15城陆续推出“房票”安置，曾经的去库存利器能否重振楼市？

前程无忧

并不是新鲜事物的“房票”，在这轮楼市松绑政策大潮中，引发了广泛的关注。人们热议的起点是今年以来放松力度颇大的郑州。

6月20日，《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》正式挂网，对房票、房票安置办法、奖励及优惠政策、房源筹措等进行了解释和规定，但尚无更多具体细则。

事实上，房票并不是本轮楼市调控的创新手法。2015年时就有城市在棚户拆迁安置中推出了房票政策，在2016年的去库存大潮下，许多城市跟进采用该政策，此后2018年随着棚改货币化安置政策渐次离场，房票也逐步落下帷幕。

2022年以来，房地产持续下行的背景下，房票补偿再出江湖。

不完全统计显示，今年3月以来，全国已有15个城市陆续在房票安置方面有所行动，或以征求意见稿形式发布房票政策，或已公布政策细则并实施，而较早启动的城市则已开始发放房票。上述15个城市包括信阳、宜宾、常熟、江阴、温州、南京市溧水区、郑州等。

各地关于房票的规定略有不同，但整体逻辑一致。具体来看，房票安置措施是指政府向被征收房屋的所有权人，根据房屋价值发放等额面值的房票，被征收人可以凭房票在有效期内购买合作开发商的楼盘。

如果被征收人选择房票安置，就意味着既放弃房屋产权调换，也不领取现金，而是以一种未来可以用于购房的结算凭证，抵扣购房价款。

为了推行这一政策，各地一般会设置奖励金额，即选择房票的居民，其抵扣房款的规模，一般要大于选择现金补偿居民所能获得的补偿款。另外，一些地方对房票的使用期限是有约束的。在开发企业取得房票之后，再向政府申请结算。

业内普遍认为，房票制度是个相对多赢的拆迁安置方式。

中信证券研报指出，房票模式之下，地方政府在拆迁补偿方面的支付压力大幅下降，启动资金的问题得到了解决，而土地出让的回款时间则没有明显变化。“由于房票的存在，政府的拆迁补偿款实际是在开发企业完成销售行为之后，以相应对价支付给开发企业，政府现金流出的时间明显推迟了。”

浙商证券地产分析师杨凡认为，棚改货币化后对于资金的使用不一定有硬性要求，但房票的使用有明确指向，兑换标的通常为合作房企的新房，且通常有18-36个月的有效期限制。房票有助于推动所在城市成交量的修复，并通过成交量修复带动市场活跃度修复。

南京房地产业内人士向第一财经表示，原本拆迁安置需求是由政府通过拆迁安置房、保障房、货币去解决，基本不会流通到市场上，但现在政府通过“房票”方式直接过渡到市场，等同变相增加市场需求，对楼市成交将产生助益。

“房票模式可能加速推进旧改和棚改，释放居民自住和改善性住房需求，拉动房地产开发投资。而且，由于房票是限区域的，故而因城施策是完全可能的，房票一般不会造成一线城市房价上涨。”中信证券研报提到，“对被拆迁者来说，由于房票金额一般要大于货币补偿金额，其买房的实际负担下降，也取得了实惠。”

在广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，房票安置也有利于满足被拆迁者差异化的购房需求。在传统的拆迁实物补偿下，只能被动接受某区域的某项目，特别是原址原建设。但目前，楼市进入新时代，被拆迁人的需求差异比较大，包括选择居住的区域、房源品质、户型、开发商品牌等。

据了解，南京溧水区的房票安置政策下，还构建了“房产超市”服务平台，将商品房、二手房、已分配安置房纳入“房产超市”进行交易。

作为较早公布房票政策细则的地方政府，信阳市房票政策实施进度较快，5月，首批经审核可用于房票购房的项目公布，共包含商品房项目11个，683套住房；安置房项目12个，2604套住房。当前信阳市首批房票已开始发放。

另据第一财经了解到，目前张家港市凤凰镇也作为试点，开始执行房票安置。当地采用了定向房票安置，首批暂定300张，有效期为3个月，当地有两个商业小区的房源可供选择安置。若被拆迁人未在有效期内购房，房票逾期失效，仍按原拆迁安置方式安置。

据张家港当地媒体报道称，一套房对应一张房票，房票的面额依据拆迁协议中约定的安置房户型面积乘以7000元/平方米进行结算。

相较而言，这一安置结算价格低于凤凰镇当地的房价。链家网数据显示，二手房挂牌价格则在9000元/平方米以上；而目前当地三个在售新房参考均价都在一万元以上，两个可供安置选择的项目亦在其中。

上述一可选项目销售告诉记者，房票换房的客户有专门负责的销售对接，价格与正常销售的房源价格有所不同。

不过，另一可选项目专门负责对接房票客户的销售人员则表示，房价对所有客户保持统一，并不会因房票换房而有所变动。“1月份，我们项目推出的房源成交均价在11000元，也是项目里位置最好的，目前加推的房源均价在10500元左右。”该销售人员介绍，相当于现在的价格比之前的成交价还低。

“这会售楼处大厅已坐满了客户，基本上都是前来签约的，房票、安置协议都拿到了。”6月21日午后，上述销售人员介绍。另有张家港当地的中介人士表示，凤凰镇不少人选择了房票换房。

该销售人员介绍，其实当地很多动迁安置房并不好卖，有房子报价在6、7000元，但是实际成交情况并不好，“港口社区的、清水村的房子4000多元都很难出手，”而整个凤凰镇的房票面额都是7000元/平方米，“所以港口社区来换房的很多。”

“虽然当前我国住房的整体存量规模并不低，但老旧房屋数量不小，居民提升居住品质的需求远未得到满足，”中信证券研报指出，短期稳增长的压力之下，房票模式确实具备进一步探索和推广的可能性。