为稳楼市，南京、郑州出奇招

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作 者丨唐韶葵,孔海丽,吴抒颖

编 辑丨张伟贤,林虹,刘雪莹
图 源丨图虫


6月20日，21世纪经济报道从南京溧水相关部门处了解到，溧水区将全面推行“房票”安置政策、购房即补贴总房款0.8%、商贷执行全市最低利率。购房补贴的执行日期为2022年6月18日至2023年6月17日。


知情人士透露，政府部门近几日在研究相关细则，到时候将会与各项目对接。购房者只要是在6月18日之后买房，均可以享受购房补贴政策。据了解，个别银行在溧水区的商贷利率也比在南京市区做得更低。


自今年4月份开始，已有信阳、南京溧水等6个城市、地区出台相关文件，推行“房票安置”。这些城市无一例外均面临市场去化周期拉长、楼市库存压力逐渐扩大的风险。


重启“房票安置”，地方楼市静待回暖。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，近期各地频频出现了房票方面的政策，也说明当前各地在棚改工作和购房工作方面出现了创新。


在已推出“房票安置”的城市，基本都带有奖励的措施。严跃进指出，这是为了鼓励动拆迁户加快腾挪动拆迁房的同时，加快购房，对于棚改工作和房企新房去库存工作都有作用。同时政府也可以减少直接建造动迁安置房的成本和精力。




房票的诱惑




城市棚改释放购房需求，此前几年，就有小部分城市推行过“房票制度”。


“房票安置”是征收人比照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房（含住宅与非住宅）的一种房屋安置方式。


相比货币化安置，“房票安置”短期内可缓解地方政府资金压力，且能保障资金最后还是会流入本土房地产领域，因此有业内人士认为，这是房地产内部资金流转的一种创新，对于住房领域提振购房需求和提振交易行情具有积极的作用。


南京溧水


以南京溧水区为例，该区已正式提出推行的“房票安置”，并在制定相关细则。被征收人在溧水区范围内购买新建商品住房或二手住房（含车库、储藏室等配套用房）用于安置。


被征收人置换的前提是溧水区的房源，可更自主地选择户型格局、地理位置等多方面满意的房源。为此，溧水区通过构建线上、线下“房产超市”服务平台，将商品房、二手房、已分配安置房纳入“房产超市”进行交易，并提供全方位咨询服务，从而方便居民（被征收人）及时全面掌握溧水房地产市场信息。


河南郑州


6月20日，郑州市人民政府发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，明确了将在郑州市的棚户区改造中实施房票安置。


相比之前货币补偿和安置房两种方案，郑州的房票安置额外给出了奖励和优惠政策。


如果被征收人选择房票安置，会额外获得安置补偿权益金额8%的奖励，同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。


一位拆迁前住在郑州市北三环金水区的居民告诉21世纪经济报道，他们家在2016年拆迁，过渡费标准是每平米每月补偿12元，超过3年仍未安置的，每平米补偿价格翻倍，目前已经是24元/平方米/月。


不同于安置房选择余地有限，房票的使用范围是“12个月内，可以在所有参与房票安置工作的房地产开发企业所提供的商品房中自行选择，不限定于房票核发机构所在行政区域”。中指研究院河南公司总经理梁波涛告诉记者，12个月的期限旨在缩短去化周期，自由选择可以推动安置群体由刚需购房向改善购房转移，整体有利于开发商去库存，盘活郑州房地产市场。


房票安置办法还明确，被征收人使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数；被征收人使用房票购买商品住房的，可凭商品房买卖合同，在新购房屋所在学区办理子女入学手续。


广东省规划院住房中心首席研究员李宇嘉认为，此举有利于满足被拆迁人差异化的购房需求，甚至可以选择中意的学区，有利于促进住房需求释放。“不管如何流转，房票最终还是用在了住房消费上。”他说。


此外，为促进房票消费，房票安置办法也规定，被征收人使用房票购买商品房，购房款达到房票票面金额的90％及以上，购房后房票仍有余额的，被征收人可在房票到期后向征收人申请领取货币；未达到上述比例，被征收人在房票到期后申请领取货币的，房票安置政策性奖励部分不再发放。


已有6地出台“房票安置”政策


截至目前，信阳、常熟、郑州、温州、温岭、鄂州等城市已重启或出台“房票安置”政策。


4月25日，常熟市政府发布关于《常熟市住宅房屋搬迁定向房票安置实施办法（试行）》的解读；6月17日，“温州住建"发布《温州市支持合理住房需求的阶段性政策》，政策共计15条，部分措施有效期截止至2022年9月30日。其中提到推进房票在全市区流转落地政策。温州将利用房票加速拆迁安置等住房政策落地，原则上全面停止安置房新建，推进房票市区全域流转；推进房票在人才购房补贴、政府项目支付、土地出让金支付等领域的应用。


4月18日，信阳市人民政府发布关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见，提及“加快征收安置速度，保障被征收人合法权益，建立房屋征收补偿房票安置制度，推进以市场为主提供安置房源的建设模式改革”。


6月12日，湖北鄂州市政府发布《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》《鄂州市购房补贴实施办法（试行）》《鄂州市房屋征收房票安置实施办法（试行）》，提及试行房票安置办法，在现有房屋征收安置补偿方式的基础上，增加房票安置。明确选择房票安置的被征收人使用房票购买鄂州市新建商品住房的，给予购房奖励。鄂州系列政策自2022年6月16日起施行，有效期1年。


6月20日，郑州市人民政府发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，明确在郑州市的棚户区改造中实施房票安置，并规定了房票安置的适用范围、奖励和优惠政策等。并且，被征收人使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数。该政策自6月20日起实施，有效期至2024年12月31日。


温岭市也于近日出台《温岭市太平街道旧城改造房屋征收补偿市场化安置实施细则》，对太平街道旧城改造范围内的征收补偿市场化安置情况进行明确。


与其他城市的“房票安置”不同，温岭市就一些征迁户担心的房企趁机涨价等问题，要求参与“房票安置”的房企须与温岭市政府部门签订责任承诺书，房票使用等同于现金支付，给予房票使用人享受不低于其他购房者优惠待遇，不附带任何限制条款，同时所售商品房价格严格按照备案的一房一价销售，不得捂盘惜售等。


为了激发“房票安置”需求，前述城市对于被征收人均给出不同程度的购房优惠政策。


比如，溧水区推出一二手房补贴政策：自2022年6月18日至2023年6月17日期间，在溧水区购买商品住房（含二手商品住房）并网签备案的购房者，在取得不动产权证后，可申请购房补贴。补贴标准为，符合补贴条件的，按购房款的0.8%给予购房补贴。新建商品住房的购房款以开发企业出具的税务发票金额（不含税金）为计算标准；二手商品住房的购房款以交易合同备案价格为计算标准。




去库存压力




“房票安置”再次启动，能否减轻这些城市的去库存压力？


一名房企研究人员将多个城市启动“房票安置”看作是地方“托底”行为。除郑州外，“房票安置”城市多数为三四线城市，这些城市在2017年至2018年进行过一轮棚改，且目前楼市库存压力比较大。“政策主要目的还是为了去库存，也不会在全国普遍推行”。


出台“房票置换”的城市，目前不同程度确实面临楼市成交、价格下行的状况。


据公开信息显示，郑州商品房狭义库存1395万平方米，去化周期高达34个月。作为南京都市圈概念的溧水区，自2021年市场成交达到一个峰值之后，楼市库存便逐渐走高，目前该区新房去化周期为20个月。温州房管数据显示，2022年5月，温州市区（鹿城区、瓯海区、龙湾区/经开区/瓯江口）二手房交易备案套数为1550套，环比下降3.72%，是去年同期的一半。


以房票替代货币化安置，可以减少各地政府短期内的财政压力。这些已出台“房票安置”的城市，也在积极推动政策落地。


5月7日，信阳市金融工作局召开市区三家联社改制组建信阳农商银行暨房票安置融资工作推进会，研究房票安置融资事宜，信阳市农商行筹建工作领导小组相关成员单位、市国有资本运营公司、市属三家国资平台公司华信、申信、鼎信均参加会议，分别介绍了首批房票安置房源和折算所需融资额，探讨各类可行融资路径。


各地也将引导金融机构加大个人住房按揭贷款的投放，降低个人住房消费负担。比如南京溧水区推行个人住房商贷全市最低贷款利率政策；相比此前不少城市仅调低公积金贷款首付比例，温州对首套房、二套房商贷首付比例分别下调至20%、30%；在市区购买首套房还可给予购房款0.6%的消费补助。


政策的优化调整越来越贴合市场发展，这也将成为房企投资拿地考量的重要因素之一。




不确定因素




过去数年间，城市拆迁造就了财富的迅速积累，如今郑州的房票安置，会对城市拆迁产生怎样的影响？


梁波涛表示，郑州城改市场较为特殊，由于过去长期且大规模推行城改，导致目前郑州市城改待安置群体数量较大。


同时，过去的一年，在宏观经济及政策调控的影响下，又叠加去年雨灾的影响，郑州房地产市场下行明显，库存压力加大，整体市场有待提振。


在这样特殊的大背景下，拆迁群体的选择注定有着复杂而艰难的抉择过程。


受访的郑州拆迁居民告诉记者，住在距离中心城区较近区域的拆迁户，依然不愿意选择房票安置方式。他们的考虑在于，家里的地理位置较好，置换到的回迁房可以用于出租；如果用房票去兑付别的商品房，往往意味着买到的新房单价高，“较回迁房面积肯定会缩水了，搞不好还要自掏腰包，买了也没钱再装修新房了。”


对于拆迁款有诉求的拆迁人群，同样不愿意选择房票安置方式，因为房票安置意味着没有了大量现金流补充，新买的房子也不能快速变现。


当然，也有部分人群欢迎房票安置方式。一位家住郑州西南四环外的拆迁居民告诉21世纪经济报道记者，村里已经投票统一采用房票安置方式，经具备相应资质的第三方评估机构对村里的安置房进行了评估，评估价为6020元/平方米。该居民说：“万一碰上回迁房迟迟等不到、过渡费也没有着落的情况，将会更被动。拿着房票去更靠近主城区的地方买房，也能实现改善居住的梦想。”


上述拆迁人群感慨说，拆迁也有“三怕”：怕货币补偿的拆迁款给付没有保障，怕回迁房烂尾没有保障，怕房票买不起中意的新房资金缺口要自己补上。


而房企对参与房票安置也有自己的考量。


几位不愿具名的开发商人士都表示了对房票变现方式的疑虑，不确定是以抵扣土地款的形式，还是以政府支付的形式，以及账期是否会拉得比较长。还有操盘改善型项目的高管担忧，如果大批量接受回迁房安置人群，不确定是否会引起原业主的冲突。


不过开发商人士均认为，房票安置政策确实对于去库存是有效利好，后续郑州楼市的恢复还要继续观察，房票安置的利好应该不会对市场有决策性的改变和提升。

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本期编辑 刘雪莹 实习生 詹惠楠