再说一次，当下的楼市投资逻辑

sanasnoz

文 / 子木

开篇先讲个故事。


2022年2月6日，我在公号上推送过一篇文章，叫做《有些东西，在悄然改变》。


文章里提到：


30年前，上汽大众一辆桑塔纳卖到十几万，20年前，国产车登台亮相，然而吉利、长城、奇瑞、比亚迪只能被外国品牌踩在脚下，在唾弃声中苟延残喘。


而现在，我们也可以抬起头赚钱，不久的将来，老百姓也可以自豪地开着“全中国制造”的车子。这里面，比亚迪，正是中国汽车工业崛起的缩影。


4月的时候，有读者在知识星球里求助：


“股票今年跌惨了，不敢跟家里说，子木老师该怎么办？”


我跟他说，“不妨买点比亚迪吧，深入研究过这家公司，买股票就是买这家企业的未来。”


2月份，比亚迪的股价是230块钱，4月份也是230块钱，而现在，比亚迪的股价破300，达到318.23块钱的位置。


一个月大概涨了40%左右，有直奔万亿市值的势头。


不知道那位读者有没有买，今天倒是有一位读者专门跟我道谢，4月份看到星球这条信息后，第二天开盘就买了100万，现在赚了40多万……


讲这个故事，并不是让大家去买比亚迪股票，也不是显摆子木有什么超前的赚钱能力。


而是想告诉大家，在这个动荡不安的年代，一定要有一套成熟的投资逻辑。




1



身边很多朋友每次谈到炒股就很生气。


子木，你一个研究楼市的，为啥买股票比我们这些几十年的老股民都赚得多，不科学！


跟别人炒股不一样，我一直都用投资房产的方式去炒股——找到好的城市，重仓优质地段，然后卧到不动，慢慢等风来。


同理于股市，就是找到“好的赛道+好的企业”，买一些，然后默默关上软件，写稿子。


隔一个星期花几分钟看一眼走势，跌了买一些，跌了再买一些，时间长了，就发现有很好的变化。


投资房子，都是5年周期以上，期间的动荡都不算什么，所以股票短暂的涨跌，我都不在乎。


因为我坚信，只要底层的价值逻辑不变，早早晚晚还会涨回来的，只是时间问题。


就像比亚迪连续好几个月不动，身边好几个朋友，早撤仓转投其他股票了，但我就一直在等啊等，等风来。


好赛道和好企业，难找吗，不难。


新能源，这些年增长势头很猛，国家给补贴，到处都在建充电桩，也被列为十四五规划，新基建的重要工程。


社区里下象棋的老大爷，都能从电视里看到这样的新闻联播。


而好企业更简单了，每年每月都有新能源销量排行榜。


2021年，在国内，比亚迪以58.4万辆的销量排名第一，而特斯拉在国内的销售仅约比亚迪的一半（32万辆）。


其中王朝系列的汉，一直都是新能源车最火爆的单品，20多万的车，在之前想都不敢想。


这些数据，早在2022年1月份就披露了。


在销量背后，是这家企业的底层逻辑，就像在房价背后，是一个城市的基本实力。


不夸张地讲，比亚迪是所有新能源车里最愿意花钱搞研发的企业。


它也是全球唯一一家同时掌握电池、电机、电控及芯片等新能源汽车全产业链核心技术的车企。


这也许跟王传福的性格一样，比较踏实，不喜欢搞那些花里胡哨的，就是一门心思搞研究，时间长了，肯定会开花结果。


销量OK，领导人比较踏实，有技术有人才，有全套的产业链供给，基本可以判断为一家好的企业。


但为什么很多人不买呢？因为他们觉得这个品牌太低端了，国产车能有什么出息。


没错，很多人到目前都活在自己的主观意识形态之下，而这种人性的缺点，恰恰是做好投资最坚硬的枷锁。


过去我也看不上比亚迪，不能跟BBA相比，但数据不会骗人，它是消费者用脚投票的结果。


数据，促使我赶紧俯下身下，去研究这家企业，才发现它的特殊之处，这个过程跟挖宝一样，非常有意思。




2

我们再聊回楼市。


房产投资是一个老生常谈的故事，过去人口红利+城镇化+房地产金融属性，在这个市场中，赚钱的人实在太多了。


这让我很害怕。


还记得2016年左右的时候，我去楼下买菜，一群大妈围在菜摊子旁边，边挑菜边说，这周我要去抢房啦，你们去不去，买房可比放理财里赚钱多了。


当时我的心，突然凉了半截，完了！


为什么？


投资，必须是一个高门槛的事情，必须只有少数人才能赚到钱，必须有一定的认知水平。


三大必须，缺一不可，而当跟烂大街一样，人人皆知，这意味着暴风雨也要到来了。


后来317新政出台，北京房价一夜冰封，大跌了30%才止住，无数人高位站岗。


房子，过去很容易赚钱，未来不容易赚钱，不容易赚钱，才是很好的投资生意。


这句话比较绕，多读几遍，你应该能明白我想表达的意思。


很多人一提到投资房产，就拿新生儿出生率低、老龄化严重、城镇化饱和等问题出来说事。


这些人是不懂投资的。


为什么？我举一个简单的例子。


一群人去河塘买鱼吃，顾客问哪条鱼更好吃，塘主说这两年气候不好，鱼减产，水也没那么清澈了，整体没那么好吃了。


我问你的是一条鱼，你回答的是一河塘的鱼，这是一个维度的概念吗？不是。


在楼市里也是这样的，北京就是一条新鲜的大鱼，膘肥体壮，全国最好的教育和医疗都在这里。


而且国家在源源不断把最好的粮食投喂给它，资本、有钱人、高校人才，一直都在往里涌，越来越大。


产业、人口和城市地位，就是衡量一座城市好与赖的标准，这是房价上涨的底层逻辑。


这时候，你拿鹤岗、双鸭山、石嘴山、七台河、铁岭等等小鱼过来说，你看，不好吃……


楼市不如之前那么好了，很现实。


因为过去太疯狂了，一直都在超前且透支的发展房地产。好的城市，房价上涨，差的城市，房价也上涨。


当“价值标尺”不再起作用的时候，意味着这个市场会遭遇毁灭性的打击，从“钻石赛道”跌入了“黑铁赛道”。


黑铁赛道，机会大量缩减，好的城市凤毛麟角。


过去我们把楼市投资的分界线，划分为一二线和三四线城市，但现在，是“一二线核心城市”与其他。


很多中等偏弱的二线城市，比如哈尔滨、太原、石家庄、烟台、南宁等等，唯有学区房还能涨一涨，其他常规商品房投资潜力都异常薄弱。




3

现在的局势就是股市的投资范围在扩大，楼市的投资范围在紧缩；


股市可能还会打暗牌，楼市就是傻子都能看懂的明牌。


比如前几天我写过一篇文章，《倒车接人》，告诉大家，苏州放开政策，大家有机会赶紧去卖，这个城市基本面很强，完全是在“倒车接人”。


那时候很多热门地段，外地人还可以进入，然而很多人不信，慢慢悠悠在后面观望，结果现在，窗口已经在逐渐关闭了。


售楼处满满都是人，当地人都在往楼市涌，根本没外地人什么事儿，上海一解封，还有大量的购房需求进入苏州市场。


大家都想成为风口上的猪，但事实上，风刮来了，能飞出来的只有那么几头。


除了苏州，还有成都、重庆、武汉、佛山、合肥、宁波、西安等等城市，这段时间都在陆续放开。


这些基本面都OK，未来也不会差，买房子就是买一座城市的股票，城市发展快，股价不会太差的，现在找到好的地段，就可以上车了。


这时候，肯定会有人说大骗子，子木又在骗人上车。


我就有这么一个读者，隔三差五给我留言，说我骗人上车，我有一天没忍住，加了他好友，给他转了200块钱红包。


问他，好好说，你为什么一直都在留言骂人。


他说，房价太贵了，买不起只想骂，他已经从2015年骂到了现在。


骂能解决问题的话，我们早被淹死了。


我们可能不是这个时代的参与者，但一定是这个时代的旁观者。


作为渺小的旁观者，房价涨不涨，跌不跌，我们都没有能力撼动。


而我，只能尽绵薄之力，帮大家提个醒，不一定对，大家可以结合其他人的分析多多交叉参考下。