楼市“乍暖还寒”：20%首付被“叫停”，释放出什么信号？

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2022年，可以说是近7年以来，楼市比较宽松的一年。
超过20个城市陆陆续续放开了限购政策；与此同时，还有不少城市为了激发购房者热情，还推出了降低首付款举措。



然而，就在炒房大军、房地产中介们兴奋之余，楼市“乍暖还寒”景象出现了，有的城市20%首付被“叫停”，释放出什么信号？
根据《财联社》发布的文章《郑州楼市再吹暖风，业内人士：首套20%已被叫停》指出，3月份之后，郑州房地产市场的新政策不断，一方面利率频频下调，另一方面首付款的比例开始逐渐降低，部分房企试水20%首付款比例。然而前阵子，郑州这个“20%首付款比例”开始被叫停了。



无独有偶，南京在4-5月份也曾出现过这样的情况：根据南京房地产协会网站发布的信息显示，该地区将全面放开“限购政策”，无论是本地人还是外地人都具备购房资格，无须提供社保和个税证明。然而仅仅在半天之后，就被“下线”叫停了。
“政策一日游、半日游”究竟释放出了一种什么信号呢？指闻君认为，这背后，其实是两股强大的力量在较量。
首先，受到“突发性因素”的影响，近3年来，GDP的增速受限，居民收入增幅趋缓，消费疲软表现明显，所以需要房地产这个龙头行业来刺激。
5月中旬，国家统计局发布了4月份以来的主要行业数据，各方面的表现都远远低于预期目标，总体增幅示弱。尤其是，工业增加值和社会消费品零售总额的同比增速低于预期。
数据显示，GDP当月同比预估下滑达到4%，是2020年以来，4月份增幅较低的一个年度（图1）。



与GDP增速密切相关的就业率也表现得不如人意，劳动力的市场需求表现疲软乏力，研究显示，由于整体大环境的情况不佳，导致很多企业不愿意雇佣新的员工，城镇的新增就业人数已经连续第二个月低于去年的同期水平了（图2）。



一方面企业不愿意雇佣新的员工，另一方面失业率有所抬升，数据显示，4月份城镇失业率达到了6.1%的水平，稍微低于2020年2月份的6.2%峰值，可以看出，当前的大环境下，年轻人找工作就业并不算非常如意，16-24岁的年轻人失业率出现了新高水平（图3）。



当然了，除了就业率降低、失业率抬升这两个不好的消息之外，在就业市场还有一个不错的消息，那就是在职职工的工作时长，依然处于高位状态。调查数据显示，4月份的周工作时间为46.2小时，稍微低于2021年的同期水平，但是工作时长远远高于2019年。这足以说明，虽然经济有所趋缓，但是雇主没有开除（或者说解雇）过多的职工，而是企业与员工共同进退，很多企业正在蓄力，为全面复苏之后的发力做好准备。（图4）



以上的种种数据，都在彰显着同一个结果：当前的形势并不好，需要有个提振点、拉升点。于是乎，房地产开始被寄予厚望，从住建部发声、央行调息、地方城市解除调控，一系列“放松调控”的举措蜂拥而至。
其次，在房住不炒的大基调下，完全放开楼市调控，显然不太现实。所以说，楼市“乍暖还寒”，虽然市场上暖风不断，但是不能“偏废一方”。
玻璃大王曹德旺曾直言不讳地评价过房地产市场，曹德旺先生说道，过去几十年以来，很多资金流向了房地产市场，而这些资金本来应该被用于实体行业、研发行业的。资本过度注入房地产市场，直接导致了房地产发展过旺，其他实体行业和科研行业发展过慢。所以曹德旺才说，房地产是炒作起来的虚拟泡沫，是不可持续的，纯粹就是一堆水泥砖头而已，没有任何价值。



从现实情况来看，曹德旺的观点不无道理，学者王林经过研究指出，过去的20多年里，房地产市场沉淀了超过300万亿的资金，一旦这些资金全部释放出来，将产生巨大的消费拉动力，然而这些资金都被“沉睡”在房地产市场，这是不合理的，肥了房地产，废了消费行业和实体领域。
经济社会面的发展，需要的是统筹性全面的综合发展，360行不可偏废一方。一旦房地产调控完全放开，那很有可能重蹈20年来的覆辙。所以，新一轮“救市计划”其实属于犹抱琵琶半遮面，一方面地方城市希望完全放开，吸引跟多的人和资本进入房地产，通过房地产信心拉动上下游产业（例如水泥、钢铁、装修、建材、家居、家电等）的发展，但是在“房住不炒”这杆大旗下，这种“放开限购”的举措又不能过头。
结论很明显：20%首付被“叫停”，意味着，今后房价“涨跌谜团”依然存在。



在忽左忽右的楼市环境下，刚需该如何买房呢？指闻君给出3条建议：
第一、抓住20%的核心。房地产专家任泽平多次指出，未来的房地产潜力集中在20%的城市、20%的楼盘、20%的开发商。根据经典二八法则，房地产价值将向着头部倾斜，在一二线核心城市、区域中心城市，房地产依然有潜力，但是随着城市化的推进，三四线城市人口或出现净输出局面，人口不足的情况下，房地产即便是没有调控，也难有涨幅。
第二、商品房住宅依然是第一选择，商住房、门面房、小产权房尽量避免购买。电商已经成为主流，尤其是叠加“2020年至2022年yi情因素影响”，线上购物越发成为主流，线下生意境况堪忧，门面房、商住房更加不建议持有。小产权房则更不用说，连房产证都没有的情况下，买卖都是难题。



第三、能购买现房的话，尽量不要购买期房。2021年下半年，恒D出现了债务违约，现在依然处于风波中心。随着房地产进入平稳发展周期，曾经龙头房企、宇宙房企都难以躲过，更何况诸多中小房企，烂尾楼、烂尾房或频繁出现。故而，为了购房有保障，现房比期房要好得多。