低迷的楼市，火爆的豪宅，分化的原因引人深思

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房地产市场总体依然低迷。6月15日国家统计局发布的数据显示，今年前5月全国商品房总销售额同比下降31.5%。

下行的市场中，普通刚需住宅与豪宅，却走出了截然不同的行情。一边是普遍打折、“救市”政策频出但迟迟不见效；另一边是任性筛客、大设门槛却开盘“日光”。

上海4月至5月全域静态管控，新房销售活动一度停摆，但6月认购重启后，入市的8个单价超10万元/平方米项目均备受热捧，豪宅购房者感受到了“一房难求”，他们比刚需置业者更加焦虑。

根据房地产研究机构克而瑞的数据，今年前4月，上海、杭州、合肥共计成交高端住宅6123套，上海单价10万元/平方米以上住宅共计成交2708套，创近年来新高。长三角以外，北京、广州、深圳、武汉等一二线城市的顶级板块高端项目也不乏日光盘，许多有钱人怀揣上千万元却在摇号中铩羽而归。

豪宅成交为何能在当前惨淡楼市中走出“逆行情”？根据莱坊国际等机构的报告，近年来无论是在全球还是具体到中国，高净值人群数量都在大幅度增加，全球房地产资产价格也水涨船高，越来越多的私人资本涌入房地产，莱坊国际调研称有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。任泽平团队近期报告中称，财富“马太效应”显现，中国高净值人群不仅数量增长快，而且在资产配置中十分偏好房地产。

豪宅客户遭遇“挑客”

今年3月下旬以来，长三角受疫情所困，房地产市场近乎全面熄火，上海楼市停摆，周边城市全面承压。

6月起，上海终于恢复新房销售活动，一口气上架46个新楼盘，共计超过1.3万套房源。过去，在同一楼市周期内，长三角楼市总是更早启动，因此被认为是全国楼市的“晴雨表”，而上海作为长三角核心，对周围城市更是能产生涟漪般的影响。

6月13日，上海部分楼盘已经率先开启了认购，不少刚需购房者反映，本批次新房供应充足、入围比放宽，许多项目销售人员告诉客户大概率不会触发积分，感觉买新房比之前容易了。

但对于那些瞄准“单价10万+”豪宅楼盘的购房者来说，想顺利买一套房子绝非易事。

13日是北外滩新盘虹玺认购首日，已经关注该盘许久的购房者张盼（化名）当日却突然被销售人员告知，首付七成才可认购。

“万万没想到这时候楼盘竟然挑客了，之前这个盘在蓄客阶段时做过一场直播，那时我问销售对首付和贷款有什么限制，销售回答没有特殊要求，只需要收入流水覆盖两倍月供金额即可。”张盼告诉第一财经，他买的是首套房，按照规定只需三成五的首付，去年他也曾几次参与上海市中心区域热门楼盘摇号，最终都没摇上，这次他对第二批次新房开售寄予了很大期望。

相关资料显示，该盘位于热门板块虹口北外滩，本批次推出379套房源，均价12.15万/平方米，总价在千万级别。4月下旬该盘曾开启线上认购，意向登记情况良好，三天就认购了770组，认购率达到203%。

“当楼盘发现意向客户过多后，就会挑选客户，暗中劝退低首付比例客户，主要目的是提高回款率、加速资金回笼，当然最受欢迎的就是全款客户。”一位华东房地产营销人士对记者表示。

“我是首套首贷的刚需客户，楼盘竟然设置首付七成的门槛，销售人员对此无法给出合理合法的解释，只是告知我‘肯定贷不足’。”张盼说，他已经将事情投诉至政府相关部门处。

同样一直在核心区域豪宅盘里“打新”的康洪（化名）则盯上了第二批次新房中的苏河世纪楼盘，该盘地理位置优越，毗邻四行仓库和静安大悦城，拥有苏河畔一线滨水景观。康洪手中有千万现金，属于持币待购“全款族”，但他也不能完全放心，原因是最近盛传苏河世纪会推出“装修包”，销售人员对此说法既没承认、也没否认。

“已经有至少五六个卖房公众号说，这个楼盘会附加装修包，现在过会价格是13.3万/平方米，而真正的购房落地价格可能会超过14万/平方米。”康洪表示。

另一位关注该楼盘的购房者也对记者表示：“据说有装修包，70万-100万，销售现在口风很紧。”

但康洪对记者表示，即便最终该楼盘正式公布装修包价格，只要在能力范围内，自己还是会默默接受，但求能摇到房子成功上车。

在许多郊区楼盘已经宣布不触发积分之时，这些核心区域豪宅盘还能“任性”挑客，可见其抢手程度。研究机构克而瑞表示，上海虽然4-5月因疫情原因全域静态管控，但6月新房认购重启后，入市的8个单价10万元/平方米以上项目均备受热捧。

房企董事长“抢房”败北

不止是在上海，长三角的多个核心城市在经历二季度疫情反复影响后，豪宅市场和普通住宅市场走出了完全不同的分化曲线。

根据克而瑞数据，若以上海单价10万元/平方米以上、杭州5万元/平方米以上、合肥3万元/平方米以上来定义豪宅市场，今年前4个月，上海、杭州、合肥共计成交高端住宅6123套，其中上海单价10万元/平方米以上住宅共计成交2708套，这些数字均创近年来新高。

去年上海单价超10万元/平方米的一手豪宅成交套数达到6887，为一线城市之最，创下历史纪录。在今年4月新房销售活动几乎完全停止，只是网签消化了2月、3月签约新房的情况下，今年前4个月的一手豪宅成交套数已达到去年总量的40%。

而6月新房市场开始恢复后，豪宅成交立马开闸放水，克而瑞数据显示，仅6月1日-9日，上海总价3000万以上的一手豪宅成交共23套。

克而瑞认为，上海的高端购买力目前置业热情旺盛、实力充裕，首付比例基本都在七成以上。比如：中企海睿滨江项目的意向客户主要以陆家嘴从事金融行业的高收入人群为主；而融创建发苏河望项目因积分入围要求较低，因而80%以上都是年轻客群，父母为子女购置房产，愿意高首付以缓解子女月供压力。

杭州的豪宅市场也一向火热，尽管二手房总体已经下行许久，但核心区域的豪宅新盘却根本不愁卖。

近日，杭州的滨江盛元·观湖里开盘，共推出288套合院，吸引了788组客户登记，该楼盘的户均总价从1600万—3700万不等，首房首贷客户冻资600万，二套客户冻资900万。结果购房者们发现就连滨江集团董事长戚金兴本人也是摇号大军一员，而且最后他还没摇中，足以说明在杭州抢一套热门豪宅有多难。

不久前，杭州的新世界江明月朗园项目开盘，均价超7万元/平方米，初步登记人数超过9000，最终入围公证摇号的家庭就达到5460户，整体中签率低至11%，普通家庭想入围摇号，需要至少缴满165个月的社保。

杭州业内人士告诉记者，核心区域不乏“日光盘”的同时，偏远郊区的房子一点也卖不动，很多区域的刚需楼盘去化率低至10%左右。

安徽省会合肥楼市整体下行，近期频出救市政策，但核心板块的高端项目却根本不缺客户。6月16日，位于合肥滨湖区省府板块的建发美的珺和府正式摇号，该盘均价近3万元/平方米，共计有417组客户抢66套房，非刚需客户需要冻资八成首付、不低于362万元。

豪宅独立行情背后

长三角以外，许多一二线城市整体的楼市成交数据滑坡严重，但是豪宅却走出了独立行情。

以北京为例，今年5月新房、二手房住宅网签数量同比严重下滑，但豪宅市场却十分火热，5月下旬海淀北四环的中建壹品学府公馆开盘当日714套房源全部售罄，还有1924人没抢到房，该盘单价超过10万元/平方米。

5月中旬，北京海淀的一场豪宅法拍更是吸引眼球，经过117轮竞拍后，该豪宅最终以1.09亿元成交，单价高达36万元/平方米。

在豪宅市场表现上，广州也不甘示弱。去年，据克而瑞统计，广州千万级豪宅成交量首次突破了2000套，创下历史纪录。今年仅前5个月，总价超过1000万的豪宅成交量就达到了1177套，超越了2019年全年成交量。6月14日，广州侨鑫汇悦台一套顶级豪宅以6330万元成交，单价达到了26.8万元/平方米。

在量价齐跌、楼盘普遍打折的武汉市场，竟然也有“日光盘”。今年4月，位于武昌内环滨江的福星惠誉月亮湾壹号二期迎来首次开盘，300套建面约124㎡至158㎡毛坯房源，均价超过3.2万元/平方米，在严苛的认筹条件筛选下，仍有500组有效客户进入开盘摇号环节，最终没有悬念地实现了开盘售罄。

豪宅的逆行情，从根本上来说与高净值人群的数量增长及投资偏好有关。近年来无论是全球还是中国，高净值人群数量都在大幅度增加，全球房地产资产价格也水涨船高。

莱坊国际《2022年财富报告》显示，全球范围内超高净值人士（净资产在3000万美元以上）数量在近一年内增长了9.3%，相较于一年前增加了5.2万人。该机构还预计到2026年全球超高净值人士的数量将进一步增长28.3%。而且，越来越多的私人资本在涌入房地产，有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。

招商银行联合贝恩公司去年发布过《2021中国私人财富报告》，其中称截至2020年年底，中国高净值人群数量达到262万人，与2018年比增加了约65万人，年均复合增长率不断上升，预计到2021年底全国高净值人群数量将达约296万人，持有可投资资产规模达96万亿元。

中国高净值人群不仅数量增长快，而且在资产配置中十分偏好房地产。根据任泽平团队的报告，2021年中国实物资产占总财富比重高达69.3%，主要是指房地产，全国住房市值达到了476万亿元，而金融资产占比仅为30.7%。2021年中国通货及存款、理财和房地产规模占居民总资产的比重为89.6%，同期美国银行体系和房地产的资产规模占比仅为33.1%。