高盛：全球楼市硬着陆，一个不可忽视的风险

sanasnoz

随着利率在疫情期间暴跌，以及对居住空间的需求急剧增加，房屋价格飙升，但现在各国央行的加息步伐使得贷款利率上升非常快。

高盛分析了十国集团（G10）房价势头、主要房屋销售、住房负担能力和供需基本面的信号后得出结论，全球房地产市场可能会步入“硬着陆”的轨道。

数据显示，虽然英国、德国、尤其是美国的房价仍在快速上涨，但澳大利亚、加拿大、瑞典、尤其是新西兰的房价却在下降，自去年11月以来下降了6%。房屋销售的信号一直是负面的，最近几个月整个十国集团（G10）的房价都出现了大幅下跌。

高盛认为，整个G10集团（法国除外）的总体房价前景得分为负值，反映了较低的房价承受能力和房屋销售的下降。澳大利亚、新西兰和加拿大的评分相当低，德国略低，而瑞典、美国和英国仅略低一点。

房地产市场大幅放缓是高盛预计发达国家增长放缓的一个重要原因。房价承受能力的迅速恶化和房屋销售的大幅下降表明，“硬着陆”是一个真实的风险（尤其是在新西兰、加拿大和澳大利亚）。

房屋销售势头下滑


疫情期间，在英国、德国，尤其是美国，房价仍在快速上涨。事实上，美国标准普尔Case-Shiller房价指数在3月份创下了历史上的最大涨幅，而 Zillow 和 Redfin 的衡量指标在4月份进一步迅速上涨。

然而，澳大利亚、加拿大、瑞典和新西兰的房价正在下降。继悉尼和墨尔本的房价下降之后，澳大利亚首都城市的住宅价格5月份出现了自2020年以来的首次下降——下降了0.3%。加拿大的CREA房价指数继4月份下降1.1%后，在5月份连续第二个月下降——下降了0.8%。

目前新西兰的房价较峰值水平低6%。新西兰央行去年10月就已开始加息，以控制房价和通胀。

高盛认为，相比之下，房屋销售的信号始终是负面的，整个G10集团都出现了大幅下跌。目前，瑞典的房屋销售量比疫情峰值低了约15%，这一水平在美国为20%，加拿大和澳大利亚为35%，新西兰为40%，英国为50%。



根据美国、英国、加拿大、澳大利亚和新西兰的月度数据，高盛估计住房销售增长放缓10%后，这一放缓速度会在6个月后下降到2%。

房价可承受性低且持续下降


自去年夏天以来，英国、加拿大、尤其是新西兰和美国的抵押贷款利率大幅上升。相比之下，澳大利亚和瑞典的抵押贷款利率上升幅度要低得多，这两个国家的典型贷款特点是浮动利率与仍然较低的政策利率挂钩。

高盛认为，鉴于最近几周债券收益率大幅走高以及政策利率预期，这些国家的抵押贷款利率可能会进一步大幅上升。

为了确定对房价的影响，下表展示了房价对抵押贷款利率反应的估计。研究中值估计，抵押贷款利率每上升100个基点，美国的房价就会下跌大约3%，其他经济体大约为2%。



新西兰、加拿大和澳大利亚的房价相对于收入和租金的涨幅最大。美国和欧元区的这一指标更为温和，意大利和日本的这一指标略低。

事实上，高盛的住房负担能力指数在大多数市场都很低。考虑到利率的大幅上升和房价收入比率的上升，加拿大和新西兰的指数尤其低。过去一年，这一指数在美国下跌最多，主要反映了抵押贷款利率的飙升。英国和德国的购买力更接近历史平均水平，而法国高于历史平均水平。

房屋供应十分紧张


高盛的数据显示，在需求方面，加拿大的工作年龄人口在过去一年中迅速增长，瑞典、法国和美国的增长速度也很稳定。相比之下，澳大利亚和新西兰的人口增长较疫情前的增长速度大幅放缓，但随着边境重新开放，这些国家的人口增长应该会再次加快。德国和意大利的工作年龄人口在过去一年中有所减少。

高盛认为，就供需平衡而言，现有数据显示，目前房屋供应十分紧张。美国、加拿大、英国和新西兰的住房空置率已经下降到非常低的水平。而美国、加拿大和澳大利亚的大量在建住房表明，房屋空置率可能会从低迷的水平小幅上升。



高盛的数据表明，整个G10集团（法国除外）的房价前景得分为负值，反映了较低的房价承受能力和房屋销售的下降。另外，澳大利亚、加拿大、新西兰等国家的分数相当低，德国、瑞典、美国、英国等国家的分数要略微低一些。

这份房价前景的评分排名与美国经济学家的预测大致一致，预计澳大利亚的房价将下降10%，新西兰央行预测的房价从峰值到谷底约下降15%，并存在下行风险。在美国，最新的模型显示，明年的房价增长将大幅放缓至较低的个位数。

住房活动和房价大幅放缓是高盛预测未来几个季度发达经济体增长将大幅放缓的另一个原因。房价承受能力的迅速恶化和房屋销售的大幅下降表明硬着陆是一个真实的风险（特别是在新西兰、加拿大和澳大利亚）。尽管这不是高盛的基准情景，因为房屋空置率仍然很低。

与此同时，高盛不认为房价下跌会导致G10的央行暂停加息周期。

事实上，加拿大央行行长 Tiff Macklem 曾强调，目前住房市场的放缓是“健康的”，因为如果住房市场的某些失衡持续更长时间，会出现更剧烈的调整。尽管如此，在房价与CPI挂钩的经济体（如加拿大、新西兰、澳大利亚），房地产对经济增长尤其是对通胀的负面推动，使高盛认为G10的加息步伐可能在年底前放缓。

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