“刺激”楼市开始行动，未来的房子“更值钱”还是“白菜价”？

sanasnoz

不可否认，房地产对推进人类现代化发展有举足轻重的作用，不仅带动了关联产业的发展，比如金融业、实体零售业、工业、建筑业等，对GDP综合贡献率超过10%，还带动了超过7000万人就业，比如房地产开发物业、物业管理、中介、租赁、工程、建材等，当然任何事物也都有“双刃性”，带动经济增长的同时，房价的上涨也给家庭带来负担，过去对房子的需求要么是由国家、单位分配，要么在乡镇自己建房，成本较低，对住房的开销并不大，现如今的商品房往往需要购买，年轻人买一套房子几乎掏空了两个家庭的“6个钱包”，10年前全国房价均价不过5000元/平方米，现如今房价均价已经达到10000元/平方米，部分城市达到3、4万元/平方米，微薄的工资在过快上涨的房价面前轻如鸿毛。很显然，就现阶段而言，既需要楼市发展稳住经济，又需要解决高价房问题，孰轻孰重？一起来看看。



“刺激”楼市开始行动

何为“刺激”楼市？一般情况下，楼市面临滞销，拿地、开工、销售、交房不通畅时，就需要调控来刺激，好比健康人生病后，需要借助外物进行医治，而2022年以来，调控的种种方式在内行人看来，就是典型的“刺激楼市”行为，从4月份开始，郑州、兰州、福州、长沙等多个城市率先出台楼市调控措施，主要围绕解除限购、限售、限贷、新增购房补贴、税费减免等进行调控，央行和银保监会紧随其后的下调基准利率，5月份，全国超过70个城市发布超过150次稳楼市政策，是4月份调控次数的2倍，根据中房研协测评研究中心监测统计，宽松性楼市调控达到121次，围绕放松行政限制措施、放宽公积金贷款政策、人口人才吸引政策等展开，直到6月份，“刺激”楼市的政策力度再次加大，可谓是奇招百出，比如河南民权县和杞县的开发商出台“小麦换房”与“大葱换房”政策，又比如湖南保利房企出台首付5%、首年0月供政策，虽然都只是房企的政策，但是无一不体现对楼市销售回暖的迫切渴望。



如果说解除限购、限售就已经很刺激楼市了，那么接连降息、提高公积金贷款和房企的跨行业营销才是刺激楼市的天花板，传统的调控方式效果已经不再明显，需要新的实质性的调控才能在这个楼市行情下见效，效果也显而易见，新房方面，从中达证券研报数据显示，6月份截止到17日，42个主要城市新房成交面积环比增长49%，从一线城市到三线城市环比成交面积分别增长122%、44%、31%，二手房方面，根据贝壳研究院6月20日发布的6月上半月数据显示，贝壳研究院重点监测的50个城市二手房日均成交量环比5月上涨20%，楼市调控目的鲜见成效，市场成交开始复苏，但是人们更关注的问题还是未来房子到底能不能保值、增值，换言之，未来的房子“更值钱”还是“白菜价”？



未来的房子“更值钱”还是“白菜价”？内行3点说透

阿里巴巴创始人马云曾在给员工的内部信中提过，如果是在90年代，鼓励大家竭尽所能地买房，能买70平方米的房子借钱也要往90平方米买，但是现在不建议大家买房，租房比买房更加划算，这个观点流传到网上后引起不少人关注，不少人认为房价太高不适合购买了，事实上，在笔者看来这个观点仅限于对房价上涨过快的大城市，不能泛指全国城市的住房，放眼全国而言，未来的房子“更值钱”还是“白菜价”？从事房地产行业多年的内行“3点”说透。



第一、房价普涨的时代结束
国际经济交流中心副理事长黄奇帆曾表示，房价上涨关键看三要素：供需关系，货币现象，汇率，分开来看首先房子在供不应求阶段时，房价会上涨，正如1998年房改年初期，商品房在市场上缺乏，房价从2000年约2000元/平方米快速上涨到均价过万元，部分城市房价达到7万元/平方米，供大于求时，房价往往会下跌，房企为了促进资金回笼，以价换量是商业运转必然趋势，其次货币现象，在央行此前做的城镇家庭资产负债情况调查数据显示，城镇家庭户均资产317.9万元，其中住房资产占家庭资产的70%，房贷负债占家庭负债的75.9%，换句话说，也就是房子在生活中是高消费商品，挤压其他商品的消费占比，那么房价保持上涨的前提需要不断保持高通胀，从1998年—2016年M2增速基本维持在11%—18%左右，而近五年下降至8%左右，通胀增速明显受阻，最后是汇率，房价上涨与人民币升值正相关，现如今人民币处于贬值阶段，也意味着接下来房价普涨不再现实。



第二、经济对房地产行业的依赖性逐渐减弱
央行不止一次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，一方面我国的房地产终将有“到头”之日，也就是经济增长依赖转型之时，另一方面高房价正“阻碍”年轻人积极性，房价增速应该适当放缓，实际行动也可以看出，2020年全国top50三道红线排行中华，三家地产公司（恒大、富力地产、阳光100）三线全踩，30家房企公司至少踩一道线，现如今，民企的“三道红线”基本得到控制，反而是央企、国企有的依然踩线，比如中交、首开、保利等国企或央企，银行对房地产融资通道关闭，意味着房地产支持力度相比过去降低，是房地产不作为刺激经济的主要体现。



第三、棚改、拆迁规模骤减
时常提及的我国住房空置率高，与过去几年棚改拆迁不无关联，从2008年—2018年，全国棚改、拆迁数量超过4495套，其中高峰期2014年—2017年棚改套数达到2915万套，平均每年超过700万套，货币化安置套数超过500万套，棚改的到来给房价上涨提供充足机会，随着老旧小区旧改出现，近五年棚改拆迁数量骤降至200万套左右，并且暂停货币化安置政策，按照近几年商品房销售面积17亿平方米、平均100平方米/套计算，每年销售套数约1700万套，相比以前，现如今的棚改套数骤减，意味着需求动力比过去更小，那么未来的房子也会因为需求降低从而导致房价难以保持高增速上涨。



房地产评估师和房地产经纪人协会会长柴强曾表示，房地产长远来看还是保值增值的，从历史经验来看，有的城市、地区房价跌30%、40%甚至跌一半，最后还是涨上来，高位不意味着房价必然下跌，就像一线城市和准一线城市，低位不代表房价将会上涨，无独有偶，经济学家任泽平也曾透露，今年三季度或下半年部分地区房地产会明显回暖，比如杭州、深圳、苏州这些人口流入较大、经济基础牢固的城市。
无论是柴强还是任泽平，两个观点都突出涨跌看城市的观点，加上内行“3点”看法，未来房子“更值钱”还是“白菜价”一目了然，首先是有经济增长潜力的城市（包括人才聚集、产业聚集、国家投资重心）房子会更值钱，前提是这个城市经济增长保持良好，其次是产业落后、人口外流的城市，若持续保持人口外流、产业发展落后，房价或将下跌，比如鹤岗、双鸭山等东北城市目前就面临此问题，最后是同地段情况下，小区环境、居住密度、物业公司对房价变化也有影响，尤其是居住密度大的高层住宅，未来保值效果会明显低于居住密度小的住宅。



终归而言，房子主要功能只是居住，对于一套房的家庭来说，未来房子“更值钱”还是“白菜价”已经不重要了，对于多套房的家庭而言，买对房子直接决定了未来增值还是贬值，买房时提前做好对比分析还是很重要。
对此，你认为未来的房子会更值钱吗？欢迎下方留言一起讨论。
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