楼市，这是一个“非常的春天”

arrarpetahack

文/张岳
5月末，广义货币(M2)同比增长11.1%，增速创近1年新高。







自疫情以来，积极的货币政策带来M2增速连续上涨，并且在6月有望突破11.1%创下近7年新高。


货币超发加投资渠道匮乏，放水带来的结果是资产价格上涨，过去20年M2增速与房价的正相关可以证明这一点。


在当下相对冷静的市场环境下，大家最关心的问题是：楼市的春天会来吗？

01

不一样的春天

楼市将迎来春天，但这个春天跟历史上的春天不一样。


中国的城镇化率已经到了高位，人口红利终结，城镇化人口增量去年下降到了1200万左右，而正常年份在2200万以上，最高接近3000万。







展望未来，每年能维持1200万城镇人口增长就不错了，需求端的减弱将带来大中小城市房价进一步分化，马太效应持续加剧。


近两年，大城市的核心资产和小城市普通资产的K型分化越发明显。


2021年是楼市“由热转冷，量价齐跌”的一年，但就在这样惨淡的环境下，核心资产却走出独立行情。







据相关数据统计，2021年前11月总价1000万以上资产成交中，上海成交破万套，北京同比增长80%，深圳同比增长159%，广州同比增长100%……


从世界范围来看，豪华公寓似乎更受到高净值人群的青睐。


深圳湾一号，一套约436平米的大平层公寓单价高达27.51万/平成交，总价1.2亿元；


纽约最高豪华公寓大楼、曼哈顿公园大道432号位于96层的一套顶层公寓最近挂牌出售，要价1.69亿美元，几乎是五年前价格的两倍；


日本东京公寓价格打破泡沫经济时代纪录，实现30年以来均价首次突破8000万日元大关（约400万人民币）。


莱坊国际《2022年财富报告》显示，全球范围内超高净值人士（净资产在3000万美元以上）数量在近一年内增长了9.3%，相较于一年前增加了5.2万人。而且，越来越多的私人资本在涌入房地产，有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。


展望未来，货币政策维持宽货币加宽信用是大方向，这也意味着接下来持有大量现金并非良策，持续上扬的通货膨胀只会侵蚀购买力，通过配置优质核心资产保护财富或是一个明智选择。

02

一个慢慢消失的机会

另一个促使我们不得不优化资产配置的原因，是房地产税的到来。


房地产税试点虽然推迟了，但长远来看一定会落地，其带来的影响不容忽视。


房地产税是合理调节过高收入，防止两极分化，促进共同富裕的重要手段，这也意味着多套房持有者将面临“累进制”甚至“惩罚性”税率。


如果你在一个城市囤积大量房子，那么你将面临高额的持有成本，带来的影响是大家抛售投资属性弱的普通房产，在免征套数（或面积）的标准线下保留核心地段的优质资产。


这种“抛售普通房产、抢购优质资产”的趋势将加速资产分化，进一步推高核心资产价格。


因此我们的资产配置切忌多而广，尽量少而精。把最有价值的资产控制在三套以内，提高单套的市值。


值得关注的是，深圳的商务公寓不计算在住房套数内。


深圳市面上所有新房的购房积分规则明确表示：住房包括住宅、别墅、宿舍和公寓（商务公寓除外）。显然，官方界定住房的时候是将商务公寓排除在外的。







同时，去年10月人大授权国务院的《在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》中，特别强调了非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。这两个条例以前也在执行，所以新的房地产税试点对于非住宅没有影响。


目前深圳商务公寓越来越趋于住宅化，不仅不限购，不限贷，还能通燃气，民水民电，最重要的是“不计入住房套数”，这意味着核心地段的豪华商务公寓很可能不受房地产税试点的影响。


相比于北京和上海，只有深圳有根正苗红的商务公寓，而且深圳这种“真公寓”是受到政府承认的，不仅可以享受周边的城市配套，还可以积分入学。由于不限购不限贷，产权清晰，位于深圳核心地段的商务公寓开始慢慢豪宅化，并得到富豪的追捧，频频出现“日光秒光”的新闻。


未来深圳的商务公寓也将慢慢成为绝版。2020年7月，深圳叫停全市商务公寓审批，对于投资者来说，商务公寓这个投资机会也将慢慢消失。

03

一个重要窗口期

当下是布局深圳核心资产的重要窗口期。


深圳新房仍严格限价，购房者有机会低于市场价买入核心资产。


近期，一大批优质项目先后入市，其中位于蛇口的招商蛇口太子湾公寓产品受到深圳乃至全国投资者的广泛关注。

太子湾效果图

2020年，招商蛇口太子湾·湾玺推出建面约240㎡-398㎡公寓产品，总价2000万起步，最高售价达5000万+/套，项目一经发售就被抢购一空。


时隔两年，今年6月，招商蛇口太子湾即将推出首个小面积公寓产品——泓玺。项目具备顶豪资产地段，山海资源，丰富的产品面积段，而且是商务公寓，不限购、不限贷，是当下资产配置优化，抵御通胀的优选方案。


对比深圳市面上在售、预售的所有项目，招商蛇口太子湾·泓玺是罕有的符合稀缺定义的核心资产。


稀缺永远是判断投资价值的唯一原则，从三个维度剖析太子湾·泓玺：


一、独一无二的区位


地段的稀缺是第一要务。那些独一无二的区域位置，往往是城市发展的起点，同时兼具自然属性和人文属性，代表了一座城市的名片和烙印，不会被轻易取代。


蛇口对于深圳乃至全中国来说，它的地位都是独一无二的。“时间就是金钱，效率就是生命。”这句话，就是从蛇口走出、响彻全中国的。


从1984年的碧涛苑别墅群、龟山别墅、鲸山别墅、半山海景别墅，到兰溪谷、伍兹公寓、海上世界·双玺、太子湾·湾玺……一系列高端资产的涌现，奠定了蛇口不可撼动的核心地位。

大小南山实拍

二、不可复制的山海资源


不是每一个城市核心都享有顶级的自然、人文和城市资源。


自然资源强调景观独占，通常指中央公园或山湖海景；人文资源强调历史传承，古迹景点等特殊氛围；城市资源强调城市核心商圈，高端配套聚集等。


蛇口，兼具历史厚重和都市繁华，它是一个将不可复制的自然人文资源刻入城市的灵魂里，实现城市与自然文脉交融的和谐之地。


蛇口背靠大小南山、直面深圳湾，坐拥15公里的滨海长廊，密布女娲滨海公园、南山公园、深圳湾公园等10多个生态公园，目之所及皆是美景，是中国一线城市中罕有的山海连城CBD。

15公里滨海栈道

这里还是国际时尚消费中心，以太子湾·泓玺为中心，5公里范围内辐射7座集中式商业，引入中国首个一线临海K11，与D-Park、兰桂坊商业相连，连通邮轮母港，成就全球滨海旅游打卡圣地。


三、时代机遇下的政策产业高地


一个城市的核心，因政策而起，因产业而兴。


稀缺资产的占位最好处于政策红利的第一梯队，有着其它地区无可比拟的地缘优势和政策优势，同时在新兴产业领域具有很强的竞争力或先发优势。


2022年，全世界都无法忽视的时代红利是：深圳前海扩区+香港北部都会区。







蛇口，无疑是“前海扩容和香港北部都会区”两大重要战略的枢纽，注定成为世界的焦点。


未来，蛇口还将布局海洋新能源、海洋新材料、极地开发等海洋潜力产业。预计到2035年，蛇口国际海洋城将完美呈现，到时将聚集6万人口，带动3000亿产值。


由百年央企招商局集团旗下的招商蛇口匠心打造的——太子湾，是与蛇口共生共建，集“商业坊、居住坊、邮轮坊”三大功能体系于一体“城中之城”，已经成为蛇口不可分割的一部分。

蛇口国际海洋城区划图

招商蛇口太子湾，融合了商务办公、高端居住、特色商业、国际邮轮、五星酒店、文化艺术等多种功能。既有办公，又有旅游、餐饮，还兼顾居住，全方位满足了企业的商务接待、高管居住、员工消费等多维度需求。

太子湾效果图

泓玺，是招商蛇口太子湾推出的首个小面积公寓产品。


太子湾·泓玺位于整个太子湾项目的门户位置，与已建成2号线蛇口港站接驳，南向可看一线海景和太子湾滨海商圈，北瞰大南山及蛇口城市景观。

蛇口实拍

项目仅284套，主力户型为建面约88-125㎡一房至二房产品，少量建面约226㎡四房产品，席位有限，先到先得。


中国房地产市场，即将迎来稀缺资产的抢占潮！


如果你的资产也能同时太子湾·泓玺的三个维度，那么它就是真正稀缺的核心资产。


无论股灾，房地产泡沫，还是全球性经济危机，只要拥有巨额财富的人存在，只要这个城市不衰落，真正稀缺的核心资产便不会失去价值。