楼市松绑进行时，对行业影响几何？哪些房地产股当下值得关注？

sanasnoz

去年以来，在政策趋紧及市场波动的背景下，部分房企出现流动性紧张情况。为稳定房地产市场，近期多个地方出台了对楼市的扶持政策，越来越多的城市对限售政策进行了调整。



前4月商品房销售量价齐跌

国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示，今年1-4月，商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%；商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%。

2022年4月商品房销售额、销售面积同比降幅均继续扩大，同比分别下降39.0%、46.6%，降幅较3月分别扩大21.3个、20.4个百分点。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，4月商品房销售面积、销售额绝对规模均为自2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。

房价方面，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积测算，2022年1-4月全国商品房均价为9502元/平方米，涨幅为-10.8%。


商品房销售量降价跌的同时，住宅市场库存仍在增加。国家统计局数据显示，截至今年4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%；其中住宅待售面积同比增长14.8%，增速均比上月扩大0.6个百分点。

此外，百强房企今年前4月的整体业绩同样不容乐观。中指院数据显示，2022年1-4月，TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少6家，分别为碧桂园1633.9亿元、万科1380亿元、保利发展1212亿元。而销售额超百亿的房企有57家较去年同期减少46家。

在销售持续走弱的同时，房企拿地规模持续下跌。中指院统计，2022年1-4月，TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。


从以上数据来看，今年前4月国内商品房量价齐跌，房企销售处于进一步下行之中。


扶持政策密集出台20城放松楼巿限售



为稳楼市，今年以来各地正在加速出台楼市扶持政策。根据中指院监测，截至4月29日，今年全国已有近100城出台房地产政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限等方面。


2022年前五个月，是近几年中放松政策出台最密集的一次，且调控政策频次呈现逐月走高的特征。3月初，郑州打响2022年楼市松绑政策“第一枪”，3月23日，哈尔滨打响省会城市取消限售“第一枪”，放松调控的大幕就此被拉开。随后，成都、杭州、武汉、济南等二线城市相继出台稳楼市新政，楼市迎来"松绑潮”。三四线城市方面，4月份以来，已有丽水、安顺、湖州等10余个三四线城市先后发布房地产支持政策，以释放居民合理住房需求。

据中指院统计，截至5月25日，已有20城取消限售或缩短限售年限。分城市来看唐山、哈尔滨、银川、德州、六安、宜昌等城市直接取消了限售政策；苏州、常州、东莞、泰州等城市缩短了限售年限；青岛、南京、海口、济南则对转让年限的计算起点进行调整，即从取得不动产证的时间算起，改为网签或合同备案时间算起。

业内分析人士认为，限售放松后，短期内有助于增加房源供应，促进二手房市场流动性提升、改善需求的进一步释放等，不过对销售端的改善幅度较为有限。还有分析表示，在目前市场信心尚未恢复的情况下，放松限售政策有可能产生抛售压力，造成市场供过于求。由于目前楼市成交局面尚未明显改观，限售放松后是否有足够的购房人接盘，仍是个未知数。


政策"松绑"后A股房地产行业影响如何？



在政策刺激之下，A股中不少房地产公司在股价上已经出现了止跌企稳迹象。那么从业绩方面看，未来A股房地产公司会何去何从呢？


从目前的业绩看，近五年以来行业整体归母净利润呈现下行趋势，2021年及2022年Q1房地产行业整体归母净利润仍在持续下滑。


有券商统计了72家房企2021年整体归母净利润为0.10万亿元同比增速为-53.01%，同比下滑幅度扩大47.94个百分点，2022年Q1归母净利润同比下滑52.14%，增速较去年同期下降61.92个百分点。


细分来看，国/央企背景房企归母净利润的表现则相对稳定。国/央企背景房企2021年归母净利润同比增速为-14.61%，较2020年下降1.73pct；民企归母净利润同比增速为-80.54%，较2020年下降81.99pct。2022年Q1国/央企背景房企归母净利润同比增速为-22.84% ，较去年同期下降37.34pct，优于行业整体水平。



虽然近期各地方楼市“松绑”政策频出，但多数机构认为政策传导到市场尚需时日，行业可能在底部区域"磨底”。券商在研报中指出房地产行业基本面仍处于底部，疫情影响政策效果，宏观经济承压，经济"稳增长"诉求预期进步加强，房地产行业政策环境持续改善中，看好板块的市场表现。


对于市场机会，研报中提到3个方面（1）基本面表现较好的物业管理公司；（2）具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；（3）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成"开发类+”的良性资金循环的房企。


另有机构研报表示，4月以来稳楼市政策力度持续增强：央行4月下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，5月下调首套房房贷利率下限20个基点；监管层连续发声，持续优化住房领域金融服务，支持合理住房需求和房企信贷需求；地方楼市政策松绑趋势逐步向二线城市延伸，对楼市的扶持力度也明显加大。


考虑到经济走弱下收入预期下降居民推迟购房计划，市场对房地产行业悲观预期难以转向增加回暖难度，疫情反复为楼巿回暖增添较多不确定性，在多重利空因素交织下，短期内房地产行业难以发生根本性扭转。


从近期稳增长政策密集出台来看，后期针对房地产的调控政策会进一步放宽，房贷利率还有下调空间，但政策传导到市场还需要一段时间，预计年中前后楼市销量继续同比下滑，但幅度可能不再扩大，房地产投资同比降幅可能进一步扩大，房地产行业将进入“磨底”阶段。


综上所述，房地产行业跌入谷底已是不争的事实，在政策暖风频吹之下，从行业未来角度看，政策需要通过时间传导至市场，而当下正是房地产行业基本面处于底部之时。有券商表示，房地产行业政策环境正在持续改善中，看好其未来表现。


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