明年起，楼市或重演2015年？棚改“新趋势”下，两类人有福了

sanasnoz

对从事房地产行业工作的朋友而言，2015年可谓是值得怀念的一年，一位从事房产中介的朋友回忆，2015年上海的楼市火爆程度超乎想象，公司有1000多名员工，年收入超过100万元的就有21个，这一年是百万经纪人占比最高的一年，不仅成交量高，房价上涨得也快，长宁区镇宁路一房产中介门店的其中一位业务员，为公司年创收达到400万元，个人提35%，员工提成收入就有150万元，中介公司分得250万元，无独有偶，新房市场也印象深刻，比如广州万达文化旅游城开盘之日，9000多名客户现场选房，当日最终成交量超过2000套，成交额高达21亿。无论是新楼盘的房企还是从事二手房的中介公司，甚至是业务员或其他与楼市相关的从业人员，都感受到了2015年楼市的“温度”，对于这一年楼市火爆原因，主要有2点：





一、自2010年起“国十条”发布后，楼市进入长达近五年的收紧调控期，投资者少有购房资格，刚需收入增长有限，对购房需求的数量日积月累，在“3.30新政”后，购房需求被释放，犹如水电站放闸一般，涌入楼市，即便是高杠杆买房也毫不犹豫，购房信心十足。
二、棚改拆迁为楼市作出较大贡献，尤其是三四线城市大面积棚改拆迁所带来的居住需求和货币化补偿所带来的购买力，2013年棚改超额完成约350万套（计划304万套），2014年超额完成470万套（计划276.93万套），2015年超额完成740万套（计划540万套），棚改拆迁的超速到来，给楼市带来成倍购房需求，而2015年的货币化安置比例从2014年的9%纵身一跃达到29.9%，想买房的人手里面更有钱了，楼市也就火爆了。





明年起，楼市或重演2015年？

近日，郑州市发布的《关于印发郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）的通知》引发网友热议，通过政策吸引鼓励被征收人家庭选择房票安置方式，有的网友表示赞同，房票安置方式可以避免城市人口流失，也有的网友担心“就怕只有品质不好的楼盘、户型能选择”失去了品质改善的味道。
事实上，此次郑州市并非首次推出“房票安置方式”，据不完全统计，从1月份开始，全国共计有20个城市先后推出“房票安置”政策，比如宜宾、信阳、常熟、界首、江阴、邵武、宁波、丽水、南京、开封等20城，没有最早只有更早，2015年时，就曾有城市在棚改拆迁过程中推出房票政策，2016年开始更多城市开始消效仿推出“房票模式”，不过这也随着2018年棚改拆迁落下帷幕而淡出人们视野，那时候的房票安置占比也并不高，所以没有引起关注，现如今棚改拆迁规模依旧不大，但房票模式却成为稀罕事，细想一下，不难看出，貌似与2015年有极其相似之处。





比如广东省迈入大中型棚改城市，45栋大楼将被拆除，投入流动资金接近60亿元，除了赔付安置房以外还得进行货币补偿，比如河南省的2022年计划中，全年棚改安置房目标达到10万套，新增筹集保障性租赁住房40万套，贵州省在2022年计划棚改6万套，总面积1041万平方米，截止到2025年贵州要完成233.7万套棚户区改造，目前只完成180万套左右，也就是说还有近53.7万会在接下来棚户区改造中完成，由此可见，虽然老旧小区已经接力棚户区改造，但是随着时间推移，存在安全隐患必须改建的房子依然存在，不排除还会加大棚改力度促进城市更新，如果全国棚户区改造项目回到2015年整体水平，相信楼市也会重演2015年。





棚改“新趋势”下，两类人有福了

从目前棚改来看，主要分为三类：一是完全安置房屋，用新房抵旧房，二是货币化安置，拆迁房屋不抵房屋，用现金补偿结算，三是采取“房票安置方式”结算棚改拆迁，拿着房票可以去市面上选等额房产，三种方式都有利有弊，但选择最多的还是货币化安置，除非家里一套房都没有，或许会选择就近安置，货币化安置限制较小可以选择自己喜欢的城市买房落户，还可以选择自己所喜欢的小区，可以是二手房也可以是新房，总而言之货币化安置政策对拆迁户而言更加灵活。
其实笔者想重点说的是“房票安置方式”政策，或许在2015并不起眼，不过在今年看来，这为棚改提供了新的突破口，众所周知，棚改的按下暂停键，其主要原因还是在于拆不起，而“房票安置方式”恰好解决了拆不起这一问题，举个例子，开发商想要拆某个小区盖楼房，以前需要更多的资金才能完全拆除动工（首先要解决拆迁款问题），假设需要2个亿的拆迁款才能撼动拆迁，这笔钱必须实实在在的给出去，过去可以向银行贷款，现在却不行了，怎么办呢？这个时候采取“房票安置方式”拆迁，只需要提供部分拆迁过渡费即可，开一张房票给拆迁户，等房子建好后再来选房即可，对开发商而言前期投入的资金更少，或许只需要5000万就就可以完成拆迁工作，拆迁成本、门槛更低，这就解决了拆迁不起的根本问题。在这种棚改“新趋势”下，两类人有福了。





第一类是从事房票棚改安置建设的房企，从拿地环节开始，就意味着投入成本相比货币化安置政策更低，拿地相对更轻松，最主要的是“房票安置方式”可以有效解决拆迁户外流问题，以前是拆迁赔偿后可以去别的城市、别的楼盘买房，采用房票安置方式后，拆迁户房子被拆后仍然会选择在本市“买房”，由于房票不可转让和有时效性，房企对拆迁的投入最终也会通过房票买房得到回报。
第二类是选择房票安置方式的拆迁家庭，地方鼓励房票安置买房往往会出台优惠政策，比如选择房票安置方式比普通货币安置评估总额高5%—10%左右（郑州8%），假设原本拆迁款500万元，房票金额往往能达到540万元左右，意味着想要拆迁后继续在本市定居的家庭，可以有更多补偿金额，与此同时，为了鼓励房票安置方式，还有税收减免的优势，不仅赔偿金额更多，买房纳税时还更省钱。





值得注意的是，房票安置方式虽好，但对被征收人而言仍有顾虑之处，特别是拆迁后的楼盘规划，如果在面临楼盘居住密度高、户型设计不实用、住宅居住品质低时，显然货币化安置方式更让人接受，如果拆迁新建的商品房品质高、居住密度低、小区配套好、居住环境好时，选择房票安置方式不失为更好的选择，无论如何，房票安置政策有望打开棚改拆不起的僵局，关键还是看从事拆迁新建工作的房企是否有企业担当，如果房屋产品、设计、小区规划给力，相信认同声音总会比反对声音高，对楼市健康发展而言也会更有好处。
对此你认为房票安置政策怎么样？欢迎下方留言一起讨论。