购房门槛持续下降！十年来首次，9天41城行动，楼市还是静悄悄

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购房门槛，一降再降。
一边是首付。
证券时报6月14日报道，多个城市密集下调首付比例。
比如，6月10日起，广东湛江、阳江、肇庆、汕尾、茂名等地陆续下调首套房贷款最低首付比例，其中湛江、阳江、肇庆、茂名的首套商业性个人住房贷款，最低首付款比例由25%下调至20%；汕尾首套房首付不低于25%，贷款未结清二套房首付不低于30%。
在湖北，襄阳市日前发布通知提到，首套房首付款比例由不低于30%调整为不低于20%，二套房首付款比例由不低于50%调整为不低于30%；
还有河南，2022年6月底前，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
其实，降低首付比例的，远远不止这些地方。



据记者不完全梳理，还有德阳、邵阳、遂宁、徐州、唐山、益阳、宜春、赣州、沧州、雅安、亳州、温州、西安、淮南、安阳、镇江、六盘水、包头、南通、大冶、宿迁、泰安、阜阳、高安、长春等25个地区调整购房首付比例，多数首套房首付比例降至20%。
降低首付，说白了还是增加购房杠杆。
100万的房子，原来首付要30万，现在只需要20万就能上车。
原来东拼西凑连首付也不够，现在直接给你降到20%，家里的积蓄，亲戚的借款，双方家庭的援助。。。
总之，想方设法，让刚需先上车再说。
这种阵势，也只在2009年、2015年那时候见过。
但那个时候的购买力，城镇化率，负债程度，消费意愿，跟现在没得比。
所以，只降首付，是不够的。
另一边，是降利率。
证券日报的报道说，自从监管宣布，将“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点”，这项政策已经满月。
截止6月15日，至少天津、南通、苏州、青岛、济南、重庆、潍坊、唐山、惠州、襄阳、珠海、郑州、呼和浩特等13个地区已有银行将首套房贷款利率最低降至4.25%。
事实上，除了京沪深这些一线城市，依然傲娇地保持5%左右的房贷利率，全国不少省市，都已经开始全面实行4.25%的利率。
降首付，是给购房者加杠杆，只能解决上车的问题。
降利率，是给购房者实实在在的优惠，解决的是月供问题。
算笔账：
1月份的时候，100万30年等额本息，利率5.88%，利息要还113万，月供5900多。
现在买房，同样100万30年等额本息，利率4.25%，利息只有77万，月供4900块左右。
注意，只用了5个月的时间，利息少了36万，月供少了1000块。
1000块多不多？
对吃顿饭就千把块的有钱人来说，不算多。
对打定主意不买房，手里一点积蓄都没有的人来说，多与不多，也无所谓了。
但对那些掏空六个钱包，努力买套刚需房的工薪族来说，1000块是很肉疼的一个数字。
澎湃6月14日的报道指出：
“首套房房贷利率已低至4.25%，已经是近十年来的利率水平最低点”。



也就是说，刚需购房成本，已经降到了10年来第一次出现的罕见低位。
当然，很多人会说4.25%的利率还是高，这些朋友，不妨再等等看。
除了首付和利率，还有各个城市不断宽松的限购门槛。
比如，南京最近放松了非本地户籍购房政策，在南京连续缴纳6个月社保，即可开具购房证明。
据介绍，目前不再区分社保征缴方式，当事人可以以个人参保方式补缴。
啥意思呢？
以前买房，是需要“房票”的，不是本地户籍，要连续缴纳两年的社保或者个税，还不能补缴。
不满足条件，就不开购房证明，就买不了房子。
以后不但缩短到6个月，社保还可以一次性缴纳，这样的购房门槛，对那些真正想买房的人来说，可以说是“形同虚设”了。
不止是南京，前段时间，佛山多个区域限购取消,满5年住房不计入家庭查验套数。江门多区于6月1日起暂停限购政策。
环京楼市迎来一系列松绑政策，廊坊不对外地户口限购，青岛市三区全面取消限购。
成都、杭州、苏州、武汉等一众强二线城市，也都松绑了限购和限售的门槛。
据证券时报记者不完全统计，仅6月前9天，就有41地出台了各类稳楼市政策，其中，有4地放松限购，有1地暂缓执行限售政策，有6地提出购房补贴，更有27地调整了公积金贷款政策，还有多地降低首付比例和下调首套房贷利率下限。
好了，梳理完毕。
9天41城行动，购房门槛降到10年以来的最低点。
问题是，政策这么给力，楼市似乎还是没什么反应。
衡量楼市的景气度，一看销量，二看房价。
先看销量。
从头部房企看，万科5月份合同销售金额为307.60亿元，同比下降46.56%；碧桂园5月份权益销售金额为287.10亿元，同比下降49.97%。
万科和碧桂园并非个例，规模靠前的房企5月份销售额均出现较大幅度同比下滑。
保利发展、中国海外发展、招商蛇口、金地集团5月份合同销售额分别为380.03亿元、263.91亿元、161.17亿元、141.90亿元，分别同比下降36.04%、23.01%、47.95%、50.18%。
至于那些资金链极度紧张，或者已经公开违约的房企，销量下降的幅度更大。
比如，龙光集团、中国奥园和富力地产5月份销售额同比分别下滑69.48%、79.24%和66.58%，同比下降幅度均超过六成。
再看房价。



机构数据显示，5月50城二手房价格指数环比下跌0.9%，跌幅较上月扩大0.6个百分点。
东莞、苏州、太原及长沙等城市房价出现小幅上涨，福州、徐州、哈尔滨等城市房价仍然在下跌。
也就是说，从全国层面来看，销量和房价，并没有因为首付、利率、限购这些门槛降低，而出现明显反弹。
别说反弹，连见底的迹象都没有。
唯一转暖的迹象是：南京、苏州、成都、深圳，这些前期政策压制非常严厉的城市，以及4月份大面积停顿的长三角城市，在一系列宽松措施后，五月成交出现了明显环比反弹。
但是，全国毕竟有300多个地市，几千个县城。
靠头部城市形成的局部人气回暖，能拉动全国楼市的人气吗？
这显然不是首付、利率、限购这些手段，就能解决的问题。
除非祭出2015-2017年那样的“棚改”大招，凭空产生一股“土豪”购买力，全国层面的房地产市场，很难再恢复到曾经的巅峰水平。
静悄悄的楼市，正在等待力度更大、波及范围更广的宽松措施。