全国楼市仍处弱势，大湾区2个城市率先复苏

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文｜邓浩志
70大中城市，5月房价跌势未止

5月，70大中城市房价指数出炉，我们例牌看看，全国楼市最新宏观情况
1、全国楼市跌势未止，城市分化也未止。
新房价格环比下降的城市有43个，比上月减少4个。其中，一线城市涨0.4%，涨幅扩大0.2%；二线城市降0.1%，与上月相同；三线城市降0.3%，降幅收窄0.3%。



二手方面，价格下降的城市有53个，比上月增3个。其中，一线城市由涨0.4%转为持平；二线城市降0.3%，降幅与上月相同；三线城市降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。



评：之前我反复提示，大城市一手房数据受限价影响，未能充分反映市场情况。虽然数据可能不充分，但趋势还是比较明显的，就是一线强于二线，二线强于三线。
其次，二手房市场有加速下行的趋势，一二三线城市均如此，这个更符合我们目测到的市场实际情况。这也进一步提示管理层，对于房地产市场的政策发力，需要进一步加强。但近期管理层对楼市政策的态度有所疑虑。此前几个月时间里一直强调房地产要稳，最近开始又提“房住不炒”；不断有城市推出稳楼市政策，但也看到部分城市开始出现新政一日游，而且四大一线城市仍旧坚持调控丝毫不放松……


2、楼市新趋势，面积越大，涨幅越多。
在分类指数上我观察到一个细节，面积越小，价格涨幅越小，面积越大，涨幅越大。90平以上低于90~144，144以上房价涨得更快。



见图，广州这种情况很明显，和我们在现实中的观察一致。越是豪宅、大单元，越贵，越好卖。北京、杭州等城市也有类似的情况。（注：上海楼市因疫情停摆，深圳全面限价，故这两个城市价格变动完全不具有参考意义）。
评：这说明，改善型买家在当前市场中更加活跃。造成这种情况的原因可能有两点，一是限购政策严格，当前能释放的都是刚需，而刚需中有能力在当前出手购房的，多是资金实力较为雄厚的改善型买家。二是楼市已经逐步步入改善型主导的市场，这和中国家庭拥有住房率已经达到95%有关，未来，由小换大，由差换好将是消费的主流逻辑。







大湾区9市近期表现差异较大

统计机构现在都会每周公布大湾区9个城市的周度成交数据，我们连续观察了三周，整体感觉，9个城市大致可以分为三种情况：
市场已经基本恢复正常：佛山、中山。成交量回归到疫情前，和调控前的水平。得益于两地楼市松绑政策在大湾区中是最给力的，当然也有赖于城市的基本面不错。
弱势市场：广州、惠州。成交量只有正常水平的60%~70%左右，惠州政策是松了一点，但架不住本身是个三四线城市，基础一般。广州基础当然是好的，但政策一点动静都没有。反而最近有点蹭旁边佛山的热度。
低迷市场：深圳、东莞。深圳政策还是死死的，说是市场，其实算不上市场。如果不放松，只能继续这样。东莞在剧烈的纠结中，之前绑得太死，现在急转弯，可能需要点时间，缓一缓神。