楼市趋稳？理性看待房地产市场数据变化

sanasnoz

国家统计局数据显示，从销售情况来看，前5个月，全国商品房销售面积和销售额分别下降23.6%和31.5%，降幅比1月—4月扩大2.7个和2个百分点。从建设情况来看，前5个月房屋新开工面积同比下降30.6%，降幅比1月—4月扩大4.3个百分点。房地产开发投资下降4%，降幅比1月—4月扩大1.3个百分点。从资金情况来看，前5个月房地产开发企业到位资金同比下降了25.8%，降幅比1月—4月扩大2.2个百分点。


5月当月商品房销售出现今年以来首次环比正增长
值得关注的是，尽管前5个月多项指标与去年同期相比有较大幅度的下降，但5月当月的数据已经出现回暖迹象。如5月当月商品房销售出现今年以来首次环比正增长。预期对市场至关重要，一系列稳楼市举措出台，有助于稳定预期，市场各方主体的信心也正在恢复。如限购政策的调整能够降低入市门槛，有助于刚需和改善性需求获得购房资格。还如一些城市取消限售，有换房打算的改善性需求就此进入市场。此外，金融政策的调整优化有效促进供需两端改善资金状况——对于购房者而言，房贷利率下调能够降低购房成本；对于企业而言，融资环境的逐步改善有助于提升其投资热情。


全国房地产销售回暖还需等待
90%左右的一二线城市已现稳定趋势，结合历史经验与当前市场环境，全国房地产销售回暖还需再等待2-4个月。


如何看待6月以来10大城市和30大中城市的销售回暖？
6月以来，10/30大中城市的商品房销售出现了明显回暖迹象，但整体呈现出一二线差异化复苏而非全面复苏且三线仍偏羸弱的特征。长期以来，10/30大中城市与全国销售的见顶时间具有较好同步性，但2014年后对全国销售见底时间的领先性趋于弱化，2016年后领先作用不再明显，因此我们不易从10/30大中城市销售见底时间推测全国销售何时见底。


预计全国销售何时见底？
从2008-2009年与2014-2015年来看，主要二线城市从政策放松到销售见底的时滞集中在3-6个月，全国层面大概是4-6个月。本轮地方“四限”放松集中在2022M3-M5，央行“515新政”下调了首套房利率下限，再结合当前房地产市场环境，并考虑到2021年基数因素，预计2022年全国商品房销售拐点可能发生在8-10月。


各地因城施策灵活调整促楼市平稳健康发展
当前疫情防控形势持续向好的上海，商品房销售市场活跃度有所恢复。北京在本轮疫情前市场就逐步企稳，预计随着疫情防控形势好转，有望延续此前企稳态势。
5月份，成都新建商品住宅和二手住宅价格均环比上涨0.9%，领涨纳入国家统计局统计的70个大中城市。
武汉本市户籍居民在限购区域已有2套住房的可新增购买一套，该政策执行时间持续至2022年12月31日止。对限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭，在武汉市缴纳社会保险或个人所得税年限由1年调整为3年内累计有6个月。--每日经济新闻
多地规定房价跌幅不能超过15%，自2021年8月以来，已有超过20个城市对房企大幅降价采取了相应措施，其中包括张家口、岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等。这些城市或直接出台“限跌令”，或通过召开座谈会方式防止房企“恶意降价”行为，或对相关降价房企进行约谈，要求房价下跌不能超过15%或10%。--财联社
市场环境的差异使得房地产市场调控松紧程度也不尽相同，一线城市对于放松调控仍较为谨慎，二线城市有所分化，出台稳楼市举措的三四线城市相对较多。

谨慎看待调控松绑政策

房地产业在带动经济增长，稳定宏观经济基本盘方面作用明显。当前稳楼市举措持续密集出台，会使得房地产市场需求不足或需求低迷的状况得到持续改善。同时，行业流动性风险也将得到很大缓解。房地产业是支柱产业，规模大、链条长、牵涉面广，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对上下游相关产业带动效应强，对投资和消费影响大，对经济金融稳定和风险防控具有系统性影响。

随着稳楼市众多举措的综合效应逐步显现，房地产市场有望进一步趋稳，应谨慎看待调控松绑政策，理性看待房地产市场数据变化。

消息来源：经济日报、债券池、每日经济新闻、财联社