房价会跌到一线2万、二线8000、三四线3000吗？央媒发声定调了

arrarpetahack

据中原地产研究院统计，从全国累计数据看，今年以来已有超100个城市发布稳楼市新政。其中仅5月单月，就有百余城市发布了稳楼市政策，刷新了历史纪录。
虽然全国到处都在积极稳楼市，但统计局公布的1-5月房地产投资增速情况、5月70城房价涨跌数据、全国卖地收入断崖式下跌等显示，楼市仍然处在下降通道中。首先，1-5月份，房地产开发投资52134亿元，同比下降4.0%。值得一提的是，4月份开发投资由正转负，降幅为2.7%，为2020年5月以来最低值；



其次，5月份70城房价环比总体延续降势：5月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，比上月减少4个。二手房销售价格环比下降的城市有53个，比上月增加3个，二手房降价城市数量两连增。由此可见，不管是新房市场，还是二手房市场，目前仍然处于筑底阶段，且没有明显的恢复迹象；
再者，5月16日，财政部全国财政收入数据显示，今年1-5月全国国有土地使用权出让收入1.8613万亿元，同比下降28.7%，堪称断崖式下跌。土地市场行情冷淡，说到底是开发商拿地积极性降低了，尤其是民企，受销售大幅下滑、偿债期来临、融资不畅等多重因素夹击，手里没钱，基本不拿地了——克而瑞数据显示，今年前5个月，仅有不到4成的百强房企有土地入账，大约6成百强房企未拿地。尤其是刚刚过去的5月份，民企拿地投资占比仅剩1成，曾经在土拍市场大肆扫货的民营房企，如今都不见了踪影。



当然，最值得一提的是，楼市在经历近一年多的萧条后，房价也真的迎来大幅下降了。统计局发布的全国70个大中城市商品房销售指数变化情况显示，5月份，全国新房销售均价为9878元/平方米，这已经是过去连续5个月房价跌回万元内。如果和2021年1月份11228的顶峰相比，每平方米下降了1350元，降幅高达12%。
有人可能注意到了，5月份的房价较4月份有所上涨，上涨了207元/平方米。于是便给出，市场显著回暖的结论。对此我们想说这种判断是严重错误的，5月份新房销售均价之所以会上涨，是因为高价房卖得多，尤其是深圳、杭州、成都、上海、广州等城市，豪宅销售比较火爆，拉高了整体房价。事实上，从新二手房成交量来看，5月份的市场仍然没有恢复的迹象。



另外，受市场持续低迷，再加上购房者普遍没兴趣购房，以及开发商不拿地等消极因素影响，近期网络上也在疯传一份《房价下跌时间表》，其内容是预测未来5年，房价会跌到一线2万、二线8000，三四线3000。不少网友也给笔者发信息，询问该《房价下跌时间表》的真实性。
未来5年，房价跌到一线2万、二线8000，三四线3000，可能吗？在回答这个问题之前，我们有必要先和大家分析一下当前房地产市场所面临的处境：
首先来说，虽然截止到目前全国已经有170+城市出台了稳楼市政策，这其中不仅仅只是三四线城市，还有南京、成都、杭州、合肥、福州、东莞、苏州等一二线热点城市，但市场行情仍然较差。换句话说，全国90%以上的城市购房热情、房地产景气指数、房贷新增情况、新二手房成交量等，仍然未能回到2021年上半年的水平。
不过，贝壳研究院数据显示，从现有成交情况看，6月份上半月，贝壳50城二手房日均成交量较5月份日均水平超过了20%。
综上，释放的信号很明确：虽然当前市场仍然没恢复到2021年、2020年的水准，但在这一轮密集稳楼市政策出台后，在多种渠道救市下，市场确实有所回暖了。



其次，房企由于流动性出现了问题，再加上融资不畅、销售乏力，叠加接下来的8、9月份是开发商偿债高峰期，所以房企降价销售的欲望确实强烈。
克而瑞数据显示，百强房企销售额已经连续三个月同比降幅超过35%。前5月业绩规模同比下降52.3%，其中5月单月业绩同比降幅仍高达59.4%。
虽然5月份房企的销售数据仍然很差，但有一个事实不容忽略，那就是百强房企5月实现销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%。此外，据国家统计局公布的最新数据，5月房地产销售面积、销售金额等均环比转正。在专业人士看来，现在一些数据环比出现拉升，更能反映行业整体向暖的趋势。另外当前政策环境利好不断，也对市场交易有积极推动作用。
再者，通过透视过去5个月，全国100多个城市出台稳楼市政策来看，有两点是非常明确的：第一，各地救市的尺度越来越大了——已经由2、3月份的遮遮掩掩，到5、6月份的彻底放开了；第二，当下出台稳楼市政策的城市虽然多，但四大一线城市北上广深尚未加入，后期如果市场调整不到位，不排除四大一线城市也开始加入稳楼市的阵营，届时市场可能出现“领头羊”拉动全局的效应。



第四，对市场具有重要指导意义的百城二手房房价走势数据已经连续4个月转好了。尤其是5月份，百城二手住宅平均价格为16030元/平方米，环比同比均迎来上涨，同比涨幅达到了1.39%。换句话说，当前时期，全国主要100个城市，房价仍然保持了“稳中微涨”。这和大家普遍理解的，房地产开启“下跌通道”，大相径庭。
虽然全国主要城市都在积极努力“救市”，而且市场短期也表现出了拉升趋势，但机构仍然对2022年的市场持有悲观态度：国际知名评级机构穆迪预测，今年全国合同销售将下降10%-15%，房企将继续有违约发生。无独有偶，去年底，易居房地产研究院在发布的《年度报告》中也直言预测，2022年全国商品房成交均价或跌1%，为本世纪来最差。
当然，不得不提的是，5月25日，央媒经济日报在文章《调控政策叠加助楼市企稳》中对房地产的走势也发声定调了：稳楼市不能突破“房住不炒”定位，支持合理的刚性和改善性需求不代表可以过度刺激市场，调整房地产调控政策也不宜罔顾实际搞“一刀切”，应避免将房地产市场又引向过度依赖、过快增长的歧途。



在我们看来，央媒发声定调楼市，意义重大，主要释放了三个信号：第一，一段时间以来，我国房地产市场总体出现一定下行趋势。这不符合房地产合理稳定健康发展的主基调，所以各地松绑调控出台的稳楼市政策是被支持的；
第二，一切政策都要以“推动房地产市场平稳有序发展”为导向，把握好“房住不炒”的主线，多措并举，以满足居民合理住房需求作为政策制定的根本目的；
第三，房价要平稳有序发展，政策调整也要适度，不可有过激行为。最重要的是，一定要避免房地产市场重走老路。



综上，对当前的房地产市场有全面而清晰的了解之后，我们再辨别《房价下跌时间表》内容的真实性，就容易得多了——未来5年，房价绝不可能跌到一线2万，二线8000，三四线3000。理由有三个：
首先，以一线城市深圳为例，5月份的成交均价是70250元/平，跌到2万，意味着房价5年要下跌5万/平，平均每年房价下跌1万元/平。房价2万元是什么水平？仅仅比安徽省会合肥的平均房价高一点点。这不是纯粹的臆想吗？别说未来5年，就算是未来20年，深圳的房价也不可能跌到2万元/平。这种跌幅，对于任何一个国家的房地产，都是“毁灭性”的打击。
有人可能会说，三四线城市，2000-3000元的房价，才是刚需能够接受的真实水平。话虽如此，但凡是也要讲求实际，3000元的价格，基本上连开发商拿地、建房、营销的开支都无法覆盖。除非全国所有的城市都变成了鹤岗，否则“房价下跌时间表”预测的未来5年的房价水平是绝对不可能出现的。
其次，前面提到了，央媒对于未来5年的房价走势已经发声定调了：房价要平稳有序发展。何为平稳？说白了就是房价不允许大幅波动，大幅涨、大幅跌都不行。事实上，直到今天，全国仍然有超过24个城市出台了“限跌令”，政令限制房价下跌，虽然有违市场经济规律，但这是确实存在的。目前来看，即便是楼市行情冷淡的城市，允许的新房价格最大备案价降幅是15%。这也证实了，“房价下跌时间表”是不可能发生的；



再者，潘石屹和孙宏斌都说过，房价下跌的“底线”是30%，一旦房价下跌超过这个底线，“开发商都得完蛋”。这种说法其实一点也不夸张，过去这些年房地产快速发展，房价跟着水涨船高，其实都受益于我国经济的高速发展——经济高速发展的必然结果就是房价上涨，全球任何一个国家都是这样，连小小的越南今年房价都出现了暴涨，同比涨了27%。
所以，如果出现“房价下跌时间表”所说的，房价下跌200%-300%，经济肯定也大幅下滑了，这个代价是我们无法承受的——不单单开发商会倒闭，捆绑在房地产上的数十个产业，也会跟着遭殃。