福州楼市暂停，何时才能看到曙光？

前程无忧

今年天气异常，福州连续下了两个月的雨，在6月中旬终于即将迎来艳阳高照，熟悉的夏天回来了。此时查看福州的楼市，已经遇冷9个月，今天正好来聊聊目前的市场情况。
网签情况

6月截至19日，本月过了三分二，五区网签合计1123套，如果按目前的速率计算，本月大概1700套左右。



假如后续没有特殊安商房异动，本月的网签将是这两年除了春节影响的2月外，首次跌破2000套。
出于好奇，统计了一下本月的安商房和商品房网签情况，商品房：667套，安商房：594套。
从网签项目来看，近期开盘的悦乐郡网签82套领跑，随后就开始断档，集中在20套左右。
对于安商房，瑞岳华庭集中网签了225套，成了6月数据的遮羞布。



开盘情况

当看到网签数据全面遇冷之后，再看看目前的新盘供应，会发现已经暂停了近2个月，从5月至今，不动产共更新了26次备案信息。
而以往的数据，一个月可以更新30-40次。
在26次的数据里面，实际首开的新盘，也是屈指可数。



对于为何会暂停供应，主要有两个原因。
1、从去年底开始土拍全面遇冷，不少地块流拍，本土国企兜底了多幅，加上去年整体供应量下滑明显。
对于市场自身供应量就不多，加上本土国企的周转一直偏慢，所以也导致了目前市场供应量非常低迷。
2、楼市全面遇冷，蓄客不佳，导致很多新盘一直拖延开盘时间，这是目前不少新盘的现状，虽然供应量下滑，竞品也不多，但是已经没有当初抢跑的意义。
抢跑不但没有抢到客户，反而过早地暴露项目的滞销情况，让市场全面的看空项目，并不利于后续的加推。
房企情况

从去年开始，房企暴雷频出，其中闽系成了代表，截至目前依然没有任何好转的现象。
福州的老牌房企融侨也身陷暴雷风波，近期中骏也被爆料外地项目停工，福州的中骏世界城也被再次关注，更有业主要求官方公布预售资金监管情况，希望加强督导。



当然对于房企而言，更大的偿债高峰即将来袭，网络数据，7月境内房企债券偿债达到最高金额，1047亿元。
到时会有多少房企躺平，相信又是一大热点。
当看到平潭发布“限跌令”之后，对于这个烂尾盘扎堆的新区，可能“限烂令”才是有意义的存在。
对于已经陷入争议的房企，如今还有项目准备上市，此时的局面也略显尴尬，比如近期的南二环，融信国公馆、中骏璟宸等。
对于大部分房企而言，目前最大的营销，并非是优惠力度，而是如何给出不爆雷的底气。
救市情况

近期随着房贷利率下调、放开外地限购之后，福州也放缓了救市脚步。
不过随着今年的划片出台，可以很明显看到，面对楼市滞销，学区成了最后的救命稻草。
从去年清华附中，让三江口的新盘，直接在备案价3W左右的情况下还能捆绑车位。
如今一众集团加持的“名校”，多多少少有点东施效颦。
当然即使清华附中，目前也已经带不动周边新盘溢价出售，更何况这些临时出现的名校。
记得有网友看到划片出来，询问：为什么有的楼盘还没卖，就已经公布划片，有的更早卖的反而没有公布？
相信答案很清楚，money才是王道。
后续看法

当楼市连续遇冷之后，6月可以说楼市接近冰封，基本等于暂停。
由于网签一直以来都有一定延迟，目前的新盘供应量，加上低迷的楼市，可以说戴维斯双击。
安商房集中网签的爆发期也已经度过，从去年开始安商房供应也出现了较大下滑，这个网签的X因素，如今碰上遇冷走势，只会雪上加霜的放大跟去年的同比情况。
目前每个购房者可能都在思考一个问题：未来楼市怎么发展？
对于后续的走势，每个人都有自己的想法，个人看法，可以去关注市场的舆论动向。
以前楼市的话题是讨论各新盘的情况，而当话题变成楼市看法，或者变成其他领域，比如股市、划片等，相信短时间内都难有起色。
从这几年的土拍供应走势来看，2019、2020年是高峰期，从去年开始，福州已经开始收缩，后续对于市场的库存会相应放缓。
只不过前2年的爆量供应，目前可能在新盘市场已经消化了不少，但是安商房集中供应，未来在二手市场的影响还没开始显现，要消化这个利空因素，可能只能拉长时间来消化，至于谁能决定这个周期的长度，相信也很清楚。
当然对于供应收缩，目前也不能全局而论，这两年楼市的重点区域：南二环、东区、三江口。
这三个区域在短时间内，库存压力都不会低，加上后续的棚改重点还是在这些板块附近。
比如东区的三远片区已经开始征迁，总占地面积约762亩，城南黄山片区的福安新区，总占地369.88亩，以及江南CBD那个大型的高湖村棚户区。
这些大体量的征迁，伴随着如今已经供应还未开盘的项目，加上近年已经消耗了不少客源的背景下，要如何去库存同时还能顺利推进棚改，相信也是一大难题。
雨下2个月可以停，楼市冷9个月能停吗？