政策组合拳下市场无需悲观：楼市纾困政策市场影响（分析预判篇）

前程无忧

二、政策对市场的影响

1、城市特征呈现分化，但多数城市政策出台后反应迅速
经过对监测39城政策出台节奏和新房市场去化节奏的对比研究，58安居客房产研究院分析师许之静认为，可将当前政策松绑效果对城市的影响分为五大类：
一是，政策出台后市场迅速回暖，此类城市占三分之二，较多的表现为政策出台后的1-2个月内，新房市场成交量出现上扬，但上扬幅度差距较大。
从5月新房成交量环比角度看，上扬幅度超过50%的就有5个城市，分别为沈阳、长春、惠州、佛山、南昌；上扬幅度在30-50%的有10个城市，分别为重庆、青岛、济南、长沙、苏州、常州、贵阳、无锡、大连、湖州。当然还有武汉、天津、福州等6个城市在3、4月份政策松绑后市场立即出现上扬反馈，但5月呈现正常小幅回落波动，而此时，我们也看到了其中有部分城市在5月底出台力度更大的政策作为后援，以稳固市场回暖态势，如武汉、淄博、杭州。


城市特征1：政策出台后市场迅速回暖（26城）



二是，包含放松限购、限售等较大力度的松绑措施出台在5月中下旬，政策效果在短期内还未显现，涉及城市有5个，分别为成都、宁波、合肥、厦门、东莞。





三是，政策松绑力度较大，但1-2个月内成效未见，在监测39城中仅发现绍兴一个城市为此类。绍兴在2月出台人才购房补贴政策，对于毕业生，可“零门槛”落户，在4月份则缩小限购范围、且放松限售，首套房首付比例也降至2成，无论从政策放松的力度和广度上看都较大，但绍兴4月、5月新房成交量依旧连续下挫，5月环比下滑幅度达4成，致使，整个1-5月新房成交量月均下滑幅度达15%。





四是，政策效果受疫情影响未能持续，在监测39城中也仅郑州一个城市属于此类。其曾经在3月取消“认房又认贷”，支持合理住房需求，新房成交量曾一度攀升至90万平米，但后续受到疫情反复影响，4月、5月连月去化下挫。





五是，前期未有较大力度政策出台，市场呈现波动不稳走势，为支撑市场上扬，5月底、6月初出台了重磅政策。属于这类的城市有三个，分别为广州、西安、珠海。如广州，在5月底前仅降低贷款利率及放宽了多孩的公积金贷款额度，并实施了新房动态价格指导，总体放松力度相对较小，市场呈现低位波动，但6月1日更新的限购政策规定外地人购房社保要求的60个月之内，允许中间断3个月。虽然幅度不大，但从政策渗透效应看，在5月就在市场上掀起波澜，当月成交环比上扬幅度达41%。



另外还有一类，便是此次受疫情影响最大的三个一线城市，北京、上海、深圳，尤其是上海，4-5月全面停摆，楼市受挫严重，1-5月月均降幅达50%。但疫情过后，一线城市凭借得天独厚的魅力，库存去化也不具有压力，因此在政策放松的参与度上并不高。





2.各能级市场反应与政策松绑程度关联度不高，政策效果关键看第三季度
58安居客房产研究院分析师许之静认为，当前市场情况错综复杂，影响因素多样，各能级城市的市场反应与其政策松绑程度之间，关联度不高。
整体来看，政策出台后对市场有一定影响，短期内能对新房成交量起到拉动作用，但光凭一两个月数据我们不能武断地判定，政策效果有多大的力度，关键还是得看其在第三季度是否具有持续性。
从以往的经验看，从政策出台到市场反弹，往往需要3-6个月的传导时间，但由于此次政策放松力度较大且几乎所有的城市在1-5月都有多次松绑政策出台，且部分城市出台的为一揽子政策，从放松“四限”到公积金支持，从信贷优惠到购房直接的补贴等，对楼市刺激力度有别以往，同时国家层面稳经济任务艰巨，因此，楼市反应速度相较以往更快。但各城市之间依旧会有差别，部分城市需要更长的恢复时间。
三、政策预判

经过58安居客房产研究院的研究，根据松绑政策出台的力度和广度，我们将监测39城分成四类，分别为政策放松力度强、且涉及类型广；政策放松力度若，但涉及类型广；政策放松力度强，但涉及类型窄；政策放松力度弱、且涉及类型窄。（具体城市分布如下图）



结合各地政策的力度和广度及其市场反馈，58安居客房产研究院分析师许之静对监测39城的政策松绑预判如下：有72%的城市在第三季度不会出台继续松绑的城市，而剩余城市则由于政策出台晚或疫情等原因导致市场波动，还需要待疫情等干扰因素过后，让政策持续发酵1个月左右，看市场的发展情况再判定是否在三季度会对松绑政策加码。（具体城市分布如下图）



58安居客房产研究院分析师许之静认为，此前一揽子政策已经形成了叠加效应，5月，39城中有25个城市新房成交量环比上扬，说明整体市场向好，且当前处于政策观察期，大规模的政策加码不太可能出现。当前，需要关注的是，那些表现较好的城市，松绑对市场的影响效应能否持续，尤其是一些经济能级较差的非热点城市。
下一步，对于房企供给端的包括融资、拿地、预售资金监管方面的优化空间还比较大。需求端方面，存量房规模较大的城市，预计会研究出台一二手联动的举措，平衡新房市场的压力；对于限购等行政性手段，热点城市全面取消的可能性为零，但会在对于高层次人才、多孩等特定人群、偏远郊区等特定区域、大户型等特定房源上作差别化管理；房贷利率的下调幅度依旧具有空间，尤其是国家提出首套房贷款利率可LPR基础上下降20个基点的下限后。
从刚刚发布的5月全国房地产开发投资数据上看，单月各指标出现环比拉升的喜人现象，总体上看，房地产业底部反弹的基础正不断成熟，政策组合拳下，政策组合拳下，市场无需悲观！