超150城出台楼市新政，房价还会上涨？央媒“7字”表态

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2022年，城市最大的话题莫过于楼市政策的调整，截止到目前为止，全国楼市调控次数超过300次，几乎每个城市楼市政策都有所变动，楼市调控的主要目的是让楼市从“不正常”回归“正常”，房价过高、楼市过热、房企未按照规范开发等等都需要通过政策调正，反过来楼市不景气，也需要调控来疏通经脉。今天就一起来探索探索当下调控对楼市的影响。



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楼市迎来“调控潮”

官方调控：从中原地产研究院梳理的数据显示，2022年以来，全国共有超150个城市发布楼市新政，其中一、二线城市以“稳楼市”为主，三四线楼市以“松绑”为主，政策调整方向主要围绕限购、限售、降首付比例、提高公积金贷款额度、增设购房补贴展开，也就是围绕降低购房门槛，增加购房信心，从而实现楼市回归正常。
花式调控：珠海市实行“一人买房全家帮”政策，单位职工可提取公积金余额的90%用于直系亲属（包括父母、子女、配偶）买房时支付首付款，此外，温州住建局官微此前发布消息表示，在华夏银行温州支行办理房贷业务可申请“安居贷”，灵活调整还款方式，好处是借款人前三年可以只还利息不还本金。
非官方“花式调控”：湖南保利房企在官微发文表示，将会在618购房节推出“首付5%、首年0月供”活动政策，最低首付1万元即可买房，最晚可交房后再还按揭，不仅如此，不少湖南楼盘还出台“万元购房补贴”政策。



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从楼市“调控潮”可以看出，上至房地产主管单位，下至房地产开发企业，都在极力地通过调控来达到楼市复苏的目的，侧面也展现出，2022年的楼市遭遇严峻调挑战，否则不会如此大力度的放松调控，尤其是房价较高的大城市，一旦房开限购、限售，势必给原本供小于求的现状添一把火，最终热门城市房价再次走高，而对于小城市来说，为企业纾困是当务之急，以至于无论是官方还是非官方都在想方设法让人们买房，没有首付款，可以用家人公积金帮扶，家人又帮扶不了时，房企提供最低的购房门槛，总而言之，只有想买房，政策就会鼎力支持，不会落下任何一个想买房的人，在如此宽松政策支持下，还愁买房难吗？很显然，就看购房者要不要接力了，值得肯定的是，下半年相比上半年楼市成交会得到显著改善，那么买房人增多后，势必对房价环境造成改变。



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房价将继续上涨？央媒“7字”说透

在“因城施策”的楼市调控下，不少人开始认同“房价将继续上涨”的说法，在近日中国社会科学院国家未来城市实验室、房地产经纪人学会等单位联合发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（NO.19·2022）指出，预计2022年全年商品房销售面积回落，增长1.7%，2021年全年销售179433.41万平方米，那么今年销售面积将达到182483.78万平方米，房地产开发投资将增长0.8%，此外还重点提到，在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持全年2.8%的增长幅度。
无独有偶，诸葛找房数据研究中心也通过梳理数据得出，70个大中城市中，住宅价格上涨的城市5月份比4月份多7个，而在5月单月，楼市调控次数就达到99次，预计接下来对楼市松绑政策力度还会进一步加大，6月份是至关重要的时间节点，6月份的走势预示着下半年的走势。无论是有官方背景的社科院还是独立分析的数据机构，都对下半年楼市抱有乐观的期望，那么，下半年是否真如预期那样房价将上涨呢？先看看央媒“经济日报”是怎么说的。
近日，经济日报发表的《多地楼市调控政策频出，因城施策关键在哪？》文中写道，先表扬了“长沙市联合企业盘活存量住宅”的创新模式，称其措施具有创新性，或可为其他类似城市的房地产调控提供有益借鉴，有助于稳定住房租赁市场，促进职住平衡和房地产市场良性循环，随后对调控进行了点评，因城施策固然是好事，但是因城施策决不能脱离“房住不炒”定位和方向，更不能病急乱投医。不能病急乱投医7字道出了多少无房人的心声，也透露出调控的真实目的，满足合理的住房需求而不是为了单纯地让房子卖出去。结合当下楼市所处的3大环境，房价大涨是不现实了。



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住房供应大于市场，房价上涨动力不足

尤为直观的道理，物以稀为贵，数量越多反而不值钱，举个例子，五年前，一般地级市、县级市楼盘数量基本不超过10个，各楼盘之间竞争小，开盘之前的意向登记远超房源数倍，房价随着意向登记增多而上涨，但现如今，哪怕是县城，经济较好的现场楼盘数量也不低于10个，不仅面临楼盘之间的高强度竞争，还面临市、省级市的虹吸，可谓是内忧外患，长此以往，开发商不得不采取以价换量来保障工程进度和如期交付，甚至部分楼市因为户型不好、位置偏、资金实力不强等劣势，房子的销售周期还会拉长，降价保本销售或成为开发商的不二选择。



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• 因城施策目的并非涨房价，而是去库存
  

一直以来，大城市都有“土地供应不足”的说法，供小于求导致房价上涨过快，事实上，大城市的库存量并不小，根据官方公布的统计数据，截止到5月末，北京新房库存达到8.6万套，超过2021年同期水平（5.4万套）的159%，天津、上海、重庆5月份成交面积同比下降分别为58%、82.58%、79.96%，销量下滑和库存增加是2022年全国楼市所面临的共同问题，所以去库存才是楼市调控的真正目的，而影响房价的土地市场并没有出现火爆的迹象，根据中指研究院数据显示，今年5月全国300城住宅性质土地溢价率同比下滑14.9%，比三月份还下滑3.29%，除此之外，土地成交面积和成交额同比下滑分别为60%和62%，面对库存压力和土地溢价低双重因素，房价上涨的可能性并不高。



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• 限制房地产金融化、高杠杆化仍是调控主基调，银行依赖销售回款途径短期不会变
  

自房企带上“三道红线”枷锁后，银行融资贷款基本与大部分开发商绝缘了，据房企年报、克而瑞地产研究院统计的55家上市房企数据显示，有34家上市房企触碰至少一道红线，三家房企（富力地产、中交地产、阳光城）“三线全踩”，其中中交地产、保利置业集团还属于央企，属于国企的绿地控股、首开股份、绿地中国、大悦城地产也踩中“剔除预收款后的资产负债率”红线，在“三道红线”覆巢之下，安有完卵？即便是房企没有越过红线，银行能贷出来给房企的资金也有限，加上房企一旦向房企融资，对销售端而言反而不利，聪明的购房者都会思考房企负债过大是否会导致交付延期。



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总体而言，铺天盖地的楼市调控并不会让房价明显上涨，消化库存才是调控的关键所在，不仅如此，对于房价上涨，国家始终以“房住不炒”基调调控楼市，尤其是那些对房产投资跃跃欲试的城市，过度放松政策最终也不会落地实施，对购房者而言，显然更有利，国家关注刚需购房需求，接下来，这种感觉会越来越强烈！
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