明天，会有惊喜吗？楼市的惊喜已出现

前程无忧

原创 刘晓博
明天是6月15号。


每月的15号，如果不是遇到节假日的话，央行会发起这个月的中期借贷便利，也就是民间说的“麻辣粉”（MLF），向市场发出最新的利率信号。


一般来说，当MLF利率跟上月一样、维持不变的时候，当月的LPR利率也将维持不变。







上图是4月和5月MLF的利率，都是2.85%，没有出现变化。但5月20日的5年期LPR还是降息了15个基点，这是一次非常例外的情况。这15个基点，是之前1年期LPR降息时，5年期LPR少降息的部分，5月被一次性补足了。


所以，当我们预判6月LPR会不会降息的时候，还是要观察6月15日的MLF利率会如何变化。


多数市场人士认为，明天MLF降息的可能性不大。


所以，如果降息了，就是惊喜。


为什么MLF降息几率不高？因为最近国际金融市场再次剧烈波动。尤其是昨夜今晨，美股出现了大跌。







纳斯达克指数单日跌幅达到了4.68%，标普500指数跌幅3.88%，道琼斯指数跌幅2.79%。







上图是道琼斯指数的周线图，很明显已经进入了技术性熊市。







上图是纳斯达克指数的周线图，走势就更凶险。在过去2年多的美元大放水中，科技股涨幅太多了，泡沫太大了。







上图是美元指数，昨夜今晨一度突破了105点，显示了空前的强势。


为什么美元这么强？


因为美国的通胀数据再创40年新高，大家一致认为美联储犯下了历史性错误，低估了通胀，现在需要快速加息。


还记得吗？过去一年我多次在专栏里讲过，美元会提前加息，美联储低估了通胀？







美联储最新一次的议息会议，是美国东部时间6月14日到15日举行，发布会在北京时间6月16日凌晨2点左右。


此次美联储至少会加息50个基点，甚至可能是75个基点，而正常每次加息是25个基点。


双倍（甚至3倍）加息将至，美元指数自然会走强，而这对美股当然是利空。


所以，昨夜今晨美股大跌。


美国是全球第一大经济体，美元是头号世界货币。美元快速加息和美联储快速缩表，意味着泛滥的美元将退潮，这是全球金融市场高度不确定的时刻。


中国因为经济周期跟美国不同，再加上有外汇管制，所以有降准降息的底气。


但人民币降准降息的空间，也会被美联储激进的加息缩表所制约。因为如今的中美利率已经倒挂。


正常情况下，中国的10年期国债收益率要比美国高80个基点左右，这是中国央行行长所说的“比较舒服”的情况。


但现在，中国10年期国债收益率是2.829%，美国是3.362%，倒挂了53个基点！这在历史上，尤其是中国金融市场规模做大之后，比较罕见。


利率倒挂，会刺激国际热钱外流。比如投资中国债券市场的热钱，就可能回流美国。


怎样才能留住这些热钱？适当的贬值是一个办法，所以最近人民币有过一轮贬值；另外就是制造赚钱机会。


未来一段时间，制造赚钱机会是更主要的办法。比如让股市活跃起来，让楼市活跃起来。而国内经济稳增长，也需要股市和楼市活跃。







上图是人民币对美元的离岸价，最近几天又贬了一些。今天人民币对美元中间价也下调300个基点，报6.7482。


会突破前期的低点——6.8375吗？看起来不太会。即便突破了，也会逐步回稳。


我仍然维持之前的判断：人民币对美元汇率今年不会破7。


原因有两个：


第一，当前外贸数据仍然不错，2022年前5个月我国进出口总值16.04万亿元，比去年同期增长8.3%。其中，5月当月进出口总值3.45万亿元，增长9.6%。


第二，美国为了遏制通胀，将对部分中国商品降低关税，这会增强中国输美商品的竞争力，有利于维持人民币汇率的稳定。


如果美国降低中国商品关税，中国也会对等降低美国商品的关税。其影响是：美联储加息力度可以略微缩小一点；中国央行降息幅度，可以略微缩小一点。中美货币政策的背离程度，也会缩小。


接下来，中国股市和楼市会怎样走？


我的看法是：最坏的时候已经过去了，上证指数从最低点反弹了400多点，最近借美联储加息、美股大跌，调整一下。但A股的美国因素基本上释放完毕，接下来会按照自己的逻辑走，下半年反弹是主基调。


楼市也会逐步回暖。


楼市这两天有一个重要信号：南京再次大幅降低限购门槛。此前外地人在南京买房，已经降低为6个月社保。最新的做法是：可以一次性补缴6个月社保，然后获得购房资格——新房、二手房、任何片区随便买1套。


要知道，今年“520”那天，“南京房协”公众号宣布，南京二手房取消限购。但这个政策半天就被叫停，被媒体称为“政策半日游”。同时，“半日游”被解读为这一轮楼市松动的边界——强二线城市不能取消限购。


可以通过一次性补缴社保，获得南京购房资格，这表面上维持了限购，但限购最终变成了一个手续、一笔资格费而已。而这个政策昨天出来，到现在没有宣布收回，这一点非常耐人寻味。


如果这个政策不被收回，则意味着楼市的惊喜出现了：强二线城市的限购门槛，可以名存实亡。


它的影响有两个：第一，强二线城市楼市会回暖，甚至出现价格上涨；第二，投资性资金会向几个强二线城市汇聚，大量的普通二线城市和三四五线城市购买力外流。


这其实在意料之中：随着人口红利终结，有限的购买力将向中心城市集中，马太效应会出现。


昨天在网上看到了下面几句话，有点意思，分享给大家：


一线城市，买房买国运；
二线城市，买房买资产；
三线城市，买房买养老；
四线老家城市，买房买纪念品。


我基本同意上述说法。


但我想让大家思考一个问题：伊朗和美国的国运，哪个好？一般人认为是美国好，美国强大，过去两年美国房价大涨，有些好的片区疫情之后房价翻倍。


但我想告诉大家的是：伊朗首都德黑兰的房价，动辄1年就翻倍。按照当地货币计价，目前每平方米是3.5亿里亚尔。不过最近1年房价上涨最快的是土耳其，因为土耳其的通胀率是这样的：







房价说到底是被当地货币计价的，当钱不值钱的时候，房价就飙升。


国运好，印钞速度慢一些，房价就涨得慢一些；国运不好，通胀失控，房价将一日千里；但如果国运特别不好，爆发了战争，房子被摧毁了或者没收了，那就价值归零了。


一般来说，当一个国家的货币崩溃时，房价反而会更坚挺，因为房价和货币坐在跷跷板的两边。