“房票”重启！楼市，迈出了关键的一步

前程无忧

作者：子非鱼

01 | 又是郑州

现阶段，各城市为托底楼市、为去库存，也是绞尽脑汁，出台各种妙招。

本来重启货币棚改，已经算是力度非常大的措施，但只有想不到，没有做不到。

3月份率先宣布全面重启货币棚改的郑州，近日又提出了“房票”概念。

根据第一财经披露：

近日，一份落款日期为6月10日的《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》（下称“《房票安置办法》”）的文件在网上流传。根据该文件，郑州中心城区的房子被征迁后，被征收人得到的不是货币补偿或回迁房，而是一张房票，凭房票，被征收者可在郑州市内重新购买商品房。

据时代财经致电郑州市相关部门获得的回应表示，相关工作人员均称尚未收到通知，郑州市政府、郑州市房管局官网也未公布该文件。不过，一位不愿具名的知情人士称，上述文件是总统筹，各区还要再出细则。

这意味着，应该确有其事。

无独有偶。与郑州不同的是，温州在近日公开发布的《温州市支持合理住房需求的阶段性政策》中白纸黑字写得非常明白：

利用房票加速拆迁安置等住房政策落地。原则上全面停止安置房新建，推进房屋征收房票政策全覆盖。落实政府商定房票购买商品房优惠项目目录。推进房票市区全域流转。推进房票在人才购房补贴、政府项目支付、土地出让金支付等领域的应用。

这个房票和以往大家的认知不同，不是限购松绑获得购房权限，它是货币拆迁、货币棚改中出现的，给拆迁户发放的，带有补偿性质的购置房屋的结算凭证。

以前棚改，要么给棚改户房子，这叫安置棚改法或者实物安置法，这种方式存在的弊端是，无法很好地达到去库存效果。2015年之前，棚改多以这种方式为主。

要么给棚改户发钱，这叫货币棚改法，这种方式是去库存大招，且是通过市场方式，解决库存积压。2015年之后多以这种方式为主。



数据：住建部
货币棚改是上一轮大多数三四线城市与部分二线城市房价上涨的主要推动力。这一点在我前几天推送的文章救市猛药来袭！楼市胜负手，落子了（点击可查看）中，有非常详尽的解读。

而房票则是给棚改户发放可以用于购房的抵用券，既不是给房子，也不是给现金，而是给抵用券，俗称“房票”。
02 | “房票”重出江湖

给棚改户发“房票”，其实此前就有，并不是什么新鲜玩意。

只不过，在过去的岁月中，货币棚改才是棚改所想达到意图的适合方法。棚改的主要意图：

第一，推动棚改户换新房，改善他们的居住环境；

第二，推动新房去库存。棚改户的房子被征收，政府发钱给棚改户，他们拿着这笔钱去购置新房。在楼市行情好的时候，他们甚至可以利用这笔资金加杠杆，投资多套房产；

第三，推动就业、拉动消费。新房去库存过程中，购置新房的同时，必然会伴随着各种家电家私需求。而棚改过程中的拆除和新建，也会拉动一波就业。

可以说，过去的货币棚改可以达到一石三鸟的效果。这也是为何郑州在3月初发布的系统性托底楼市文件中，依旧强调货币棚改的原因。

但现在的情况变了，完全变了，货币棚改很难再达到预想中的效果。

最主要的改变是行情与信心。

目前的行情，是流动性释放之下，央行降息之下，中心城市扎堆放松限购乃至放开限购之下，楼市依旧没有托起来。

近日国家统计局公布的数据显示，5月份的房地产开发投资、商品房成交量、商品房成交金额，纷纷继续探底。

而郑州方面，依旧没有出现转机。

3月初发布系统性托底楼市措施后，成交量短期内有所回升，但到3月底又低下来了，之后甚至在yiqing等因素影响下，成交量比措施出台前还要冷。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，4月，郑州新建商品住宅成交6892套，环比3月下跌11.25%，5月，郑州新建商品住宅成交4884套，环比上月继续下跌29.14%，同比下跌73.54%。

显然，托底措施没有达到效果，全面重启货币棚改也没有达到效果。目前，郑州的商品房狭义库存1395万平方米，去化周期高达34个月。

所以，前几天，郑州市再度发布了一份系统性托底楼市的文件《郑州市稳经济促增长政策措施》，祭出了45条措施，其中关于楼市方面的内容提出，将房贷利率降到4.25%，同时，鼓励房企降价促销。

现在又提出棚改房票安置法，显然是对之前托底措施的补充和调整，想要达到加快去库存。

货币棚改失灵主要是因为，当前的环境下，棚改户拿到钱，不一定去买房。

从央行公布的数据来看，现阶段买房的人越来越少，存钱的人越来越多，这意味着很多人开始重新相信现金为王。

这种背景下，货币棚改自然会失灵。而如果换成房票安置，则不会存在这种情况。给棚改户发抵用券，只能用于买房，无法变现，也无法变成其他。

也就是说，发放的钱只能流入楼市。而且这种房票是实名制，无法进行抵押、赠与、买卖等。

事实上，在郑州之前，河南信阳早就开始实行棚改房票安置法，现在郑州也要开始了，温州也开始了。

后续，必然会有更多城市跟进。
03 | “房票”能解决高库存问题吗

关键问题来了，房票安置法，对楼市会带来什么影响？

客观来说，以房票的方式安置棚改户，在现阶段，的确比货币棚改要更好，一定程度上能够达到去库存的效果，但对于郑州要另说。

郑州目前的楼市难题，是销量不济，库存高企，其影响因素除了此前流动性被束缚外，还有一个更重要的影响因素，那就是烂尾楼。

这几天郑州登上热搜，就是因为买到部分烂尾楼业主，被无端赋予“红码”。

这一事件既反映了郑州管理水平的缺陷，也反映出郑州当前的烂尾楼问题。

根据克而瑞披露的数据，截止2021年年末，郑州的已停工、延期交付问题项目套数位居全国第四，面积位居全国第三。

这一事件对郑州的影响非常大。阻断了很多人的购房念头。

房票安置法可以推动一波去库存，但去库存的关键，还是需要普通购房者去购买。棚改只是锦上添花的效果，不是最大推动力。

换句话说，即便房票这种棚改方式大面积在大多数城市推行，能起到一定程度去库存效果，但无法根本上扭转现在的局面。