各种楼市政策狂轰，为何整个市场依旧波澜不惊？

arrarpetahack

大家好，这里是德阳房产超市频道，今天来唠嗑的是房掌柜。


不得不面对的一个现实是：


如今的楼市跟当下的天气，显得有点格格不入。


2022年开年以来，我们经历了难忘的救市大潮，频繁的政策冲击，让人应接不暇，但楼市这潭水却没有变成奔涌向前的溪流。


放在以前，今年的这些楼市政策多少都会引起轰动的，4.25%的贷款利率，想都不敢想。如今却像细针丢进大海，水花都没有。




怎么回事，是大家兜兜里真的没有钱了吗？




不可否认，疫情导致大家的收入远不如预期，特别是普通群体，购买力方面多少有点力不从心，这也是为啥政府从各方面直接撒钱来刺激消费，比如加大货币化安置、降低银行利率、德阳直接发放1亿元消费券等，目的就是让市场重拾自信。







成都就是一个很好的例子。


自从成都新政发布之后，身边有两个同事最近周周跑成都看房子，一个是一直想买，但是资格一直不够，如今总算如愿了；另外一个是最近直接把德阳的房子卖了，选择去成都重新换一套。


同事看房回来一阵感慨，说成都现在很多楼盘都被挤爆了，置业顾问都不再是一对一服务，而是一个置业顾问服务好几个购房者。更夸张的是，他们去看绿城某个盘，刚刚走到售楼部门口，别个就说：


请回吧，我们已经熔断了！







如今的德阳楼市，公积金贷款购房首付只需要2成，房贷利率低至夸张的4.25%，公积金贷款额度也再次提高......


这只是政策上的开胃菜还是政策的底，目前还不得而知，毕竟如今楼市政策的“底”，似乎比历史的任何阶段都要“低”。




那么，继续思考，为什么如此重拳下，楼市回暖却并没有加速？


我们先回顾一下历史。


德阳楼市房价是什么时候开始涨起来的，房掌柜想2016年是非常关键的一年。


2015年，全国的房屋总待售面积达到惊人的地步，超过7亿㎡，其中商品房库存达到4.52亿㎡。


因此，2016年房地产市场迎来重大转折，那就是去库存化。


通常情况下去库存的政策主要有以下几种：


1、强化货币化安置，直接给拆迁户发钱，拆迁户再拿钱来买房，更多资金就可以流入楼市，市场自然就活跃起来，库存也被大大消化掉。


2、推进城镇化，更多的人进入城市生活和工作，居住需求是首要的，购买需求自然就随之而来。


3、降首付比例、降贷款利率、提高贷款额度等，目的也是刺激大家的购买欲。


4、购房补贴，这个常见，16年德阳也出台了购房补贴政策。


16年，楼市在上述四个方法的操作下，房屋销量突飞猛进，跟着一起涨的还有房价，德阳楼市的房价也是在这一波操作下涨了上去的。







不过，值得注意的是，16年这波去库存化的动作是从一线城市慢慢至三四线城市，由上而下的。头部城市的购买力本身也强劲，在大规模刺激下，房价开始大幅上涨，房价的上涨让购房者拥有了强力的信心，甚至在那时候产生了买房焦虑。


一二线城市房产市场爆了，然后这种情绪逐步蔓延，影响到周边的三四线城市，带动周边三四线城市跟着一起火爆。比如16年成都限购，很多人在成都没法买房，就把目光转移到离成都最近的德阳，再加上各种政策的加码，德阳楼市也跟着热了起来。







2022年，全国楼市的库存量达到8.52亿㎡，超过2015年时的历史峰值，达到新的高度。


房子盖了那么多，但是购买需求只有那么点，外加上经济形势不好，人们收入大不如预期，所以明显的感受就是：房子有点卖不动了。


国家统计局公布了2022年5月的宏观经济数据，你猜怎么着，房地产相关的都是负增长，全国房地产开发投资同比下降4.0%，商品房销售面积同比下降23.6%，商品房销售金额同比下降31.5%，开发企业到位资金同比下降25.8%。


大写的一个惨字！


因此，我们才会看见如此密集的政策出台，一切的背后在于两个字——信心！







但是，今年与16年那时候的调控环境又大不相同，才会有尽管楼市政策频繁出，但房产市场依旧波澜不惊。


如今不管如何调控，“房住不炒”的原则不能丢，如果足够细心的话你会发现，今年的调控方向和16年那会是反着的。16年那会是从一二线城市传导至三四线城市，如今是三四线城市先发声，然后再慢慢往上延伸，甚至到不了北上广深传统的一线城市。


为避免再次掀起新的一股炒房潮，北上广深这类一线城市不能也不会像三四线城市一样政策全面放开，而且也不需要，北上广深如今自带弹性，触底也能反弹。


大城市能带着小城市跟着一起热，但是反过来就不行的。如今大城市在牌局之外，小城市本身就人口少，无时无刻在被大城市虹吸，力量薄弱。并且政策出得频繁了，人们只会觉得你要不行了，反而不会觉得这是利好。
这就是为什么如今政策出了一轮又一轮，德阳楼市却没有像16年那时候那样，一下子就火爆起来的根本原因。


楼市是有传导逻辑的，方向相反，结果则天壤之别。

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最近有不少身边朋友来问房掌柜，说政策来得这么频繁，房价得不得报复性反弹，房掌柜给出的答案都是不会。


不过，根据德阳楼市的数据表现，已经多月持续在6500-7000元/㎡这个区间，说明德阳房价也到了跌无可跌的地步。


随着更多的政策刺激，购房者的信心被找回，到时候楼市也将迎来回暖，有购房需求的，要仔细关注市场行情的变化。