楼市，预售资金大放松了

前程无忧

作者：子非鱼

这两年，无论是互联网行业还是房地产行业，给我们最大的感受，大概只有两个字，折腾。
去年，管理层对教培行业暴揍，把整个教培行业都干趴下了，然后又对互联网大平台进行整肃，搞得他们的股价一路跳水。还是在去年，给整个房地产行业来了一场信贷断流，搞得三季度开始至今，整个房地产市场一蹶不振。
这些措施，再叠加今年的疫情，导致的结果便是，经济增长压力加大，就业压力加大，失业率高企，收入缩水，消费力下降。
为了提振经济，为了拉动就业，现在管理层又提出要促进平台经济发展，同时自上而下对楼市开启了拯救模式。
这才多久啊，去年打压，今年拯救。
在托底楼市的大背景下，各地区为了缓解房企的资金压力，减少暴雷现象发生，又开始大幅放松了此前不断收紧的预售资金监管政策。
去年以前，全国有十多个省市纷纷收紧了预售资金监管。



而今年，截止到目前已经有28个省市放松了预售资金监管。



才打压没多久，又扶持；才下跌没多久，又救市；才收紧没多久，又放松，真够折腾的。
关键问题是，当初收紧预售监管资金的目的，除了限制开发商的资金外，更重要的目的是防范预售资金被开发商随意支取，导致房子烂尾后，购房者人财两空事件发生。
现在为了释放开发商的资金，就不怕烂尾了？
预售制是当年香港的开发商传入内地的玩法。也即，开发商拿地之后，房子只需要建设到一定程度就可以开卖。
开发商可以拿着这笔预售资金，一部分继续拿地，一部分用来建房子，如此其实是帮助开发商进行快周转。
那些年，开发商们纷纷以高周转为荣，在宣传语中，洋洋自得起来。
以前开发商拿地本身就是贷款，后来建设房子又可以用预售资金，开发商本身自掏腰包的比例其实很小。如此一轮又一轮玩下去，开发商们玩得不亦乐乎。
开发商相当于用长杠杆撬动了一大笔资金，肥了自身。但风险，都转嫁给了银行和购房者。
想想看，在快周转的背景下，房子难免会粗制滥造，去年很多开发商出现债务违约，导致去年以来，各地又出现了很多房屋维权事件。
更为关键的是，在房企出现债务违约的当下，放松预售资金监管，开发商就可以拿着这笔钱去还债，那没建好的房子怎么办？
尽管今年以来，放松预售资金力度并不算大，但放松一分，的确增加了购房者的一分风险。
在去年至今，楼盘停摆烂尾加剧的当下，的确让购房者不得不有此担忧。
克而瑞年初披露的数据显示，长沙、郑州、武汉、重庆的已停工或延期交付的问题房源总套数在2万套以上，长沙第一，高达28139套。郑州25249套，武汉24275套，重庆23729套。
昆明的问题房源在万套以上，广州、福州都逼近万套。
从问题房源的面积来看，长沙依旧是第一，高达446万平方米，重庆第二，武汉第三、郑州第四，昆明第五。



这其中还没有将更多的三四线城市纳入统计，如果纳入，烂尾楼数量恐怕更加不忍直视。
这些问题房源已经导致很多买房者心力憔悴，要开展一场漫长的维权之路。​
在本身各城市已经大面积出现烂尾楼的背景下，现在放松预售资金监管，真的好吗？
这其实一个难题。
一方面，开发商确实要救。若不救，在现在开发商几乎没有不缺钱的背景下，会有更多房企爆雷，原本烂尾的房源无法重启，而且会有更多烂尾楼出现，会让更多购房者心力憔悴。
而且，如果不救，如今仅靠国资房企兜底拿地的局面还能维持多久，民营房企不出手，兜底无法持续，到时候土地卖不出去，地方财政吃紧，会更难。
另一方面，如果救，而且以放松预售资金监管的方式拯救，开发商拿着这笔钱去还债，甚至直接跑路，岂不是更难以控制了？
现在是救也难，不救也难。尤其是在当下的经济大环境、楼市大环境下，购房者纷纷躺平，不买账，想托也很难托起来。
对于购房者来说，后续买房就得更加慎重，买房的时候，特别要关注楼盘的操盘手是谁，最终权益享受者是谁，财务状况如何，债务状况如何。
要防止买到的房子烂尾，就必须做好这些功课。买房尽可能买大品牌国企央企或者地方城投操盘的楼盘。或者财务还算健康的大品牌民营房企。
如果还是担心，那就直接买二手房。