楼市转折点：百姓购买力降低、33城房价回到三年前，影响多大？

前程无忧

#感觉成都房价没有掉的意思了，你们怎么看#



1998年至今，房地产市场迎来快速发展，对拉动就业、提高经济发展起到重要作用，不过，随着城市面貌日益更新，房价也水涨船高。以武汉过去5年的房价为例，手拿100万，5年前还能买到三环内一套小三居，到了今年，100万可能在四环内都很难找到称心的房子。
毫不夸张地说，最近几年是房地产市场变动很大的时间段，从之前的去库存，到如今的房住不炒，可以看到房价永涨神话已经破灭，价格涨幅回落，抢房现象越来越少，老百姓也不再像以前那样着急买房了。因为在不少人眼里，你不买我不买，明天就能降500。
楼市2信号，或成为转折点，房价调整大门敞开？
1，房价涨幅的变化
5月份，70个大中城市中二手住宅售价下降城市增加到53个，下跌数量占比75%，相当于过半城市价格都在下降。而房价下降这一点，其实从公布的销量就可以看出来。目前不仅是大多数三四线城市，而且还有很多开启营救的城市，销量也还在低谷，这种背景下，房价不下跌才奇怪。
与此同时，在公布的数据中，有一项是以2020年为基数计算的涨幅情况，按照走势图来看，至少有33城的房价低于2020年水平，跌幅从大到小分别是：牡丹江、哈尔滨、太原、安庆、南充、北海、贵阳、石家庄、常德、锦州、吉林、宜昌、长春、大理、遵义、呼和浩特、岳阳、襄阳、湛江、泸州、南宁、天津、秦皇岛、郑州、济南、韶关、南昌、洛阳、桂林、青岛、包头、烟台、武汉。



从这些城市地处的区域可以看出，房价持续调整的原因至少包括2点：其一是人口流失、经济产业单一，其二是棚改熄火，对购买力持有过高的期待值，导致库存大价格难以为继。毕竟能够持续坚挺的城市只有几个，大多数城市房价调整的空间还在扩大。
2，老百姓购买力的变化
受到疫情的影响，还有各种不确定因素加剧，许多人收入减少，对于买房热情越来越保持观望，要知道买房不是付完首付就完事，下半辈子还得跟月供绑在一起。现在申请贷款的人也在减少，央行公布的与房贷直接相关的5月住户部门贷款，同比少增3344亿元，就是佐证。
虽然房价涨幅回落，但我们必须承认一个事实：如今房价依然很高
明明房价下跌城市在增加，销量和销售额探底，这是什么情况？合理的解释是，人们的收入水平还是跟不上。
目前全国平均房价收入比在13倍左右，意味着普通家庭需要13年的收入才能全款买一套房子，但如果把目光放到大城市，在热门板块哪怕是一平方的面积都要十几万。可以看出，拥有一套房子，已经不是普通人靠工资就能够得着的领域，不少人甚至要掏空五六个钱包，替银行打工几十年才能完成。
不仅如此，高涨的房价也影响着人们的生育意愿，从去年资金，不少地区提出生育多子女的家庭可以从摇号以及公积金额度进行倾斜，然而也起不到明显的效果。有内行认为，多生育子女要换更大的房子，在高昂的房价影响下，住房成本徒然增加，特别是在大城市，如果再生一个娃，增加的住房成本就超过百万。也造就了一些年轻人不敢轻易涉足婚姻。



平心而论，如果房价能下降到前些年的水平，不仅可以提高老百姓的购买力，还能提高人们的生活幸福感，可以为老人减轻压力，年轻人卸下负担。所以最近一段时间，网络流传着一篇名为“房价下跌表”的文章中指出：未来房价可能会持续下跌，届时一线平均两万元每平米，二线八千元，三四线两千元每平米。事实真的如此吗？
在房说君看来，如果真能实现这样的价格水平，恐怕没有多少开发商能支撑下去了，关于这个问题，融创孙宏斌曾直言指出，如果房价下跌30%，那大部分地产商都活不下去了。
关键问题来了，会敞开房价调整的大门吗？
理论上可以，人们收入跟不上，为了促进销量，自然会降低老百姓的置业成本。但在实际操作过程中，却不见得。这两年房价有所回落，也是从高位的基础上回落，简单来说就是四万五单价降到四万，人们还是买不起，但是房价从8000元涨到1万多，却是很多城市在2015-2018年经历过的事情。
作为观望中的买房人，经常会想，怎么降个房价这么难呢？
回顾过去20年的房价走势，可以发现市场都是涨多跌少，这也让老百姓很是困惑，为什么“降房价”会这么难？一方面很难覆盖开发商拿地成本：如果真如网友期望的，一线降到两万一平，三四线降到两千元一平，相当于降幅有50%以上了，可能连建筑成本、拿地成本都覆盖不了；
另一方面容易给经济市场带来不良影响：过去有一段时间，因为房价过快下降引起了相关部门的注意，于是有城市设置价格红线，要求开发商在预售房屋时的售价不得低于备案价的85%，还有昆明房地产协会提出，对恶意降价行为可以及时举报，如整改不通过情节严重的将会停止网签。



100万的房子降到85万，不过打了八五折而已，即便除去楼面价、建安成本等，八五折的售价开发商也还有得赚，而且降价也能获得更高的销量，但为什么相关部门依然不允许房价过快下降？对此，央媒发文《限跌令能否防止房价过快下跌》提到：稳是楼市理想状态，要避免房价过快下跌和大幅度下跌。
同时，文章中也点出房价过快下降可能产生的弊端，比如房价下降，表面上可以让买房人在短期内用较低成本买到房子，但也可能引起前期购房者集体抛售房屋，给金融体系带来风险；还有就是，恶意降价也可能给买房人带来风险，比如房企在后期交房时降低交付标准等。
房说君有话说，住房商品化以来，房地产对国民经济的贡献度无人不知，甚至很多行业也依托其发展，但如今受融资环境影响，房地产开发资金增速已经放缓，如果房价还持续下降，地产商难收回成本同时，也不会有积极性去拿地，更不用讲购房者会将手中房子变现，大批房子却找不到接盘者的情况了。重要的，还是提高收入，让人们有实力去买。
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