上海楼市，正受多种力量的挤压上升

arrarpetahack

大家可能不知道这个数据，上海5月二手房的成交量，只有不到300套。


说真的，这个结果很丧，但5月是封控期尚能理解。


作为一个实实在在泡在市场一线的房产咨询公司，原本我们对6月的数据也不怎么乐观。但最近的现象却让我们很诧异：


6月的成交，竟然反向加速了。


我们内部也很诧异这个结果，因为4月、5月基本没什么成交，按理说6月需要一个恢复期。


但我们挖到了一些外面看不到的现象，想分享给大家这个反转的趋势：


上海楼市，正在受多种力量的挤压上升。







我想从几个肉身感知到的角度，侧面跟大家聊聊当前的上海楼市——


到底出现了哪些变化？我凭什么说挤压上升？


首先就是大家最关注的二手成交量。成交量是房产市场上最重要的指标，因为量在价先，它也侧面代表了供需关系。


供不应求，人潮汹涌，成交量就放大；
供过于求，无人问津，成交量就萎缩。


6月的二手房成交量到底怎么样呢？数据图奉上：







截止到6月15日网上房地产（上海房产交易中心）数据，二手网签6862套房源。


6月第3周数据刚刚披露，3300+套网签。


只要第4周保持3000套，整个6月预计可以突破1.3万套。


从数据层面来看，二手成交的复苏是挺快的，甚至比去年的部分月份都要好。


但是数据往深了挖，背后还有一些不为人知的秘密。


第一，4、5月份积压的二手存量单子流程没走完，6月才开始续走交易流程。


第二，6月除了少数封控小区，大部门的带看还是比较顺利的，带看量的恢复是一个大的基础前提。


第三，6月其实是信心恢复的首月，二手成交突破1.3万套，无疑是给市场吃下了定心丸。


相比4、5月，这个二手成交量的确开始止跌回升。


第四，行业认同的标准，1万套是上海二手房的「行情荣枯线」。


1.5万套，就是上海二手房「止跌回暖行情线」。


当下虽还没够到回暖行情线，但已经在往上跳跃。


我猜可能有人会说，不对啊，虽然量回升了，可现在还有房东在降价啊。


没错，贝壳的成交数据，前段时间上海二手房的平均议价空间在4%左右，也就是说300万的房子，这个市场环境下，差不多能砍掉10-12万左右。


二手房东或为打新，或担心预期，折价让步的行情依旧在。


但最近我们在一线市场的真实感受，解封后的房东，其实心态很坚定。


可以理解为看好上海楼市的后市，也可以理解为不让价的房东，其实资金需求并不紧张。


这个阶段的买卖双方，都在互相试探博弈。

我另外深挖了两个现象，值得跟大家聊聊。


第一个现象是，最近上海的信贷政策也在受到挤压，无论是利率还是速度，都在偏向购房者。


信贷的支持，是二手放量的基础，也是信号。


如今上海有多家银行的一押二押利率，可以做到3.3%～3.6%。


去年上海的第三季度二手房情况，我至今还历历在目。


成交量为什么下行这么快？


原因就是三价取低+核验价+抽贷“不定时炸弹”的调控威力，要么贷款不批了，要么三价取低额度变少，或者审批放款极慢、骚操作被抽贷……


房产市场历来如此，抑制住钱的涌动，交易就会放缓，然后进入下行低位，成交下滑热度下降，也就失去了群体效应下的翻涌。


这么多年看下来，金融调控还是最有效的市场降温剂。


虽然我很不喜欢“夜壶论“、”水池论“，但真实世界依旧是个不变的轮回。


第二个现象是，上海豪宅成交的确起来了，楼市开始从顶部往下带动。


CRIC数据显示，2022年6月1-9日，总价3000万以上的一手豪宅成交共23套，总价3000万以上的二手房成交10套，合计33套。












也就是说6月初的前9天，上海总价3000万以上的豪宅，平均每天能成交3-4套。


另外，根据网上房地产的更新数据，截止到6月15日，上海2000万以上的二手房网签了57套，如果按照整月成交突破110+套，那的确是2021年中到现在的高位。


至于网传上海豪宅高挂牌、高网签的流言，大家可以直接忽略。


真实情况是，已售豪宅有不少房东是让价出手的。


这些人拿了钱去哪，去做什么，就不得而知了。


但是，从成交反馈的侧面可以窥视到：


上海的豪宅依旧是有人诚意卖，就有人诚意买。

上海楼市为什么这么坚挺？


这种情况下，无论是二手成交量、信贷宽松度、豪宅成交，都并不差，甚至是近一年来比较好的数据？


我理解为，购买力足够丰富的挤压。


第一，这一波口罩因素，虽然很多人的收入预期受到影响，但我们也见到了，也有行业、有人能够在封控期赚到真金白银。


比如说某某医疗公司，某某团长，某某保供企业，某某mcn机构，某某直播网红……这里就不点名了，大家能猜到一二。


现实世界是折叠的，有人下降也有人在上升。


有人在离开上海，也有人在持续进来。


有人放弃，也有很多人在盯着机会捡漏。


第二，是上海强有力置换需求的挤压。


前段时间关于上海涨租的消息大家应该看到了，但我采访了多位租房中介，得到的真实反馈，也是两极分化的。


自媒体只选择性报道了市区房源的涨租，并没有看到大量远郊房的空租降价。


二手市场也是如此，如今依旧有老破小房源在降价，但也有向上置换的好房子在涨价。


这一波口罩因素，让很多人都意识到置换的迫在眉睫，购买力的聚集，其实是向上升级。


新房市场不也是如此吗？


第二批新房，市区的海上源372套最终认购了1760组，5个人抢一套，静安府3天250%认购，云萃江湾429%认购率，虹玺343%认购率。


而郊区新房，触发积分的却寥寥无几。







人类向上需求的欲望，是源源不断的。


第三，上海2022年首批土拍的结果，还挺让人意外的。


在南京无锡流拍，苏州0溢价成交的背景下，上海首批土拍成交额达到了835个小目标。


这还是建立下，上海并未出台实质性的楼市政策利好前提下。


虽然拿地的国企央企占大头，但B端房企敢拿地，侧面代表着他们在坚定看好上海。





最后值得跟大家重申几点：


第一，当前的上海楼市回暖，体现在成交量的止跌回升，而量在价先，价格的波动并不明显，目前还在议价探底阶段。


这个阶段，适合刚需自住和置换改善的需求入场。


有些板块有些房子，在通过核验价进入外网展示阶段，已经回到了2019、2020年的正常区间。


而部分学票的溢价，也在回归正常的价值区间。


第二，无论是量的回暖或者是信贷的宽松，都不是投机客的机会。


一个字就可以总结未来的楼市趋势：稳、稳，还是稳。


这才是第一主题。


第三，无论是面对市场的横盘震荡，还是价格的回调。


我们唯一能做的，就是拥抱周期的轮回，并做好所有一切积极应对的准备。


第四，上海依旧还是那个，楼市底部很高，上限稳定的城市。


愈是艰难阶段，愈见其韧性。
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