南财快评：稳定楼市需以市场化方式进行，必须坚持“房住不炒”的原则

前程无忧

国家统计局发布的数据显示，2022年5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，已现边际改善迹象。


统计表明，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，比上月减少4个。二手住宅价格，环比下降城市有53个，比上月增加3个。数据还显示，5月全国新建商品住宅销售面积和销售额年内首次环比增长，投资和新开工也均环比增长。这意味着过去几个月，各地采取积极措施以及疫情冲击转弱后，销售、投资以及价格都开始企稳转暖。


根据贝壳研究院对103个城市的检测，6月份有56%的城市首套、二套房贷利率已降至下限，其中，三四线城市利率下调幅度较大，首套主流利率较去年9月的高点下调超过200个基点。不过，金融政策在市场发挥作用需要时间，且疫情影响的逐步消除在6月才开始。


6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，全国6月1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，均与上月持平。在过去几个月，中国制定了一系列的稳增长政策，并且加大了在6月落地执行的力度。6月LPR按兵不动是等待政策效果的释放，避免用力过度。事实上，5月20日，央行将5年期LPR下降15个基点，从4.6%降至4.45%，而在此前，央行、银保监会明确首套房贷利率下限可在LPR基础上最高下浮20个基点，首套房贷利率已经最低降至4.25%。


但是，房地产市场风险的化解与市场的稳定，不应以可能增加长期风险的方式进行。目前，一些地方采取了更为激进的措施，比如湖南某些企业项目推出“首付5%起”“首年0月供”等活动，温州市推出“安居贷”，面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，前3年仅按月支付贷款利息、不还本金，第4年再开始分期还本付息，等等。


这些政策意在鼓励财力不足的刚需客户入市，但其风险在于，突破了首付比例20%下限的政策规定，同时，以减轻前期月供压力的方式吸引客户。这类似于“次级贷款”，并没有减轻客户的总体支出负担。接受这类贷款的客户往往财务能力更弱，而且当前的压力小，意味着承担更高的杠杆率并将压力后移，也就是将风险推迟而已。过去几年法拍房的增多，原因之一就是部分没有能力的投资客借助经营贷等方式加杠杆造成。


此外，一些地方开始通过行政化手段要求居民“买房”。比如某地街道办事处发布通知，要求组织开展新建商品房团购工作，“6月底，每个合作社完成网签不少于2个”，“该项工作纳入2022年度工作考核”。据悉，有一些城市将买房纳入年终考核。此外，四川资阳规定购买住房可提取父母、子女公积金用于支付购房款。部分城市还推出了“房票”制度，用于棚改和地产去库存，但其后果和实施过程能否顺利，社会舆论多有质疑。


各地区各显其能稳定楼市，促进销售是值得鼓励的，但是，必须遵守一定的底线，即不能以增加长远风险的方式解决当前的问题。多年以来，中国坚持“房住不炒”的原则，希望楼市实现软着陆，避免产生系统性风险。


当前，我们必须实现稳定楼市的目标，但是，不能以增加系统性风险的方式进行，必须坚守首付20%比例的原则，避免形成次级贷款效应。同时，必须以市场化的方式进行，而不是以行政手段促销，甚至将任务部署给个人。鼓励更多人买房，实际上是用居民加杠杆的方式置换地产企业的债务，当前尚未买房的群体大部分财务具有脆弱性，不宜过度刺激。