楼市熬出头了？央媒喊话，开发商集体借钱，苏杭宁二手房开始躁动

arrarpetahack

一波接一波利好的刺激下，楼市似乎有点熬出头的感觉。
开发商这边，终于能看到回头钱了。

前段时间，证监会宣布在交易所债券市场，推出民营企业债券融资专项支持计划，由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。
啥意思呢？
简单说，就是国家队做“信用背书”，让银行放心的把钱贷给民企。
大家都能感受到，金融机构历来都是“晴天送伞，雨天收伞”，基于对风险的天然厌恶，这两年有个趋势越来越明显，银行不敢给小微企业贷款，不敢给高新技术企业贷款，不敢给民营房企贷款。



众所周知，房地产并不是所谓的“实体行业”，而是不折不扣，靠杠杆、负债、高周转维系的“金融行业”。
开发商没有融资，就意味着债还不上，工程款结不了，楼盘停工，进一步打压市场信心。
正如过去大半年我们看到的那样，民企开发商排队爆雷，土拍、施工、销售降的幅度动不动就超过50%，即便利率首付限购都在放松，也唤不醒大家的购房意愿。
想唤醒楼市热情，就要想办法给民企发债。
看看最近对民营房企的支持力度。
5月16日，龙湖供应链ABS发行总规模为4.02亿元。
碧桂园于5月23日发行5亿元公司债券，票面利率为4.5%。
5月24日，美的置业成功发行10亿元公司债券，票面利率4.5%。
新城控股也在5月24日，发行了一笔发行金额上限为10亿元的中期票据。
5月27日，上交所亲自下场推介，为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家房企举办投资者路演。
这五家房企，是在过去一年的大浪淘沙、史无前例的“大逃杀”中，活下来的、硕果仅存的5家民营房企。
开发商集体借钱，这个信号，可以理解为，房地产行业的缩表出清，已经结束。
没能坚持到现在的，已经被抽贷断贷的，已经停工摆烂的，被重资产文旅拖垮的，最好的结果，也就是重组清算保交房了，而这个过程，可能需要很久。
还有一个风向，在诸多城市放松限购、限售之后，部分城市的二手房，热度已经明显提升。



中证报5月26日的报道，苏州5月16日至5月22日成交1517套，较前一周增长80.81%；南京成交1470套，较前一周增长42.30%。
二手房方面，苏州成交量较前一周增长11.53%，南京成交量较前一周增长3.88%。
还有杭州，新政后一周（5月17日-5月23日）杭州市区（不含临安）二手房共成交1207套，相较于前一周增加了200多套，5月19日以来，工作日的成交量均突破200套。
当地一家中介店说，“这一周忙得不可开交，带看、下定、签约……一天打百来个电话是常态，每天都在店里待到凌晨一两点才回家。”
还有成都，5月16日-22日，成都二手房成交29.4万平方米，环比上升19%。



为啥二手房开始躁动了？

一方面，二手房调控限制没有新房那么多，没有严厉的限价，也没有繁杂的摇号，更是不少城市调控放松的主要领域。
另一方面，地缘性置业，大部分都是卖小换大，卖旧换新的改善一族，想刺激楼市成交，二手房能带动新房销售，是绝佳的调控发力点。
但有一点，大家发现了没，二手房回暖的这些城市，无不是人口常年流入、产业强劲的一二线城市。
至于像调控先放开的郑州，还有限售废止的哈尔滨，以及福州、兰州、昆明、银川、贵阳、沈阳、南宁、长春这些二三线城市，楼市还远远谈不上回暖。
按照历史经验，每次楼市的复苏，都是由强到弱，由沿海到中西部，由一二线到三四线。
话说回来，房企发债也好，二手房回暖也罢，都不是现在房地产的核心问题。
开发商集体借钱，还要靠国家的信用背书，才能把总共几十亿的债发出去，否则还是没有机构买。
大城市二手房回暖，却迟迟无法形成传导，只能燃起局部的火热，大部分城市的土地市场，还是冰冻状态。
所以，楼市最重要的，是预期，是信心，而不是以上这些数据。
5月26号，央媒《经济日报》发了一篇文章，专门谈到了“预期”的问题。
其中提到：政策已经开始发力，不论是调整首套房按揭利率下限，还是五年期以上贷款市场报价利率超预期下调，抑或是部分城市逐渐放开限购限贷，都意在改善需要、稳定预期。
接下来，各地需要根据实际情况因城施策，落实好房地产金融政策，进一步扭转消费预期。
作为楼市一等一的风向标，这意味着，未来房地产宽松的趋势不会停止。
这是一场楼市与调控之间的拉锯战。

只要销售土拍的数据不回暖，政策就会继续放松，直到见效为止。
照这样的逻辑推演，2022年头部房企市占率必然会提升，到三季度，一二线城市销售会持续回暖，省会以上的TOP城市土拍至少能稳住。
但房价，再也回不到2015-2017年那样狂热普涨的阶段了。