楼市放松，会到什么地步？

sanasnoz

原创作者：柯谈
来源：柯谈地产观

最近，很多人热衷于看楼市的笑话。70城数据出来了，惨不忍睹；房地产销售数据出来了，惨不忍睹；各城市售楼处打折促销、烂尾楼遍地，惨不忍睹；二手房挂牌十几万几十万套，成交量寥寥无几，投资客深套其中，惨不忍睹；楼市越惨，大家心里越痛快。

但其实，我看到这些数据后，是极度担忧的，因为这就意味着，接下来我们放松楼市的尺度还会扩大，刺激楼市的尺度还会加码。

大尺度的放松楼市，才是对刚需的最大收割！

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楼市的耐药性越来越强

6月15日国家统计局公布的数据显示：2022年1-5月份，全国房地产开发投资52134亿元，同比下降4.0%，商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%，商品房销售额48337亿元，同比下降31.5%，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%，房地产开发企业土地购置面积2389万平方米，同比下降45.7%，土地成交价款1389亿元，同比下降28.1%。一目了然，楼市依旧很艰难。

现在全国，只有深圳东莞的二手房在低位回暖，成都的二手房在高位火热，除此之外，其它所有城市都是半死不活、死气沉沉。

一顿救市猛如虎，回头一看快入土。最典型的例子就是郑州。3月1日郑州18条救市政策掀起了全中国的救市大潮，然后些许回温之后再次躺平摆烂。4月，郑州新建商品住宅成交6892套，环比3月下跌11.25%，5月，新建商品住宅成交4884套，环比4月再继续下跌29.14%。大尺度救市之后，竟然连续两个月下跌，丝毫不给面子。郑州现在已经被逼疯，耍着花样来刺激楼市。最近又独创了“房票安置”法，就是棚改后不给钱只给房票，让居民直接去买新房，一举两得、一石二鸟。

6月10日央行公布的金融数据显示：5月末，M2同比增长11.1%，已经达到2020年以来的最高点，而M1同比增长只有4.6%，M2和M1走势的剪刀差还在继续扩大。我说过很多次，只有当M1和M2的增速逐渐缩小，且M1增速超过M2时，牛市才会来临。

毫无疑问，现在是熊市中的熊市，离牛市还远着呢！

高层从2021年9月底开始信贷放松，去年底中央经济工作会议和年初3月两会政府工作报告确定救市至今，大半年过去了，楼市仍然没有起色。

经过二十年的刺激-打压-刺激-打压…无限循环后，现在楼市的耐药性越来越强，普通的放松已经激不起楼市的反弹，大家都在等待彻底的松绑、彻底的脱光。

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永恒的轮动

目前的现状是：二线拼命救市，一线丝毫不松。二十年楼市历程中，没有一次是二三线自己走出独立上涨行情的，每次必定都是一线先涨再带动二三线轮动上涨。

最终，高层会发现：只救二三线，屁用没有；严控一线、推涨二三线的企图都是妄想；只有先救一线，二三线才能轮动起来。

接下来的走势已经是明牌：一线松绑，一线上涨，强二线跟上，全国回暖，救市成功。

3

楼市放松，会到什么地步？

这轮楼市大宽松之中，南京绝对是脸皮最厚、胆子最大的城市。无数次的放松之后，5月20日曾试图取消二手房限购遭遇一日游，即便如此，还是绞尽脑汁给楼市松绑。6月13日南京宣布非户籍只需要一次性补缴6个月社保，即可直接买房。南京的限购已经名存实亡，只留一块透明的遮羞布了。

强二线南京都如此饥渴，其它城市也不可能再守身如玉了。反正楼市现在是扶不起的阿斗，尺度再大也不过分。

完全可以肯定：接下来，除四大一线城市以外，所有二三线城市的限购都会取消，或者变相取消，限购门槛将彻底归零。此外，首付和利率会降至最低，税费优惠、鼓励买房。这就是二三线城市这轮放松楼市的底线。说白了，就是毫无门槛，长驱直入。

而一线城市会放松到什么地步呢？

5月29日，上海在《上海市加快经济恢复和重振行动方案》中提出：完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。优化人才直接落户、居转户、购房等条件。6月2日，北京在《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》中提出：保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。

一线放松是必然，因为，一线不启动，全国楼市都不可能好转。

接下来，四大一线城市会从两方面放松调控：一、限购松绑，比如针对人才定向降低限购门槛；非户籍买房5年社保年限降低；二、首套二套首付降低，比如通过提高普通住房标准来降低首付，或者提高二手房指导价来变相降低首付。至于放松公积金政策、税费和利率都是小儿科，当然也不会少。

总之，在这轮楼市放松中，二三线城市的底线就是限购彻底取消，而一线城市的底线就是限购松绑，首付降低。只有这样，救市才能成功，否则就会硬着陆。

这轮救市潮，一线必须靠改善，二线必须靠投资，因为刚需已经彻底趴下了。

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城市争夺战

现在楼市松绑，其实已经不单单是为了救市了，而是事关城市发展命运，事关有限资金和有限人口的争夺战。城市能级越高，限购门槛越低，才能抢到更多的人和钱。但人和钱都是有限的，所以，注定有些城市能救得起来，而有些城市将永远救不起来。

下半年该如何操作，其实很简单，准备资金、准备房票。一线的刚需和置换时刻准备，强二线的刚需、置换、投资伺机入场，弱二线和三四线准备跨城投资一线和强二线。

2022年的房价涨幅也许会不如2015年，但是放松的力度绝不会输给2015年！