上海楼市，将出大招？

前程无忧

6月1日起，上海进入全面恢复正常生产生活秩序阶段。车水马龙的上海，回来了！



在正式解封前，上海发布了一揽子措施《上海市加快经济恢复和重振行动方案》。
《行动方案》共包括八个方面、50条政策措施。主要内容可分为四大板块：助企纾困；复工复产复市；稳外资外贸、促消费投资；强化支撑保障。
其中，与提振楼市相关、最有看点的是第29条和46条。
29.促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳。完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。（责任单位：市房屋管理局、市规划资源局、市财政局）
“绿色通道”“及时启动”“进一步缩短”等表述，体现了上海恢复经济的紧迫性，与房地产相关的各个环节，都要提速。
46.全面落实各类人才计划和政策，优化人才直接落户、居转户、购房等条件，加大海外人才引进、服务和支持力度，加快实施人才安居工程，完善教育、医疗等服务，深入推进海聚英才创新创业系列活动，进一步吸引和留住各类人才。（责任单位：市委组织部、市人力资源社会保障局、市教委、市科委、市公安局、市发展改革委、市房屋管理局）
接下来，上海可能会降低落户门槛，同时出台促进购房新政，这样一来，市场的买房需求将大幅增长，属于重磅级救市政策。
综上两点，上海打算从供应端和需求端重点发力，让上海楼市快点回暖。
01
地处中国“江海之汇，南北之中”的上海，是我国的直辖市之一，长江三角洲世界级城市群的核心城市，拥有全国最多外资企业总部、最多外资金融机构和最大的港口。



上海的发展目标，是成为国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市，国家历史文化名城，卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。
上海的城市规划，对标的是国际一线城市，包括英国伦敦、美国纽约和日本东京。
规划主城区范围约 1161 平方公里，其中，中心城面积为 664 平方公里。
主城区以中心城为主体，沿黄浦江、延安路 - 世纪大道两条发展轴引导核心功能集聚，强化虹桥、川沙、宝山、闵行 4 个主城片区的支撑，共同打造全球城市核心区。



作为上海“十四五”重大战略任务，主城区之外，上海特地规划了嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇“五个新城”，提高发展格局。
从面积看，浦东南汇新城面积最大，嘉定新城和松江新城，面积位列第二和第三。



人口目标方面，规划到2025年，5个新城常住人口规模达360万，到2035年，每个新城各集聚100万左右常住人口，基本建成长三角地区具有辐射带动作用的综合性节点城市。



具体来看，松江和嘉定两座新城，一南一北，规划早，成熟早，属于第一梯队。
2001年，嘉定启动建设国际汽车城，松江启动建设松江大学城，为片区导入优质产业和教育资源，促进了人口聚集。



第二梯队，南汇和青浦，两座新城都赶了个晚集，但近两年借着政策的东风，实现了跨越发展。
随着自贸区临港新片区成立，加上特斯拉等项目建设，使南汇新城的重要性快速提升。



青浦新城以生态基底和休闲娱乐为主，对内承接虹桥商务区、西岑科创中心、市西软件信息园辐射，加快数字经济发展；对外承接长三角生态绿色一体化发展示范区战略。
奉贤新城，尽管区位不如嘉定、松江，政策优惠不如青浦南汇，但是依托化工产业领域的特色和奉贤大学城建设，位列第三梯队。



从2022年2月的上海房价地图可以看出，16个区中，主中心城区，房价最贵。





来源：上海中原地产
结合上海十四五规划提出的，中心辐射、两翼齐飞，新城发力，南北转型，我们分别看下各区的发展情况。
具体看，黄浦区，商业、医疗和教育资源顶尖，有外滩、淮海中路、新天地等著名地标。
静安区，由老静安、老闸北合并而成，涉外经济和交通发达。徐汇区的徐汇滨江开发强度大、能级高，被划入2035中央活动区。
杨浦区地理位置吃亏，不过医疗和教育阵容相当强大。虹口区地理位置不错，最大的看点在北外滩。普陀区以服务业和物流业为主，长宁区外籍人士众多。



而两翼齐飞主要涉及浦东新区和闵行区。



浦东新区，是上海的国家级新区，在经济和人口方面，都是上海第一。
这里有国际金融中心陆家嘴，国家级科创中心张江科学城，临港发展高端制造业，前滩和后滩被划入中央活动区。



闵行区，拥有虹桥商务区，规划打造虹桥国际开放枢纽、建设国际化中央商务区和国际贸易中心新平台，是上海重点规划发展片区。



宝山区是上海北部的传统工业区，也是宝钢的所在地，产业以宝钢的上下游企业为主。
金山区是上海最南端的一个郊区，化工业密集。房价便宜，但基本脱离上海生活圈。



崇明岛是独立于上海城区的一个大岛，整体发展较为落后。
上海全域来看，金山和崇明的投资价值相对较低，距离主城区太远。
主城区之外，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇（临港）五大新城的发展建设一再被重大文件提及，也是2021年的置业热门。



整体来看，五大新城是今年上海的土地供应主力，占全市总量约6成。
临港，预计今年商品住宅用地供应190-200公顷，占全市三分之一。浦东新区、宝山、嘉定、松江、奉贤等紧随其后。



来源：上海市规划和自然资源局
因此，供应偏大的远城区大概率会率先放松调控，供应偏紧的中心城区，房价高，以旧改为主，调控放松的空间有限。
02
长达近2两个月的“停摆”，让上海楼市苦不堪言。
今年1月和2月，上海的新房成交量同比增长分别为5.02%和20.56%，3月份疫情开始，增速为-44.61%。
4月降幅进一步扩大，达到-85.74%，已超过上次疫情最大降幅-75.87%。



4月上海商品住宅存量环比有所下降，去化周期延长至11.8个月。



尽管成交下滑，但楼市仍急需注入新鲜“血液”，上海第一批次土拍于6月1日重启，预示着楼市“冰封期”即将过去，开始慢慢走上正轨。
四大一线城市中，上海的楼市调控政策堪称最严，而且去年还不停打补丁、补漏洞。
2021年，上海楼市就先后在假离婚、法拍房、摇号和房屋赠与方面，升级了调控。
新房限购升级：2021年1月21日晚，上海楼市新政出台，夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数。
法拍房限购：2021年3月8日起，上海法拍房将纳入限购，购买法拍房需具备本市购房资格。
新房摇号资格限制：2021年5月27日起，在上海已取得产证，已网签备案，已取得新房入围获得认购资格等3种情况，在购买二手房查询名下套数中，均认定为购房套数。
二手房挂牌价格核验：2021年7月16日起，上海在已实施的房源挂牌核验基础上，增加价格信息的核验，进一步规范二手房市场秩序。
上海房屋赠与被纳入限购范围：2021年7月23日，上海市发布政策，住房赠与被纳入限购政策之中。
受赠人应符合国家和上海住房限购政策，赠与的住房5年内仍记入赠与人拥有的住房套数。
一番操作下来，上海的限购政策严格，除了区分户籍，还区分单身和已婚，严格保护刚需。



对比其他一线城市，北京难的更多是落户，而非购房资格。






深圳在2020年715新政后，新增落户满三年才能购房的规定，非深户需要60个月社保。



广州：本市户籍居民家庭限购2套，本市户籍成人单身（含离异）人士限购1套，接受住房赠与的，需符合限购政策；从化、增城区不限购。
非广州市户籍居民：5年社保证明，限购1套。
由此可见，北京、上海落户难，户口含金量高，落户后就可以买房；而深圳房价高，落户满三年才能买房；广州虽然房价和限购方面较均衡，但语言环境以粤语为主，工作吸引力不如另外几个城市大。
最近2年，京沪开始携手抢人，为城市发展注入新鲜血液，也带来大量新增购房需求。
北京7大名校本科生可以直接落户。
上海，先是放松了临港新片区的落户和购房政策，随后成立了科创板、举办进博会，全力发展5大新城，对北大、清华等名校本科及以上毕业生，给予便捷落户的政策。
抢人大战中，上海是最大赢家。从上海每年迁入的户籍人口数看，2021年新增量，几乎相当于2018年、2019年和2020年的总和。



在高层次人才方面，上海的吸引力也很强。
2019年，北大本科、硕士、博士去上海工作的比重分别是4.17%、7.73%和4.28%，2021年度分别跃升到了14.06%、11.94%、10.14%。






目前，上海官宣优化人才直接落户、居转户、购房等条件，虽然未公布细则，但已直接表明，上海将会再出一波抢人政策。
大概猜测一下这次利好，优化人才直接落户，范围可能从五大新城扩大至上海全境，重点推动应届生落户和留学归国人才落户。
从居转户落户上海看，现行政策是：
1、7年居住证+社保满84个月+中级职称+前4年1倍社保基数后+3年1.3倍社保基数
2、7年居住证+社保满84个月+无中级职称+前4年1倍基数+后4年内36个月达2倍基数
3、5年居住证+5年社保+科创科技企业+最近4年内累计36个月达到3倍基数，其余2年时间内至少1倍以上+社保与个税相匹
4、5年居住证+5年社保+远郊教育、卫生等工作满5年
5、3年居住证+3年社保+临港新片区重点企业、张江科学城骨干人才且在相应地工作满2年
那么，新政既可以从降低居转户持证年限和社保年限入手，也可以选择缩短远郊卫生教育等岗位工作年限。
另外，购房方面，将离婚追溯3年改2年或者1年，增值税5改3改2，都有可能。
03
一线城市的楼市调控具有风向标意义。
尤其是北上深在楼市松绑上非常慎重，代表了这一轮楼市新政的边界。
之前我们预测，这一轮楼市放松，北京和深圳，相对来说会更为谨慎。
因为这两个城市自身经济强，对房地产依赖度不高，而且各路资金十分看好，一点风吹草动，就会引发大批买家进场。
而广州和上海，一个经济偏弱，一个受疫情影响城市停摆，所以，二者会有一个先动手。
现在看来，上海的信号已十分明确，会在楼市上放松，因为上海不仅是最大的工业城市和外贸口岸，更是全国财政转移支付、养老金统筹调剂的主要贡献者。
所以，上海楼市调控放松细则出台之后，其他三个一线城市估计也会有所跟进。
6月，全国楼市迎来关键时刻。