手握70万，2022年该买房还是存银行？三方面分析告诉你真实答案

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手握70万，2022年该买房还是存银行？搁在10年前，绝大多数人可能会毫不犹豫地选择买房。理由很简单，彼时投资买房被公认为是最好的投资渠道，尤其是对普通老百姓来说，买房门槛低、最简单、最靠谱，而且升值也快。



这并非我们信口胡说，而是有科学依据。按照中泰宏观的计算，从过去10年大类资产的表现来看，如果10年中坚定投资房地产，获得的收益高达350%。相比之下，债券为79%，沪深300为40%，黄金的收益只有38%。
再参考另外一个数据：过去10年，我国CPI总涨幅为29%。这意味着，如果10年前买房，放到现在不仅轻松跑赢大盘，而且多出来的收益至少也在3倍以上。这还只是平均数据，如果聚焦到四大一线城市，10年前买房，现在房价上涨10倍甚至是20倍，也不稀奇。
同样的问题，放在今年，就不那么好回答了。归根结底是因为，去年下半年到今年上半年，房地产市场行情很差，甚至连房价都下跌了不少，这直接对很多人坚持了十几年的“买房观”造成了巨大冲击。



首先，很多城市虽然在积极施救，据不完全统计，截止到目前，全国有近200个城市出台了稳楼市政策。但5个月过去了，楼市仍然未能走出阴霾——5月份开发商销售额销售面积、房贷增加情况、土地出让情况等均不乐观，同比仍然跌幅超过50%；
其次，5月15日，央行针对首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，以贷款购买100万的房子计算，总利息可以节省近4万元，而且5月以来，全国已经有30+城市降低首套房首付比例至20%，叠加公积金额度提升、发放购房补贴、减免契税等新政，可以说利好消息一箩筐，但效果仍然不理想——购房者持币观望情绪仍然浓厚。用青岛大学教授易宪容的话说，现在的老百姓根本没兴趣买房；



再者，此前很长一段时间，房地产都被当做是“只涨不跌”的存在，但这种神话在今年被彻底打破了——自去年10月份全国商品房均价跌回万元内后，直到今天全国商品房均价都没能冲破万元。不仅如此，今年5月份全国商品房均价和去年2月份相比，直降了12%，每平方米下降了1350元。
以购买一套100平米的全国均价的商品房计算，今年5月份买，要比去年1月份买，至少节省13.5万元成本。如果再把利率从5.88%降至5%这个因素考虑进去，可以再节省利息30万元——去年2月份，总房价113万，贷款79.1万，首套纯商业银行贷款利率是5.88%，总利息是90.45万。而今年5月份，总房价是98.78万，贷款69.1万，首套纯商业银行贷款利率5.0%左右，总利息是65万。



另外，据相关监测资料显示，5月百城二手房均价为15717元/平方米，环比下跌0.05%，同比下跌1.06%。我一直都说，百城二手房价格才是所有人都应该重点关注的，这才是市场的真实反映。因为这些城市都是全国综合实力最好的城市。5月百城二手房价格同比跌1.06%，其实很好地说明了，过去这一年，投资房产都是不明智的。
用专业人士的话说，目前，我国长期形成的“房价看涨”预期正处在转变的临界点上，房企、银行、土地市场端都在向好发展，整个产业链降温意味着调控已经取得了阶段性进展。



基于以上当前房地产的真实情况，我们再来看文章的核心问题：手握70万，2022年该买房还是存银行？有人可能会问，为什么是手握70万现金？前面提到了，全国百城才是最值得关注的城市，所以我们讨论的对象，都是围绕着百城。5月百城二手房均价1.57万/平，购买100平米的房子，总价就是157万，首付三成就是47万，加上各种税费，买房款是50万。之所以多出来20万，其实是准备的2年的房贷月供。我们一贯的观点是，无论任何时候买房都要留有充裕的资金，最起码要储备两年的房贷月供，意外只有做到这一点，才不至于受大环境波动的影响。被裁员、工资收入大幅下降等因素，都要提前考虑到。
接下来言归正传，今年手握70万现金，到底该买房，还是存银行吃利息呢？对于这个问题，懂行人房地产专家、北师大知名教授董藩说出了自己的“答案”：在大城市，手握70万现金，应该要早买房。因为早买房是孝敬父母，哪怕钱不够，需要父母支援也没问题。对于大城市的房地产，董藩是极力看好的，他甚至还提出了“买不起房，终生租房也要留在一线城市”的观点。



此外，董藩还直言，各地应该要改变楼市救市思路，摒弃之前的羞羞答答、扭扭捏捏、挤牙膏式的救市思路，放开拳脚大胆行动。房地产行业对中国的经济增长，对中国的就业和财政收入影响巨大，房地产市场不能回到稳定健康发展的状态，中国的经济和社会秩序就无法回到健康运行的状态。所以，我认为，要在国家层面推出系统的财税、金融、土地等大力度救市政策，然后允许地方政府再因城施策加以补充。
董藩为什么鼓励年轻人在大城市要早买房，而不是把钱存在银行？第一，大城市具有发达的经济基础，以及源源不断的人口资源，同时还享有最大力度的政策支持，这些都会支撑房地产继续发展；第二，现在很多一二线城市的房价，并没到极限，未来上涨的压力仍然很大，跑赢大盘是基本没问题的。而且大城市的优质房产，仍然是普通人实现资产保值增值的最好渠道；第三，现在的银行存量利率太低，高收益的产品安全性无保障，河南这次的事件可见一斑。而国内排名前三十的城市，随随便便一套房产每年的升值收益都比把现金放在银行高。



对于董藩的建议，我们还是比较认可的，但董藩只提到一部分情况，并不适用所有人。接下来我们将从三个方面对该问题进行全面分析，告诉大家一个真实的答案：大城市应该买房，小城市应该存靠谱的银行；短期有用钱需求，也应该存在靠谱的银行。
第一，手握70万现金，该买房还是存银行，应该要因城而异。简单来说就是，对于有潜力且无限购限制的经济发达、人口增量城市，首选依然是买房。一方面，这类城市的经济动能仍然很强，而从全球范围来看，经济快速发展的地方，房价都会大幅上涨；另一方面，经济发达的大城市，库存都严重不足，房屋整体处于“供不应求”的局面。再加上从来不缺购房需求，尤其是城市群、都市圈核心城市，人口仍然在源源不断涌入，这些最终都会转化为有效需求，支撑房地产继续发展，支撑房价不断向上；
而对于房产大量过剩、人口常年流失、远离区域中心、远离发达城市、产业单一或无核心产业的三四线及全国更多的低能级城市，买房或许不是最好的选择，尤其是当前阶段，把70万现金存在银行，明年获得的收益都远远大于买房。
曹德旺曾经说过，对于过度开发建设的很多三四线城市、县城，房子早就不值得购买了，这些地方的房子不过是一堆钢筋水泥。这话不好听，但却是事实。不管是从经济学供求层面，还是房产附加价值层面来看，这类城市的绝大多数房产，都不具备长期大幅升值的潜力。尤其是很多人口塌陷、产业空心、经济发展落后的县城，买房就是接盘，买房就要做好亏本的准备——房价不涨反跌，光资金成本，每年都要损失3%-4%。这样一对比，还是把钱存在银行划算。但有了河南的前车之鉴后，我们建议大家存款时，要率先考虑安全性，其次才是高收益，不要重蹈河南的覆辙。



第二，买房和存银行的预期收益也应该重点考虑。比如即使是一二线城市，公寓、旅游房、养老房、小产权房等，买到手里大概率也是高位接盘，这些房子别说升值，每年连保值都有点悬，更重要的是，这类房产弊端太明显，往往很难脱手。
另外，冯仑有一个理论：房产每年的升值幅度达不到7%，买房其实是亏本的。大城市，人口、金融、经济、资源、政策等基本面，都可能使得房价涨幅高于这个数值，所以在大城市买房显然比存银行划算。70万现金存银行，即便按最高收益5%计算，也仍然不如在大城市投资买房。
小城市当然存银行要好过买房。一方面，房产严重过剩，且购买力消耗殆尽，又面临人口不断流失，楼市投资价值越来越低。事实上，最近几年，很多城市“摊大饼”式新建的房子，基本都在空置，这类房产都在不断贬值——每年要交物业费，而且还有资金成本损失。4%左右的银行存款收益，还是比较香的。还是要提醒一句，现在存钱也要找靠谱的银行。
第三，当然70万现金，该买房还是存银行，也要看个人需求：如果70万纯粹是闲置资金，无其它用途，趁着现在各地放松调控，有机会买入大城市的房产，我们是赞同买房的；但如果你是有短期的现金流需求，肯定是存银行吃利息更好。因为在当前这种买方市场行情下，一旦买房就要做好长持的准备。虽然理论上买入大城市的房产，仍然有升值的潜力，但很多房子有价无市、难以套现，也是实情。