房价下跌10%，楼市何时反弹

前程无忧

范智林 首席财经观察 2022-06-15 18:31发表于广东





全国商品房价格，竟然跌了10%！

出品 | 首席财经观察 作者 | 周松涛

房价下跌10%

6月15日，国家统计局公布了全国房地产开发和销售的数据。







数据显示，2022年1-5月，商品房销售额48337亿元，同比下降31.5%，商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%。


关键的房价数据上，易居研究院根据国家统计局公布的销售金额和销售面积测算，1-5月份，全国新建商品房均价为9527元/平方米，同比跌幅为10.3%。


犹记得2021年，全国新建商品房均价一直都在万元每平方米以上，很少跌落过万元均价水平。


然而，2022年前五个月，就直接下跌了10%，跌回了9527元/平方米，房价变化之大令人震惊。


事实上，从房地产企业的数据，也能清晰的反映出前五个月楼市的艰难。


1-5月份，全国房地产开发投资52134亿元，同比下降4.0%，开发投资增速连续2月负增长，创2020年4月以来新低。


2022年1-5月，全国房企土地购置面积同比增速为-45.7%，房屋新开工面积51628万平方米，同比下降30.6%，降幅进一步扩大。







此前，国内的房地产研究机构公布了一份全国百强房企销售额的榜单，总体数据显示，百强房企的销售额下跌接近50%！


就连万科、碧桂园、融创这样的房企巨头，销售额下滑也十分严重，融创中国甚至出现了1亿美元的债务逾期，不得不进行展期，另外，碧桂园也出现了资金链上的问题，最终由政府出面担保增资解决。


另外，不得不说的就是曾经的房企巨头恒大，许家印曾表示，从2021年9月份债务爆雷，至2022年3月份，恒大每月的销售额不足3千万元。







相比2020年超过2000亿元的销售额而言，恒大已经是日薄西山了，半年时间销售额连3亿元都不足，如此支撑全国的楼盘交付？


从已经爆雷的房企来看，恒大之后比较危险的是融创中国，虽然融创中国的债务仅有1万亿元左右，不及恒大1.9万亿元的规模，但是融创的压力也十分之大。


这一次债务逾期融创就已经进行了展期，但若展期也解决资金链困境，那么融创最终也有可能出现爆雷，与恒大一样。


所以，从曾经风光无限的房企表现中，就能明显感觉到前五个月楼市的低迷。


不过，5月份，楼市似乎开始有所回暖。


统计局数据显示，5月单月商品房销售面积10970万平方米，环比上升25.8%；商品房销售金额为10548亿元，环比上升29.7%。







可见，相比3、4月份的至暗时刻，5月份的数据已经开始有所反弹了，只是反弹的力度不大，还没有恢复到去年楼市的正常水平。


市场对于6月份的预期较大，甚至有不少专家学者都在呼吁，下半年中国经济将会呈现爆发式增长，处于年中的6月份自然就十分重要。


从5月份的情况来看，楼市是有所复苏的，6月份大概率能够延续这种走势，持续恢复。


不过，房价下跌的压力，并没有完全消除。

房价还有下行空间

房价下跌10%，从均价超过一万，跌到了9527元/平方米，对于普通人来说，并没有人什么感觉。







以100平米房子计算，仅仅是总价跌了5万元左右，与100万元的基数相比影响不大。


但是，要知道从2015年开始直到2021年，我国房价都是处于连续上涨的状态，翻了一倍以上，出现10%的跌幅已经是十分罕见的了。


另外，由于楼市的分化，各地的房价涨跌幅也不一样。


如一线城市的北上广深，几乎没有什么下跌，甚至还有在微涨，出现微跌的仅有广州，跌幅小到几乎可以忽略不计。


但是，对于国内的三四五线城市来说，影响就十分之大了。







由于是在2021年就已经出台限跌令的城市，显然已经出现了房子卖不动、房价下行的现象，如今更为加剧了。


从非官方数据来看，三四线城市前五个月的跌幅有可能已经达到了15%-20%，原本7000-8000的房价，如今已经跌到了6000左右，甚至还有卖不出去的。


因为国内的楼市都是喜欢买涨的，一旦出现下跌的时候，所有人都会处于观望之中，等待着它跌得更低，这又会造成新一轮的下行压力。


国内的房价，还会反弹吗？


从根源上来说，2022年前五个月的楼市下行，既是2021年楼市下行的延续，也是疫情造成新一轮冲击的后果。


以上海来说，由于疫情停摆了三个月，6月1日才终于解封，浙江、江苏等省份也已经恢复。


疫情对上半年经济造成的冲击，远比想象中要大，最新数据显示，5月份全国零售总额同比下降6.7%，零售商品消费都下滑，何况是房子这样的大宗商品消费呢。


6月份，疫情正逐渐散去，经济正在加速复苏，近期股市连续上涨，就是对未来经济恢复的预期升温的表现。







那么，经济复苏后，房价是不是也要上涨了呢？


疫情对楼市的影响，可以在疫情消散后褪去，但楼市自身存在的问题，还没有根本解决。


国家统计局数据显示，截至今年5月末，全国商品房待售面积55433万平方米，同比增长8.6%，其中，住宅待售面积增长15%。


也就是说，楼市现状处于一种供过于求的状态，尤其是在三四五线城市，房子的供应量远远超过了需求量。


同时，由于上一轮的房价暴涨，已经将大部分的老百姓的购买力都掏空了，房价已经处于高位，没有买房的，也很难在短时间内就买得起房子。







房价过高、需求不足、房子供过于求，这种情况，或许只有通过经济的持续增长、居民收入的不断增长来解决。


然而，现在宏观环境并不容乐观，还得看6月份和下半年的经济复苏状况。


以三四五线城市的收入水平来说，6000多的房价依然是较高的，尤其是在经济下行的情况下。


而且，三四五线城市是过去搞城建最积极的一批，土地供应较多、待售总量大，所以，三四五线城市房价，还有进一步的下降空间。


一线城市和新一线城市的话，房价虽然也有压力，但人口还会持续流入，支撑较大。







三四五线城市的房价下跌，对于老百姓来说是有利的，买房的成本更小了，压力也会减少许多。