众多火热楼市一夜降温 全球泡沫最大的市场亮起警示灯

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美国在肆虐的通胀、动荡的股市和残酷的战争之外，世界经济现在又面临着一个威胁：房地产市场大繁荣的落幕。

随着全球各地央行迅速上调利率，借贷成本飙升意味着那些买房本来就困难的人终于到了极限。这体现为从加拿大、美国到新西兰，许多国家火爆一时的住宅房地产市场都一夜降温。

这急剧逆转了这些年房价飙升的势头——后者得益于超低房贷利率和政府刺激措施，以及新冠疫情让远程工作普遍化并增加了购房者对居住面积的需求。彭博经济研究的一项分析显示，19个经济合作与发展组织（OECD）成员国的房价租金比和房价收入比都高于2008年金融危机前的水平，表明房价已经脱离了基本面。

对寻求平抑数十年来最快通胀的许多决策者来说，遏制房价泡沫是他们目标的一个关键部分。但在市场为全球经济衰退的前景感到不安之际，房地产市场放缓可能会产生连锁反应，进而加剧经济下滑。

房价下跌将侵蚀家庭财富，削弱消费者信心并可能抑制未来的发展。在资产贬值而还贷成本增加时，动物精神通常会萎靡下来。而房地产建设和销售在全球经济活动中发挥着巨大的乘数效应。

“危险的是商业和金融周期同步逆转，这可能导致更加持久的经济衰退，”野村控股（3.685, -0.01, -0.14％）全球市场研究主管Rob Subbaraman说。“十年的量化宽松催大了房地产市场的泡沫，由于房价承受能力到了极限且还款额可能急剧上升，房地产市场可能很快就会走下坡路。”

随着不良贷款风险增加，这一局面将抑制银行放贷，从而扼杀经济体赖以发展的新增信贷。在美国和西欧，引发了金融危机的楼市崩盘曾困扰银行系统、政府和消费者多年。

诚然，2008年那种崩盘重演的可能性不大。银行已经提高了贷款发放门槛，家庭储蓄仍然丰厚，许多国家仍然存在住房短缺。劳动力市场也很强劲，能起到重要的缓冲作用。

全球房地产市场都在产生泡沫

“房价下跌将直接影响消费者支出和整个经济，因为房地产通常占到家庭财富的很大一部分，”丰业银行亚太区经济主管Tuuli McCully表示。“不过，鉴于许多主要市场的家庭资产负债表仍然健康，我并不特别担心与房价和世界经济有关的风险。”

不过，彭博经济研究驻伦敦的Niraj Shah表示，当全球货币政策同步收紧时，价格急剧下跌的风险明显更大。今年已有超过50家央行曾一次性将利率提高至少50个基点，而且未来料将还会进一步加息。在美国，美联储上周将主要利率提高了75个基点，为1994年以来头一次。

根据彭博经济研究，新西兰、捷克共和国、澳大利亚和加拿大的房地产市场泡沫名列世界前茅，也尤其容易受到房价下跌的冲击。在欧元区，葡萄牙的风险尤其大，而奥地利、德国和荷兰看上去也有很多泡沫。

根据标普全球评级的分析，在亚洲，韩国的房价看起来也很脆弱。该报告指出，家庭信贷与名义GDP的比例、家庭债务的增长率以及房价上涨的速度带来了风险。在欧洲其他地方，瑞典的住房需求出现了戏剧性的转折，引发了对这个债务达到家庭收入200％的国家的担忧。

高盛集团经济学家上周在报告中写道，住宅销售的信号通常会领先价格约六个月的时间，也就是说几个国家的房价可能会进一步下跌。Jan Hatzius等经济学家认为，房地产市场大幅降温是发达经济体将可能放缓的一个重要原因。

高盛经济学家们写道：“房价承受能力的快速恶化和住宅销售的大幅下降表明，硬着陆风险很大，特别是在新西兰、加拿大和澳大利亚；不过硬着陆不是我们的基线预测。”

全球央行也在发出警告。加拿大央行本月在其金融体系年度评估中表示，随着利率上升，越来越多的借款人难以支付账单，高企的按揭贷款债务尤其令人担忧。新西兰央行的半年度金融稳定报告则称，对金融系统的总体威胁有限，但房价“急剧”下跌是可能的，这可能导致财富严重缩水，消费支出下滑。

“随着借贷成本上升，房地产市场将面临重大考验，”彭博的Shah说。“如果央行的行动过于激进，则可能会播种下一次危机的种子。”

新西兰

如果说2021年是新西兰房价上涨速度令人头晕目眩的——年涨幅接近30％，那么2022年就势将成为美妙音乐结束的一年，而这种突然的变化已经让人们急于出售了。

今年4月，新西兰央行采取了激进的行动来应对通胀，把官方利率上调了50个基点——22年来的最大幅度，至1.5％。紧接着，它在5月份又加息50个基点，并预计明年利率将在接近4％的水平见顶。

经济学家们预计，新西兰房价今年将下跌约10％，最终将较2021年末的顶点回落至多20％。虽然对于许多房主来说，跟近几年的大幅升值相比，这个跌幅并不大，但其可能产生更广泛的影响。

澳新银行的新西兰首席经济学家Sharon Zollner表示，该行预计由于房价下跌，利率上升影响现金流以及食品和能源价格上涨，人们会觉得自己变穷了，消费者支出将受到抑制。

加拿大

4月份，加拿大全国房价两年来首次下跌

加拿大的房地产市场变脸是如此之快，以至于一些买家交易还没完成就已经赔钱了。

“人们正在积极尝试终结交易，”多伦多的房地产律师Mark Morris说。他谈到这样一个案例：因为评估价比几个月前的签约价低了20万加元（15.5万美元），买家宁愿毁约，放弃10万加元定金。

在加拿大全国房价于4月出现两年来的首次下跌并于5月继续下跌之后，这种事越来越多。虽然到目前为止，痛苦集中在疫情期间涨幅最大的市场——多伦多及其周边地区，但这种压力已经开始蔓延到温哥华周边一度火热的市场。

与其他国家一样，加拿大房地产市场的动荡也是央行大举加息引发的。当地基准利率已经从年初的0.25％上升到今天的1.5％。由于预期利率还会升高，一些经济学家表示，在最热的市场，房价至多可能下跌20％。

在新冠疫情开始以来的两年里，加拿大房价上涨了不止50％。National Bank of Canada副首席经济学家Matthieu Arseneau说，全国房价可能至多下跌10％。

美国

佛罗里达Cape Coral，4月份约有三分之一的房屋挂牌价下调

在佛罗里达州的Cape Coral，Mabel Melendi 4月中旬挂牌出售的一栋新建住宅，到了6月中旬还没卖出去——尽管要价已经从51万美元降到了42.5万美元。阵亡将士纪念日那个周末，本来有一个买家开了价，但是因为不够一笔大额按揭贷款的资格而作罢了。

“大多数以前有资格的人现在达不到要求了，”Melendi说。

房地美称，按揭贷款利率今年的上升速度达到了半个世纪以来最高。30年期贷款平均利率上周达到5.78％，为2008年以来最高水平。随着需求快速冷却下来，开发商和二手房卖家纷纷降价。

根据经纪公司Redfin Corp，近20％的美国卖房者在截至5月22日的四周内下调了挂牌价，这一比例为2019年10月以来最高。在某些之前因为疫情催生了对更经济房屋的需求而大热的市场，挂牌价的下调更加普遍。例如在爱达荷州博Boise，41％的卖家4月 降了价。在Cape Coral，这一比例约为三分之一。

根据房地美，在2021年大概上涨了18％后，美国独栋住宅价格的涨幅在2022年和2023年料将分别回落至10％和5％。

英国

尽管英国央行近几个月已五次加息，但是伦敦等市场依然很热

在经历了两年历史性上涨之后，英国房地产市场开始放缓。

英国央行在近几个月里五次加息，而且预计其还不打算收兵。莱坊英国住宅研究主管Tom Bill表示说，这可能预示着年内房地产市场将降温——随着房主赶着在房价下跌前卖出，供应将会增多。

新房屋贷款的审批已降至近两年来的最低水平。根据英国皇家特许测量师学会的一项调查，在连续八个月上升之后，买家询盘在5月份已有所下降。

“人们担心经济，担心俄乌战争对物价的影响和生活成本上升，”英国房地产公司Hamptons International的研究主管Aneisha Beveridge说。“他们更加谨慎了。”

不过，Bill说，诸如伦敦黄金地段等市场还很热，因为外国投资者涌入，学生在疫情后回归。伯明翰、利物浦和曼彻斯特等二线城市的房价涨幅甚至比首都都大。

“只要英国被视为一个法治、教育优质、尊重私产的国家，资金就永远会流入，”Bill说。

本文源自金融界