。
2018年，增长到17亿。
然后从2019年迈过18亿大关以后，连续几年都徘徊在18亿平米上下。
转折点很有可能出现在2022年，按照当前的开发量和增速情况来看，2022年，18亿平米的新房增量，已经是“不可能完成的目标”。
这就让上游的土拍市场，也必然趋于一个收缩的趋势。
都是一根绳上的蚂蚱。最关键的一环失速，那么整体失速，是必然结果。
逻辑推导，因果关联，并不复杂，经济系统层层传递，最终的指向就是：
过去长期以来在各个城市的地方经济和财政领域提供了重要力量的土地财政模式，将迎来必然的，本质层面的改变和调整。
但是土地财政模式不会消失。这是由中国这个国家农业文明的背景所决定的。
纵观全球任何国家和经济体，都有一个依赖房地产经济实现一国发展的阶段，请注意，是阶段，这个高速增长的阶段结束以后，无论是资产泡沫破碎硬着陆（比如日本），还是资产价值固化被经济增长夯实（比如美国），土地财政的逻辑并不会就此消失，而是随着房产的现实发展情况，进行升级，变化，和调整。
更何况财富的释放和经济的产出几千年都是通过土地实现的中国？
中国房地产经济走到当下，原有的土地财政模式已经难以为继，为什么各地政府想方设法都要托举楼市，甚至是刺激市场活力，这就是典型的末日余晖难以舍弃，还想抓住青春尾巴的徒劳努力而已。
事实上，现实已经给出了回答，那就是效果不好，徒劳无功，这样的结果，让很多土地财政关联的利益群体，非常难受。
这是一个必然的过程，就像80后，90后，或许还会因为房价上涨，房价高企而感到焦虑，但是00后从出生到进入社会以后，面对高房价会焦虑吗？并不会。
说白了，还是因为曾经的土地财政来钱容易，舍不得放弃而已。
虽然“土地财政”这种模式，是过去几十年城市化和经济发展的巨大推动力。房地产经济一头关联消费，一头连接投资，最主要的土地流转能够直接为地方政府创造不菲的收入，可以用于进一步的城市发展和建设，给公务员和体制编发福利，提高城市品质和竞争力。



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2021年，据显示，南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春等地超过100%。
相比而言，北京、上海、深圳土地财政依赖度全国最低。
但是很明显，这样的模式到了当下，面对系统性的支撑不足，经济闭环关键一环掉链子，传统的路子，走不了了，即使这样的模式再好，也到了被时代和现实所排斥的阶段了。
有一种说法，那就是国家意志和顶层设计从2020年下半年开始的主线是“让地方政府和土地财政脱钩，类似于戒毒瘾”。
我个人认为这样的观点就太过偏激，比较极端，土地财政永远不会消失，但是会升级变化，以适应时代和经济阶段的环境。
如果通过房子不能创造财政收入，那么体制成本从哪里来？收人头税？
基于以上分析，中国的房地产经济到了周期转折的阶段，对应的土地财政模式，也需要进行跟随和调整，而且，这样的变化，是时代趋势和周期力量决定的，不是个体，甚至是土地财政主导的地方政府，一厢情愿就能拒绝和反抗的。
市场现实供需，决定周期和趋势，一个全新的“后土地财政”时代，即将到来。



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2

后土地财政时代，将带来哪些必然的变化和影响？



什么是真正意义上的后土地财政时代？
这是一个很关键的问题，区分原本传统的土地财政模式和时代，最大的变化和关键，就在于财政收入的实现，将从土地出让的模式，转变为土地经营的模式。
进一步来说，以前土地财政是一锤子买卖，频率低，数量大，数额高，卖一块少一块。
未来的土地财政，频率高，数量大，数额低。
从不可持续，简单粗暴，急功近利的一锤子，到可持续的细水长流，这是所有经济模式的必然进化方向，没有例外。
按照当下的趋势来看，无论未来地方政府在城市居住空间这门生意里面扮演什么角色，参与程度有多深，地方政府必然还是房地产经济存量时代最大的受益者。
后土地财政时代，有几种可能：
1、通过房地产税实现财政收入；
2、拆旧建新，腾龙换鸟过程中的存量价值升级；
3、政府通过公租房普及，以租金这样的市场化收入实现收入。
4、随着经济基本面的增长对房地产经济的夯实，跟随城市扩张需求继续提供可开发的土地获得收入。
扩张止步，速度放慢。是后土地财政的必然主线和趋势。
在这样的趋势判断之下，会对中国的房地产经济，楼市，还有房价，带来一些必然的影响：
首先就是必然的房价横盘，甚至很多城市的房价需要接受经济真实基本面的考验，出现价格回归真实价值的表现，扩张止步，泡沫就会承压。
稳住房价，或者让房价以可以接受的效率和速度挤泡沫下行，将成为地方政府稳经济的核心课题。
楼市需求只能满足，不能过度刺激，而没有房价增长预期和表现的市场，投机炒作的现象就没有生存的空间。这是国家意志和顶层设计“房住不炒”的态度。
其次是房地产行业必然趋于收缩，房子去化周期延长，房价没有增长预期，不管是屯土地还是卖期房，都不再能够保证利润，反而亏损的风险持续加大。
2022年，房企的风险出清是主线，从2022年开年以来的土拍市场情况就能看出，民营房企的主要精力，都集中在风险出清，去杠杆，降负债，国企央企才是主角。
紧接着对应的就是地方传统土地财政模式的必然萎缩，即使土拍市场有国企，央企，地方城投这样的国资背景支持，但是稍微了解经济逻辑都明白，这就是一种典型的债务转移，左手倒右手的模式：本质上，就是国资背景房企借钱买地，将贷款提供给地方政府，背上负债。
国资背景的房企和政府，其实从经济逻辑上就是一家人，债务转移，换汤不换药，都是需要国家资本公信力来托底的。
然后就是对地方政府发展实体产业，除房地产经济以外的经济增量，提出了现实的挤压。
是挤压，甚至是倒逼，而不是什么要求，不是让地方政府直接和土地财政硬脱钩，但是市场和调控主线共同作用之下，想依赖躺着轻松赚钱的好日子，舍不得也留不住。
没有产业和实体经济增量，只能依靠房地产经济拉动的土地财政，凭借拉动房价行情过度刺激和透支居民财富，就是酝酿风险，制造泡沫。
很明显，这样的玩法，没有未来，不是不给玩，而是不能只玩这个。
这样的趋势之下，有一条暗线不得不提：有些因为前期过度依赖土地财政，导致经济高度资产化，债务化，产业空心化的城市，会注定迎来泡沫破碎，经济坍塌的悲惨未来。
当转移支付和经济分工过程出现调整，这样的结果就是必然的。
债务驱动的关键，就是债务能够被消化，否则，债务永远只能转移，而不会自行消失。
最后一点，未来中国的城市化和经济发展的巨大推动力，将被逐渐取代，而不是再会由土地财政挑大梁。
人们买房的本质也就是入股一个城市。房价上涨就是城市经济增长的红利回报。
当然，这是理想状态，更多的现实，是股价虚高，投机炒作，炒作越厉害，泡沫就越大。
大道至简，和股市是一个意思，价值就是价值，成长就是成长。
价值泡沫问题不大，涨多了跌，跌多了涨，均值回归说的就是价值主线，；
问题大的都是成长噱头炒作，涨没有控制，跌下来又是飞流直下，典型不发达，就跳崖的浮躁。
是不是这个理？
所以，后土地财政时代，是一个退潮见真章的环境，而有些裸泳的城市和地区，也该买单了。


总的来说，后土地财政时代，因为房地产在中国经济结构中的占比，必然趋势和方向之下，会有一个增速放缓，拖累发展的必然过程。这样过程很重要，是中国经济从效率转向质量的必经阶段。
宏观大词没有多少意义，就这么说：基于当前中国经济发展的需求，1%的产业科技实体经济增量，比10%的房地产经济增量，更有意义和价值。
谁同意？谁反对？
其实无所谓，这不是会以个人意志而转移的必然主线。
更没有必要和喷子和键盘侠抬杠争个对错。



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3

趋势研判：关于未来城市格局和楼市房价的几个观点



土地财政，关联城市发展。随着土地财政模式的必然变化趋势，会对中国未来城市格局和发展趋势，产生必然的决定性意义。
这里分享几点个人的研判和观点：
1、四个一线城市是未来中国房产资产属性和金融数据最为确定的集中所在。
确定性，集中在安全性，流动性，还有保值，并没有一定增值，跑赢通胀的保障。
不要以为这很容易，实际上人口和规模拐点之下，能够有如此的资产确定性，已经是难能可贵。就像有信用保障的四大行低利率一样。
2、二线城市将面临残酷的经济洗牌，在接下来的发展中，不可逆转的分化趋势将会拉大二线城市之间的经济基本面差距。
新一线的说法太功利，还有广告嫌疑，四个一线城市以外，头部二线和高首位度省会，随着传统土地财政时代的结束，过去经济发展过程中对土地财政的依赖程度不同，将直接决定未来经济基本面之间的差距和分化。
比如郑州，重庆，苏州，南京，杭州这样被土地财政高度透支了居民购买力的所谓新一线，未来城市经济如果没有新的实体增长方向，那么需要用很长的时间来为被推高的虚高房价买单，填坑，就会拉低增速。
其中郑州和青岛最具有代表性。为了保住土地财政的表现和动作，有目共睹。
重庆想要以广州为目标追赶城市地位，时间和现实已经证明，拿掉房地产的资产估值和经济增量，完全不是一个量级，人均产值和产业根基，还有贸易优势，在没有土地财政的支撑之下，和广州没有可比性。这个攀比过程，其实就是纸面财富，泡沫经济带来的浮躁和浮夸。
而成都，东莞，合肥，佛山，长沙，都有土地财政以外的实体经济增长点，或者说想象力。
看本质抓关键，未来城市的价值和潜力，其实就在这种时代转折的时刻和阶段，就已经脉络清晰了。
3、房价大幅涨跌都难，稳房价主线之下，房租一定会涨。
这个稍微有点经济学认知的朋友都不用过多解释，经济环境就是水池，东山不亮一定西山亮，货币流通不以个体意志而决定，而是以水位高低决定。
4、越来越多的城市，难逃鹤岗化的必然命运。
对于一些城市而言，房价下行是必然的，不过这不是关键问题，而是需求坍塌，人口和本地财富以及资源持续流失，继而出现类似于鹤岗市那样的，地方政府入不敷出，地方经济全面坍缩类似困局。
而且，这样的城市，注定成为未来中国经济发展道路上，必然的存在，走势如何，全看国家政策和规划思路，简单说，看天吃饭，自救不能。
5、人口和城市化拐点注定出现。
少子化+老龄化，将是我国人口形势面临的长期基本面。
高度依赖人口基本面的房地产，将失去核心需求支撑，这就会让城市之间的抢人大战升级。

存地失人,人地皆失;存人失地,人地皆存

这个道理同样适用于未来中国城市之间的竞争。
未来，一线城市争抢高学历人才，二线城市争抢劳动力人口，而中小城市最大的任务则是想方设法留住人。
类似于唐山这样的城市，如果不能从打人恶性事件中完全扭转地方形象，就算家乡宝情怀，也是要迟早被逼走的。对于未来城市管理者来说，真正在发展和安全之间的平衡，将成为一个至关重要的核心课题。
未来，城市经济的潜力，是人口用脚投票决定的。
6、不要对国家还会大水漫灌，政策拉动，房价普涨，抱有不切实际的幻想。
实际上，2022年，对于炒房投机的群体和资金而言，可能是最后的割肉离场机会和窗口期了。
这一点从各地救市政策之下，新房市场反应不大，反而二手房挂牌暴增的表现就能看出来。
其实这很行情，没必要道德绑架，更没必要过度解读，经济个体用脚投票的行动本身就是经济规律的体现。
也不知道现在还在鼓吹哪里是洼地，哪里房价又要启动，哪里又是什么房产投资机遇的所谓砖家叫兽，自媒体大V，究竟是谁给的勇气？
当然，没有揶揄的意思，就连政府都舍不得传统的土地财政，何况利益关联的这些喉舌？
五十步笑百步而已~是不是？
但是抓住本质，看清关键，其实对于后续房价普涨，全面解套，开启新一轮炒作，有什么想象力？


时代的转变，趋势的变化，没有过程，而是突然变化，是不是有这样的感觉？



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写在最后：

一个时代的结束，并不值得悲观，一个时代的开启，同样不值得恐慌



以上分析，有依有据，直击本质，重点突出。
文章最后，分享几点个人的观点，不一定对，供大家参考和讨论：
1、接受房产过剩的现实，未来不要再把个人和家庭的财富增长寄托于房产投机和炒作上面，识时务者为俊杰。
2、承认人口和城镇化拐点的到来，对于房产的购置，从真实需求出发，无论是用于租赁经营，还是自行居住，都是一样的。
3、城市落户门槛，将成为未来决定房产价值的关键考量因素。
4、在可以取代房地产对经济增长支撑的明确行业和模式出现以前，现金不为王，一线，核心，地段三个因素的房地产才是王。


大概就说这么多吧，大道至简，结论言简意赅，希望能够给看到的朋友带来一些启发，一些思考和帮助，那就很好。



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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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