曹德旺预言成真？楼市正面临“房子还在，刚需没了”的尴尬境地

前程无忧

2022年的楼市，正延续2021年的寒冬，还在不停地冷风吹。不管地方花了多大的力气救市，包括放开限售限购，降低首付款比例，下调房贷利率等在内的松绑或刺激，能用的招数悉数用尽，市场仍然像是扶不起来的烂泥，未见明显起色。国家统计局公布数据显示，1～5月份，全国商品房销售面积同比下降23.6%，商品房销售额同比下降31.5%。楼市冷冷清清，成交量自然很是惨淡。而截至5月中旬，已公布销售业绩的头部房企，销售额几乎全部负增长，其它颈部、腰部亦或或小型房企，销售额更是惨不忍睹。
不仅一级市场如此，很多地方在取消了限售以后，二手房挂牌量迅速增加，热点城市杭州的二手房挂牌量已经达到22万套。另外，截至6月上旬，挂牌量超过10万套的城市还有成都、苏州、重庆、天津、沈阳、武汉、南京、西安、广州、哈尔滨等共计11座城市。由此可见，这些还都是有人口流入、经济比较发达的重点城市，中小城市二手房销售只会更加艰难。



很明显，现在楼市面临的尴尬问题是，房子还在，但买房子的人却没有了。准确地说，其实是买房的刚需没有了，否则相关数据不会如此难看。
而众所周知的是，过去商品房销量增加，主要依靠投资、炒房以及刚需和改善这四类人来支撑，如今全国平均房价从去年一季度的1.12万元/平方米，跌至今年5月份的9878元/平方米，降幅达到12%，基本上跌回到3年前的价位。很显然，房价下跌后，投资炒房不赚钱了，投资炒房客也消失得无影无踪。而即便作为刚需和改善群体，也会暂缓买房计划。
道理很简单，房价每年如果上涨5%，按照现在的房贷利率，买房基本上能够维持不亏，但是房价明显在下降，谁还会着急买房？反之，如果房价每年保持10%～20%的涨幅，估计很多人借钱也要抢着买。何况目前的价格仍然居于高位，匆匆买房不仅要提前进入还贷状态，还将面临持续下跌的风险，还不如把首付款存入银行，每年至少能获得3%左右的利息回报。因此现在观望的人越来越多，买的人却越来越少。



除此以外，导致刚需不买房的原因还有以下几个：
第一，楼市饱和了。其实楼市早在2020年的时候，就已经进入到饱和状态。央行发布数据显示，当时9成以上的城镇居民家庭不缺房，另外还有4成家庭拥有2套及以上住房。如今一线城市的住房空置率超过20%，二线城市超过25%，三四线城市在30%左右。因此，不是刚需不买房，而是根本就没有那么多的刚需。另外，不仅存量房越积越多，每年还有数百万套的新房不断进入市场，房多人少的情况下，房子难卖掉也就不难理解。而房子还是一种有生命周期的消耗品，并且终究要卖给有需要的人，才能体现其价值所在，并不是在投资炒房客之间相互流转，因为他们的房子多得住不过来。那么，在大家普遍不再缺房的情况下，多余的房子卖给谁？
第二，大家对于房价上涨的预期发生了转变。过去大家认为房价会涨，那是有城镇化建设做后盾，每年都有一二千万的农民进城买房落户，房价想不涨都难。但是经过20多年的城镇化建设后，如今国内城镇化率达到64%，在国际上已经属于较高水平，但是能进城的农民早就进城了，指望没进城的农民那点收入，根本支撑不起来现在的房价，所以很多投资者也是看穿了这个趋势，不再听信专家的忽悠继续投资，有条件能撤离的也都撤离市场了，留下的多套房持有者，不仅高位接盘，还被深度套牢了。



第三，刚需手里真的没钱了。过去几十年，房价上涨的速度远超工资上涨的速度，已经成为各个城市的普遍现象。而在持续不断的疫情影响下，各行各业发展都不景气，大家的收入也在不断减少，对工作不稳定的担忧也比往日更加强烈。不仅如此，中国现在的居民房贷总额高达38万亿，有2亿多的房奴，4亿多人在还房贷，根本腾不出钱来多买房。而且这类群体都是社会中坚力量，他们的消费能力都在下降，其他人的消费能力只会更弱。
况且买房不是说攒够首付就完事的，一旦买了房子，未来几十年就需要保持工作收入稳定，否则一旦断供了就要丢掉房子，但是以如今的内外经济形势，谁敢打这个保票？别说想要收入稳定增加，不被单位裁撤掉，能保住饭碗的人，就已经很不错了，任何时候生存都是第一位的。而那些过去指望父母等亲属帮衬着买房子的年轻人，随着房价的不断上涨，父母想帮衬也没那个能力了。不仅如此，现在90后或00后一代，家里父母和上面二代人都有房子，他们不用自己买房，通过受赠或继承等形式，就能很好解决房子问题，哪里还有像过去那么多的购房需求？
第四，年轻人的买房意愿变差了。看到过去一茬又一茬的购房者被收割，现在很多年轻人总算是想明白了，与其砸锅卖铁地买房当房奴辛苦一辈子，反而不如潇潇洒洒地过好当前的每一天。按照他们的想法，房子其实只是用来满足居住需求的普通商品，尽管自己改变不了高房价的现实，那就买得起就买，买不起就选择躺平，和父母住一起或者租房子住，其实都是不错的选项。数据显示，在国内流动人口当中，如今年轻人租房的比例接近70%，而随着市场逐渐向多元化方向发展，特别是大城市的租赁市场，已经越来越完善，随着廉租房、公租房和共有产权房的不断入市，解决居住问题的渠道越来越多，而房价始终降不下来，结婚率也在不断下降，新生人口数量也在断崖式下滑，导致刚需群体越来越少了。



因此，尽管现在全国有很多城市都出台了放松楼市的刺激政策，但是却无法调动起刚需买房的积极性，成交量下滑在所难免；城镇化的空间越来越小，加上年轻人的生育动力不足，接盘侠越来越少了；而有钱人不缺房子，少量的刚需因为收入低又接不了盘，导致房子的需求量锐减，流动性变差；今年以来，国家又出台了解决好大城市住房突出问题的新政策，通过发展保障房形式实现人人有房住的目的。那么，“房子还在，刚需没了”的楼市尴尬，是各种因素叠加所致。
而对于目前房地产市场出现的这种状况，著名民营企业家曹德旺先生，其实早在几年前就曾直言相告：应及早卖掉多余的房子！以后卖不掉也租不出去。此外，曹德旺还表示：“楼市已经成为少数有钱人击鼓传花的游戏，如果房价继续涨下去，这场游戏就要停止了”，“但是有钱人有几套房子，剩下需要房子的人却没有钱，现在都没有钱，他以后有什么钱买啊？”，“以后有钱人卖给有钱人，卖得出去吗？他们自己都明白这个道理，只是不愿意拆穿”。



那么现在回想起曹德旺当初的预言，是不是成真了呢？笔者认为，他的预测确实变成了现实。如今不仅热点城市新房和二手房卖不掉，中小城市的房子连租都租不出去，买房根本无法实现保值增值。实际上，曹德旺不仅预测到了当前的市场状况，对于今后几年楼市的发展趋势，他的预言同样也具有建设性。因为随着楼市过剩越来越严重，今后国内的房地产将逐渐去投机化，绝大多数城市的房子都将回归居住属性，而想像过去那样，闭着眼睛买房都能赚钱的好时机，真的已经一去不复返了；今后的房价，除了少数城市还会缓慢上涨，多数城市只会稳中有降，特别是人口外流，经济基本面较差的三四线城市，调整的空间更大。那么年轻人如果现在有买房计划，个人建议不妨暂时缓一缓，先选择租房住，等过个几年，待房价回落后再买，买房的成本就会低很多。