楼市走向“购买力稀缺”，2022年开始，两类房子要吃香了？

前程无忧

2021年4月30日，住建部、发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，在通知中明确指出：500米以上的建筑，一般不得新建；250米以上建筑，要严格限制；中小城市严格控制新建100米以上建筑。





就在这个政策出台没多久之后，另外一个针对住宅的《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》也和我们见面了。


其中明确指出要中小型城市高层住宅的建设，并且要求以后县城新建住宅以低层住宅为主，6层以下的低层住宅占比不得低于75%，新建住宅最高不超过18层。


以上就是我们所说的“限高令”，自从这道禁令下达之后，很多三四线城市也出台了相应的政策来限制高层建筑的“泛滥”。


比如郑州就明确规定，新建商品房的高度不能超过80米，而33层的高楼高度基本上都在99米左右，也就是说以后郑州新建商品住宅最高也就在26层以内。

众所周知，我国的房地产发展如此迅速，和高速发展的城镇化有分不开的关系，农民不断进入城市，城市就需要不断的盖高楼来让农民住下。





根据七普的数据，21年我国的城镇化率已经达到64.7%，12个省市城镇化率超过平均线，19个省市城镇化率在平均线以下；其中沪京津直辖市城镇化率超过84%。


而发达国家的城镇化率在75%以上，预计2035年中国城镇化率达到75%至80%；通常城镇化后期，房地产会进入瓶颈期，开始存量博弈，房价失去大涨动力，基本和通胀持平；随着城镇化结束，人口老龄化、出生率下降等显现，房地产开始衰退；实际上从城镇化后期开始，房地产红利期就基本结束了。


我国的楼市目前也从“房子稀缺”逐渐走向“购买力稀缺”，主要原因有一下4点：


1、住房供求已基本饱和，空置率超20%以上，未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群等


2、房贷透支严重负债高，近十年上涨了6.68倍，叠加房价收入比高达8.9，且近五年城市房价均价复合增长率达到7%，挤压了居民消费和实体经济，一部分人手上没钱已成事实


3、大城市的房价并没有本质下降，而很多刚需的购买力却没有明显提升


4、房产金融属性一天不消失，也不可能消失，那么房产投资这个事就有市场生存基础


那么以后所有的房子都没有价值了吗？其实不然，个人认为未来两类房子要吃香了。





1、主城区新建的底层住宅。这类住宅普遍在六七层左右，并且配备有电梯，也就是我们常说的电梯洋房。洋房户型面积普遍较大，并且送院子、楼台等，容积率也更低，居住舒适度很高。


个人建议洋房尽量选择主城区的，即不靠近市中心，但又能享受到市区的成熟配套，这种是最好的，并且未来这种住宅也会更受大家欢迎，升值潜力巨大。


2、老旧小区改造过程中，那些加装电梯、管网改造以及绿化道路等完善的小区，这类小区位置好，周边配套成熟。并且大多有优质学区，户型小，总价低，很受刚需过渡欢迎。