稳楼市需同时提振供需两端信心

前程无忧

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

促进房地产业良性循环和健康发展，正成为各地因地制宜调整优化楼市政策的“重头戏”。

5月29日，上海市人民政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，内容涵盖优化土地出让条件，促进房地产开发投资健康发展，加强城市更新规划编制、政策支持和要素保障，优化配置社区生活消费服务综合体等内容。

长三角地区一直是房企必争之地，也是全国楼市发展的风向标之一。根据亿翰智库最新统计数据，截至5月24日，长三角地区已有南京市、杭州市和苏州市等20余座城市“因城施策”，出台了各种为楼市“松绑”的政策。

除合理调整限购范围、提升公积金贷款额度、优化利用存量建设用地等常规举措外，不少城市也创新性地聚焦多孩家庭、人才购房和二手房市场等，以促进刚需和改善需求释放，激活当地楼市需求侧潜力。

长三角地区此轮楼市政策优化调整有哪些特点？多地聚焦多孩家庭、二手房市场的原因是什么？上海市将如何促进房地产投资和需求释放？日前，《中国经营报》记者专访了中国房地产数据研究院院长陈晟、IPG中国区首席经济学家柏文喜、中指研究院浙江分院常务副总高院生和易居研究院智库中心研究总监严跃进。

超20城“因城施策”

《中国经营报》：今年4月份以来，长三角地区已有超20座城市对当地楼市调控政策进行了优化调整，主要包括放松限购限售、提升公积金额度和满足多孩家庭合理购房需求等政策。这释放出了怎样的信号？

陈晟：长三角地区二三线城市对楼市政策进行优化调整，实际上是迎合“因城施策”、促进房地产业健康发展等要求而逐步展开的。同时，也跟近期疫情反复对整个长三角地区经济带来的影响密不可分，需要进行政策层面的调整来匹配相应市场形势的变化。

柏文喜：从楼市下行的情况来看，房企仍然面临着流动性压力。在逆周期调节背景下，地方政府也面临着财政增支减收压力，对于土地出让收入有着更迫切的需求，以及保增长、保就业、稳预期压力都促使地方尽快恢复房地产市场活力和推动房地产行业稳定运行。

此轮楼市政策调整具有力度大、涉及面广，从市场端和资金端“双管齐下”，以及新房市场与二手房存量市场联动等特点。

《中国经营报》：长三角地区此轮楼市政策调整由南京市六合区、溧水区以及苏州市常熟市和南通市通州区等经济强市的县区“打头阵”，随后传导至苏州市和杭州市等热点城市及南京市的部分核心区域，造成这样情况的原因有哪些？

高院生：2021年三季度之后，不少城市房地产市场明显降温，其中三四线和热点城市郊区市场受影响更大，市场活力至今还未完全恢复。一方面，在整个房地产市场大环境下行时，城市外围市场由于供应量比较高，会面临更大的去库存压力；另一方面，外围市场本身的投资价值比较弱，再加上当前购房者的观望情绪浓厚，也会对这些区域的去化产生影响。

而在长三角地区的核心城市，刚性和改善性需求相对韧性更强，核心地段的项目去化速度也普遍有保障。

《中国经营报》：长三角地区一直是各大房企的必争之地，该地区的市场动向也是全国楼市的风向标，除杭州外，首批集中供地城市大多遇冷。此轮楼市政策调整对于房企销售回款有哪些利好？

柏文喜：此轮楼市政策调整有利于市场尽快回暖，对于房企销售回款而言，从市场端到资金端都是双向利好。房企销售回款的改善和流动性困境的解除，也有利于提振今年后续拿地企业的信心和改善拿地企业的内部资源条件。

守住“房住不炒”基本底线

《中国经营报》：针对多孩家庭购房需求，目前已有杭州市、南京市和无锡市等多座城市明确给予政策倾斜，包括放松限购要求和给予购房补贴等。这类政策会对当地的房地产市场带来哪些影响？未来是否会有更多的城市跟进？

柏文喜：这类政策会从市场端持续加大对楼市的刺激力度，对促进楼市回暖来说是明显的政策利好，未来应该会有更多的城市跟进。

高院生：多地出台针对多孩家庭的购房政策主要有两方面的考虑，一是和国家鼓励生育方针的大方向保持一致，能释放部分购房需求；二是也给房企释放出一些信号，未来应多聚焦满足多孩家庭的改善型户型。这类政策还是以一二线城市为主导，包括核心都市圈周边的一些城市。

严跃进：给予多孩家庭购房支持，已成为4月以来各地楼市政策放松的新尝试，这对于引导购房者更理性和综合看待购房政策具有积极意义和启发，能够增加人口生育规模或红利，减少购房方面的障碍和限制，并促进相关家庭更好地安居乐业。

预计此类政策后续会继续增加，成为当前各地优化调整楼市政策的新方向，且逐渐从传统的公租房模式和购房补贴模式转变为松绑限购模式。未来，结合金融政策，多孩家庭还可以享受更多的贷款利率优惠。

《中国经营报》：近期，杭州市和南京市针对二手房市场的政策调整也备受关注。部分热点城市放松二手房市场交易要求，主要是出于哪些方面的考虑？

陈晟：放松新房市场政策主要针对的是开发商，放松二手房市场交易门槛主要是对购房者进行引导，放松土地市场要求主要解决的是地方政府对土地出让收入的需求。目前，政策鼓励满足刚性和改善性住房的合理需求，所以各地最近不仅着手调整房贷利率，在优化二手房交易政策方面也更加积极主动。

高院生：自2021年二手房信贷政策收紧以来，杭州市二手房市场成交量逐月回调，至今年一季度已处于低位震荡状态，二手房挂牌量不断升高，已经突破了17万套。

另一方面，杭州市二手房成交量比较低，导致库存压力较大。今年3、4月份，杭州市二手房市场每月成交量在3000套左右，而正常水平是每月成交6000～8000套，整个二手房市场还处于低迷期，需要政策激活。

同时，针对二手房市场的政策调整效果也会逐步传导至当地新房市场，不少市民将借此机会置换改善类新房项目，改善项目后续的中签率会进一步降低，但影响传导至新房市场还需要一段时间。

严跃进：南京市此次出台的取消二手房限购政策被叫停，也说明在当前政策放松过程中或出现了一些新情况和新问题。从二手房角度来看，如果外来人口没有约束就可以购房，可能会引起新一轮炒作，甚至使得炒房需求增加。所以各地在放松楼市调控政策的同时，也需要守住“房住不炒”基本底线，要密切关注市场对于政策的吸收和反馈，防范各类投机型需求突然增加。

提振供需两端信心

《中国经营报》：当前，长三角地区的南京市、苏州市和杭州市等热点城市均发布了楼市优化调整政策。上海市5月29日发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》也提出“促进房地产开发投资健康发展”。上海市在全面复工复产后，如何因城施策提振楼市？

陈晟：上海市因为存在供应、需求方面的压力，所以在楼市政策方面还是会有所限制。但针对上海自贸区临港新片区和金山区等特定区域，在购房资格方面预计会有一定程度的放松。当然，在降低房贷利率方面，由于这是全国性的指导意见，上海市也已经在积极执行了。

柏文喜：受疫情反复影响，上海市也需要进一步提振楼市，前段时间上海自贸区临港新片区放宽人才落户条件，实质上也是利好楼市的政策。上海市如果要优化调整楼市政策，除了与全国政策保持一致、降低房贷利率和首付款比例外，也可以从放宽准入条件和鼓励项目积极入市等方面因城施策。

《中国经营报》：业内人士认为，此轮楼市政策优化调整在短期内会激活部分购房需求，从长期来看还需要继续提振市场及房企信心，从供需两端共同发力。在激活需求端购房需求的同时，在房企等供应端还需要做哪些工作？

陈晟：今年1～4月，无论是房企预收款还是个人按揭贷款都出现了下滑，这主要缘于购房者担心会出现楼盘烂尾等情况。当前，政策层面会针对一些优质民营房企给予相应的债券保险支持，我认为在交房方面也应该推出相应的保险制度，促进房地产项目顺利交房，从而提振购房者对于房地产市场的信心。

柏文喜：在政策暖风频吹之下，房地产市场之所以还没有回暖，与房企以及行业陷入流动性困境导致对行业放松政策失去反应能力有关。因此，政策端还需要从恢复房企市场信用和提升购房者购房能力与积极性方面着手，通过外部增信措施来解决房企市场信用恢复和购房者信心不足问题，这是政策效应后续得到进一步体现的关键所在。