青岛楼市成交量出现大涨！可背后真实的情况却仍让人发颤

sanasnoz

青岛在5月底6月初集中释放楼市宽松政策，如今已经过去了20天，今天我来系统分析下青岛楼市真实的现状。



01 成交量大涨

我细化到周，对青岛新房住宅近期的成交量进行了汇总：



5月底6月初，青岛的新房住宅成交量相对于4月份和5月中上旬已经出现了不小的涨幅，从1500上下涨到了2500左右。

到了最近的6.13-6.19，新房住宅成交量直接暴涨了，达到了6655套，相对于之前基本翻了4倍。

二手住宅同样表现亮眼：



最近的这两周，二手住宅成交量直接到了一千三四，是之前的两三倍。

可以说，放松限购后青岛新房、二手房成交量均出现了大涨甚至是暴涨的现象。

因为二手房更能体现真实的市场情况，我把这几周的成交量和历史数据进行对比：



我们以最近一周的1452来计算，那么一个月的成交量为6000套，尚没有达到去年6月份的成交量，不过差距也不大了。

去年6月正值青岛上半年小阳春的结尾，现在能够达到这个量可以说已经不错了。

不过，现在还处于放松限购后买房需求的集中释放期，未来能否保持这个趋势还有待观察。因此，现在说青岛楼市回暖还为时尚早。

02 库存依然高企

青岛楼市成交量虽然出现了上涨，可相对于库存这点成交量仍不值得一提。

根据克尔瑞的统计，青岛4月末新房住宅库存量为2560万平方，在全国位居第一：



5月底 ，青岛的新房住宅库存为2227.6万平方。

6.13-6.19这一周，青岛成交新房住宅6655套，面积818568．24平方，由此我们可以计算出青岛新房住宅成交的平均面积为123平。

以这个面积计算的话，青岛新房住宅库存量为20万套，去化周期在20个月上下。

可你要知道这只是狭义库存，并没有算上未取得预售证的房子，加上拿地的、在建的等这些尚未取得预售证的房子后库存量会更多。

下图是青岛各区市5月底的新房住宅库存量和去化周期：



通过对比库存量和去化周期，可知主要的风险点在于胶州、原胶南、即墨、原黄岛。

由此也可知道，青岛楼市的系统风险主要在于郊区，其次是近郊区，市区偏小。

二手房方面，今天10点时贝壳网的实时在售量为74023套。而根据卓易数据的统计，青岛二手房总的挂牌量为16万套，去化周期在29个月左右。

所以说，目前新房、二手房的成交量看似出现了强烈反弹，但也只是达到了去年的水平，而去年青岛楼市仍是一个小年。

相对于青岛新房、二手房庞大的库存量，青岛还需要出台更积极的刺激政策，鼓励大家买房。

03 几个建议

最后仍是对买房者、卖房者提几个建议：

一是，刚需、刚改可以入手了。但也不用太着急，目前的这个量变还没有造成价变，还有时间好好选。

二是，投资、炒房需要止步，今时不如往日，在“房住不炒”观念深入人心、人口城镇化红利趋弱、房地产税即将来临等前提下，在青岛库存高企的现实情况下，投资需谨慎。

三是，对于老破小、公寓、远郊区房子等的房东来说，今年或许是最后一次置换时机了。有些房子，越持有越贬值，还是应该早点置换为优质房产。

四是，手里有多套房子的房东，可以减量换质了，防止以后出台房地产税。

五是，不要盲目买房，小开发商的尽量别碰，尽量买央企、国企的房子。


本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析


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