中国房地产经济的几个新变化：楼市冷清，豪宅火热？房租先动？

arrarpetahack

这是熊猫贝贝的第1131篇原创文章：


进入2022年6月以来，中国舆论和关注环境，非常压抑，出现了很多负面色彩很浓厚的新闻和事件，引发热议的同时，也影响到了很多人的心情。
比如唐山打人事件；
比如河南村镇银行维权群体被红码事件；
再比如上海高校男生在图书馆往女生杯子投异物事件。
……等等，不一而终，完全可以说得上是群魔乱舞，异象丛生。
其实这就是大时代转折，经济社会正在进行深层次调整和升级，所必然会集中出现的伴随现象。
和孩子成长过程会抽筋，发烧一样，一些问题的出现，既是考验，也是征兆，更是关键转折点，用辩证的哲学思想来看，这就是中国国运转折，对外崛起，对内复兴的重要信号。
问题暴露出来，总比酝酿潜藏要好，越早出现，解决的成本和代价越低，
如果能够看懂以上的逻辑，那么对于当前中国发生的一切，看待和理解的眼光，就能上一个档次。
这篇文章，将回归本人的本行房地产，梳理和分享2022这一轮全国调控转向，楼市托举，政策放松以来，从一个专业的行业从业者角度观察到的，关于中国房地产经济的几个值得关注的新变化。
当然并不是局限于变化和事件的表面，而是通过这些新变化，看到中国房地产经济的一些新趋势，以及更深层次，从国家意志和顶层设计角度出发的态度和思路。
文章没有任何陈词滥调，更不会老调重弹，要聊，就聊点市面上看不到的，要谈，就要谈点有深度的。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。



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第一个新变化：全国刚需市场不死不活，一线城市豪宅火爆异常？



进入2022年以来，没有任何声音可以反驳，已经热了20多年的房地产市场终于进入了平静期。
就连头部开发商也不得不承认，房地产市场已经进入了“黑铁时代”。
数据和对比就不多赘述了，事实上，无论从各个维度的数据表现，还是从每个人都能接触得到现实市场，都能明显而又直接的感受到楼市的低迷和房价的承压。
这个现实，不是什么自媒体和专家出来反驳喊话就能改变的。
不知道具体什么时候，刚需好像都消失了，从刚开始“信心预期不足，持币观望居多”，到彻底无人问津，不再关注，真实的成交和市场热度不会骗人，就在全国上百个城市的官方出台各种救市政策，金融机构态度转变的大背景下，中国楼市真正的基本面，市场基本面的刚需市场，依然是不死不活，才是人间真实。
为什么当前的刚性需求突然从房地产市场“消失”？个人认为造成这个问题的主要原因并不复杂，甚至可以说非常明显：
第一，房价超出了居民的承受能力。
第二，预期和信心变了。
第三，疫情冲击和人口出生率双重现实暴击
最后还有一个不得不说的现实原因，那就是经济大环境的现实压力，已经下沉到楼市了。
刚需市场遇冷，并不奇怪。当然，就算是各地政府全力托举和救市，信心和预期层面的修复，是需要时间和过程的。能不能行另说，就是能行，过程成本少不了。
关键是房价不涨，哪里来这么多的刚需？
但是就在刚需市场遇冷的背后，是冷热不均的市场分化：一线城市的豪宅却异常火爆。
1、复工复产的上海，豪宅市场挂牌之火，吸引了全行业人的眼球。
据不完全统计，2022年6月初，上海总价1亿以上的豪宅已经超过30套二手房源挂牌。
2021年1月至2022年5月期间，总价1亿以上的一手豪宅共成交18套，二手豪宅共成交27套，累计成交45套。
也就是说，今年6月至今，上海总价1亿以上的豪宅挂牌量已经超过过去一年多的成交量。
2022年6月1-9日，总价3000万以上的一手豪宅成交共23套。6月不到10天里，上海总价3000万以上的豪宅，平均每天就成交3.7套。改善空间的需求，瞬间爆发了。
请注意，这些豪宅的定义，总房价，都是以“千万”为单位的。动辄上亿，司空见惯。
2、引发更多人关注的是，疫情后的豪宅表现火爆，似乎已经成为一线城市豪宅市场的共象。深圳、广州也不例外。
以广州为例：
今年1-5月广州等一线城市千万级住宅成交活跃，刮起了一阵购置千万豪宅的风潮。
据了解，广州今年1-5月千万住宅成交了1177套，直接超过了2019一整年的成交量。



图源克而瑞
3、即便楼市成交惨淡，但北京豪宅市场却表现得异常火热。
10万+单价的北京豪宅，成为北京楼市最靓的仔：
5月21日，海淀北四环新房中建壹品学府公馆线上选房，当天714套房源全部售罄，参与人数2638人。
项目指导价11.2万，有10%政府份额，实际售价10.08万，总价约1300万起，可见北京人民的购买力


2022年，从北京到上海，再到深圳，一线城市正掀起一波“豪宅热”。旺盛购买力涌入豪宅市场，背后的真相是什么？
一方面，在俄乌冲突、新冠肺炎疫情等系列因素的冲击下，全球经济面临诸多不确定性，通胀压力显现，催生资产避险本能；
另一方面，房产和经济的关联性很强，从历史上看，核心城市的优质房产历来被人们视作“硬通货”，具有保值增值功能，同时，在经济复苏时，人口也更倾向于向大城市流动，进一步加剧大城市核心资产的供需失衡。
还有一方面，有钱人的钱无处可去，投资欲望低迷，投资市场风险和表现都在“劝退”，叠加疫情冲击以后改善群体的需求挤压。
综合以上因素，成为了一起推高豪宅市场的合力。
这很行情，中国人不分贫富，不看阶层，刻在骨子里面的置办家产，房产情结，其实从来都没有变过。
只不过，不用说太远的未来，房产的资产价值和金融游戏，已经事实上成为了财富阶层限制的游戏了。
换个角度来看，普通房产的资产膨胀时代和红利期，是真正的结束了。
变化不新，趋势为王。



深圳湾一号（图片来源：头条图库）
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第二个新变化：房价承压明显，一线都出现分化，但是房租却提前大涨？



2022年6月，中国居住市场上，房价承压，甚至连一线城市都有分化现象，但是在租赁市场上，却出现了异常的动静：
租房市场，涨得有点让人奇怪，甚至可以说出乎意料。
上海解封之后，看到大量人群离沪，想当然就是房租要下降，即便现在是毕业季，但大家工作也不好找，两边平衡下来，房租应该不会上涨，起码不会涨太多，毕竟好多地方还号召房东减免房租呢。



但是看这个数据，5月份涨得比去年还高，浦东、闵行、宝山、奉贤、徐汇和虹口环比涨幅均在60％以上，2个月涨了9%，估计这个月大批学生离校，涨得还要多。
上海不是孤例：根据实际的行业渠道了解的真实情况，6月份以来，全国一线城市，包括新一线和省会城市的租房市场均出现了持续回暖的现象，具体特征就是个人房源租金波动较大，机构租金水平整体理性。
这是一个很重要的房地产经济动向，穿透表象，直击本质的来看，并不复杂：中国房地产经济市场化的底层逻辑开始发生变化了。

• 房价不能炒，那就炒房租，反正房子是自己的资产，联合中介，试探市场，能成就多赚一点，不能成也没有损失。
  

• 楼市不死不活，现金流吃紧，买房别说跨越阶层了，在这样下去，很多地方保值的功能都要打折扣了。
  

房子接不动了，现金流吃紧了，才想起有个叫房价收入比的东西。怎么办？涨房租！

• 越来越多的房产持有群体，开始注重租金回报率了
  
• 当然，毕业季需求，一年租房高峰期，坐地起价，乘机涨价，并不稀奇。
  

这就是个体经济和经济政策，在微观层面，人性和规则的博弈和试探。
拥有生活资料，并且具有自主定价权的群体，永远是趋向于极限压榨的，这是人性，没有必要进行道德批判，完全是屁股决定脑袋指导行动的自然反应。
接下来，就要看有形之手，来如何约束欲望和市场逐利本能了。
2022年在大城市生存发展的年轻人压力不容小觑，这不是小事。



图片来源：头条图库
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第三个新变化：武汉“气球贷”，温州“安居贷”，释放了什么信号？



市场维度大概就这样了，割裂和分化，冷热不均，都和现实经济大环境有着直接的因果关系。
但是对于中国房地产经济而言，2022年6月，在金融维度的几个微妙变化，非常值得关注。
比较典型的，就是武汉的气球贷，还有温州的安居贷。
名称可谓一个新鲜，但是本质其实都是一样的，从金融和经济学的角度上来，类似于“沃尔克时刻”：牺牲短期利益，换取长期目标的实现。
不管是什么气球贷，还是安居贷，本质上就是四个字：先息后本。【先甜后苦】
以气球贷为例，目前很多银行的气球贷主要针对抵押贷。
举一个简单的例子，假如一个客户去银行办理100万抵押贷款。
采用气球贷这种还款方式，一般是为了减轻月供而特意将贷款期限延长。
比如贷款100万10年时间，如果大家的月供能力比较小，只能承担6000以内的月供，那就可以按照30年的期限进行定价。
这时候银行给的利率可能比较低，比如只有4.45%，按照30年等额本息还款，每个月的月供大约是5037.19元，这个月供相当于减少了一半，可以大大减轻借款人的还款负担。
但是采用这种气球贷还款方式，在10年到期之后，你必须把剩余的本金还回来，按照前面我们的计算结果来看，30年等额本息10年之后剩余的本金大约是80万左右。
再加上前10年每个月月供5037.19元，实际上累计支付的本息总共是140万左右，这个利息要比正常贷款利息多出13万左右。
安居贷，一个意思：根据温州住建官方公众号，6月13日，温州市住建局与华夏银行温州分行发布“政银合作”协议签订仪式。协议落实多项金融纾困政策，特别是创新推出住房消费金融服务产品。
特别注意的是，温州市创新发布“安居贷”，灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息。
银行的逻辑非常简单粗暴，容易理解：就是将预期拉长，三年后，经济该复苏了吧，收入该稳定了吧，到时候还款就不成问题了，该出手就出手了。
还不起，或者供不起，办理抵押的房子在银行的资产表上面可是属于银行的！
曾经那个歌是怎么唱的？“我用青春赌明天”？
至于前期轻松几年过完了，能不能继续潇洒走下去，风险全部压在了买房人的头上？
金融机构吸血的本质，从来没有变过啊……当然，这些披着各种新外套的贷款，出来的时间不久，至于能走多久，是否触碰到了国家金融风险管控的红线，还有待跟进观察。
金融机构很明显急了，没有房地产这个信用放大器和货币水龙头，生意都不会做了？
个中滋味，各位朋友还请细品，慢品。当然，最明显的信号，还是房地产经济和中国金融的高度密切的关联关系，以及互相依赖共生的本质。



图片来源：头条图库
写在最后：

迷雾尚未散去之前，几个从楼市参与者角度出发的良心观点分享。



进入6月以来，很多东西都在加速，很多变化都在出现。
有些变化是必然的，是规律使然，因果逻辑清晰，无非就是到了集中的爆发点。
而有的变化是偶然的，是在复杂的人性和利益博弈过程中，出现的一些乱象，或者说是特殊情况。
当然，这对于市场参与者来说，难以分辨，完全就是雾里看花才正常。
但是这样的迷雾和变化丛生的情况，不是常态，也不可能持续，无形之手的力量，在中国永远不可能放到台面上和有形之手去扳手腕。这才是常识。
所以，看懂有形之手的态度和底线，才是关键。
文章最后，分享几点个人的思考和观点：
1、房住不炒的主旋律大方向不会变，特别是民生关联的刚需市场，没有任何的想象力和套利空间可言，不到一定的财富位置，连投资房产都是错的。这不是残酷，这是现实。
2、刚需和改善群体，面对当下的楼市政策和金融支持，是最友好的入市时机，当然，买的目的是自己住的才算，但凡有一点价格涨跌的担忧，就不要藏着那颗想炒房套利的心了，都是成年人，坦诚一点。如非必要，不要伸手，就这么现实，如果必要，挑挑拣拣，好好杀价，只买现房，这是良心话。
3、从国家到监管，这几年，一直定调：防止发生次生金融风险，这是底线。
所以，一切将风险往市场和参与者头上转移的金融杠杆，都不建议去尝试，连看都不要看。
什么是真正的好政策？永远不是为利而出，而是为民而出。
要么降房价，要么加收入，要么降利率，要么减成本，公道自在人心，老百姓心里都有杆秤，中国的金融机构，恐怕要反思和进步了。
立场明确：拿风险转移，延期焦虑的手段去实现加杠杆，增加负债表的行为，从来都是人间债务悲剧的祸根。
让没有能力的人背负无法承担的债务，这不是风控不到位，很多时候，都是处于自身利益驱动下的主动行为，美国的次贷危机是怎么来的？


以上，就是对近期楼市和房地产经济一些新变化，新动向的观察，梳理，分析还有观点的内容，和各位朋友做一个分享。



图片来源：头条图库
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交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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