房地产市值476万亿元，居民财富七成是房产，然而楼市却有点冷了

前程无忧

今天无意间拜读了任泽平团队发布的《中国财富报告2022》，联想到如今铺天盖地都是各地如何“救市”，写一点自己的思考。
一、房地产总市值

据《中国财富报告2022》数据，2021年中国居民财富总量达到了687万亿元人民币，其中全国住房市值达到476万亿元。
还记得曾经有一个对比，2018年中国房产总市值达到65万亿美元，折合人民币450万亿元，而同期美日欧房地产市场总和才60万亿美元，也就是说 ，那时候中国成功实现了“超英赶美”，当然这里说的是房地产领域。从2018年到2021年，我国房地产总市值增加到了476万亿元，那岂不是可以买下全球了？非也。2018下半年开始，我国房价涨幅逐渐收窄，而世界其他国家呢，2021年房价涨幅惊人，一进一退之间，是我国房地产泡沫被逐步挤出的结果。
衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数显示，今年3月美国房屋价格同比上涨20.6%，20大城市房价综合指数同比上涨21.2%，两项指数均创下35年来最大同比涨幅。而中国，国家统计局数据，今年5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，二线城市环比下降0.1%，三线城市环比下降0.3%；二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比持平，二线城市环比下降0.3%，三线城市环比下降0.5%。



二、居民财富七成是房产

2021年中国户均资产达到了134万，其中实物资产占总财富比重高达69.3％，主要表现为房地产。
为何今年的“大救市”，不选择直接降房价，干脆利落，实则就与居民财富配置有关。据央行数据，我国人均住房达到1.5套，也就是说大多数家庭其实都持有房产，而且由于高房价的存在，房产占居民家庭财富的比例接近七成，虽然跟以往的八成相比有所减少，但比例并不低，一旦房价出现大跌或暴跌的情况，就会导致居民财富大幅缩水，对社会稳定发展是不利的，也会引发系统性金融风险，我们不能像日本当年那样主动刺破泡沫。
这也能解释为何老百姓不愿意买房了。今年的“大救市”持续了6个月，马上半年时间将过去，高层频频释放积极信号，央行年内两度降息，地方新政“能出尽出”，各种花式松绑竞相上演，然而调控效果却并不太理想，5月楼市的确有了一丝丝暖意，但也只是一线城市和强二线城市的舞台，更多城市房地产市场依然下行压力大。原因无他，就是买房的人少了，房地产风险尚未完全出清，市场信心尚未完全恢复，既有房住，也就不那么急着买了。



三、预测房价涨幅2.8%

6月14日，社科院国家未来城市实验室等三家单位共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（No.19·2022）》，预计2022年商品房全年销售均价上涨2.8%。
在过去的8年里，社科院对房价涨跌的预测，每一次都很精准，那么对于2022年的房价上涨，有多少人认同呢？实际上，相比过去8年的涨幅，今年预测的2.8%不算多，而且算低了，以往哪一年不是5%以上的涨幅，甚至在房地产“黄金十年”期间，房价基本每年都是8%-10%的涨幅，跑赢了每年的GDP增速。但从去年开始，房价涨幅却低于了GDP增速，还可以说是“拖累”了经济发展，而今年这个预测如果成真，房价涨幅大概率会再次落后于GDP增速。
房价涨幅慢下来是好事，“房住不炒”调控了这么多年，本意就是为了平抑房价过快上涨，不过从去年和今年的局势来看，楼市有点过于冷了些，以至于影响到了经济健康平稳发展，这也就有了今年的“大救市”。“稳经济”不等于只是“稳楼市”，但“稳楼市”却有助于“稳经济”，房地产行业依然是“支柱产业”，发挥房地产“稳大盘”、“压舱石”的作用，是今年“大救市”的原因，“稳经济”才是主要目的。



综上所述，房地产行业发展至今，泡沫被逐渐挤出，房地产总市值增速放缓，房价涨幅在放缓，居民财富配置越来越健全，今年的“稳楼市”持续了半年，楼市的下半年会如何？让我们拭目以待。