未来十年，中国楼市的狂欢与落寂

sanasnoz

这是“星叔房谈”带你买房的第5年，11次成功判断各城市楼市波动，目前已为8000多人提供买房最佳解决方案。星叔属于实战派，只说对你最有用的操作和建议


文章来源星叔房谈微信公众号｜可提问并学习更多楼市买房干货




提问：星叔您好，我最近有买房打算，现工作在上海，准备年底回郑看看，趁着现在活动力度比较大。首付预算40左右，打算在高新区 ，常西湖， 惠济核心区这3区域买，看了有裕华城， 华瑞紫韵城， 朗悦公园府，网上看了碧桂园天誉 ，惠济区的绿都青云叙还不错，个人比较中意一点是裕华城 。这个开发商实力怎么样有没有风险呀？朗悦公园府价格有点偏高了 ，超了点预期，有什么建议吗？
我现在是打算过两年回郑州发展，我是做互联网行业的，定位刚需， 自住， 考虑到以后置换或者有可能不回郑州出手也相对好一点的。


回答：虽说你过两年要住，但是你这套房子，更注重的是投资属性。这样的情况下，我就不建议你买常西湖了(常西湖至今为止发展了9年，也就发展成现在这个样。参照东区CBD开始发展到现在已经二十年了。你感觉再过十年，常西湖又能发展成什么样子)。


买房选择区域非常重要。高新区老城和惠济可以作为备选。


1、高新区目前配套已经是非常成熟，有地铁，有学校，有商业，非常稳定。哪怕是四环外的高新新城(也就是双湖科技城)，未来发展的天花板会比常西湖强一些。只是需要时间而已。


2、再说一下惠济。产业有点落后，在黄河战略，大运河保护区的影响下，大概率惠济未来走旅游，文化保护，主打环境等。另外惠济最大的优势是，可以承接金水区，金水北的外溢。资源也在不断的倾斜。


今年，先是绿都，后是融创，把惠济搞得4环内的房价，一再触底。比周围的二手房还低很多。所以，买惠济，算是一个机会。


3、最后，如果你首付能接受首付分期，或者提高到50万，可以考虑北龙湖的北部区域，金水科教园区。你是做互联网的，这里有很多这样的企业，你一旦回来可以就近找工作；如果不回来，未来有产业的地方，就会有高端就业的人群，一样会有居住需求。到时候你也能转出去。




提问：老师好，先简单介绍一下我的情况，我老公今年38，我34岁，一个女儿4岁。我和老公现在在贵阳工作，他博士毕业后留所科研,我硕士毕业在高校，都是稳定的体制内，两人年收入30万加，目前三套房。最近有一件事情让我们非常纠结，浙大最近给我老公提供了一个offer，年薪税前45万左右，但是不是入编的那种，类似国外的tenure track，6年后考核，通过不了就走人。我老公有点心动，但是考虑到方方面面还在纠结着。
其中想去的理由：1.他觉得他的工作得到了认可，以前总是不自信，觉得别人都看不上，以前也考虑过离开贵阳，但是没有迈出那一步，总觉得别人看不上他。
2.小孩子的教育好，去了浙大可以读浙大附小。
3.城市好，公公婆婆开心，老公本身是浙江人，家人都在浙江。
又觉得不想去的理由：1.房价太高，如果6年通过考核，可以购买浙大的人才房，价格听说比较便宜，但是如果通不过，留在杭州找其他单位，房子的问题太难了，贵阳所有房子卖了也卖不了杭州的房子。
2.对我影响太大。我现在博士在读，也是他之前的导师，导师本身不太同意他走，如果他走了，我的博士可能要退学，我目前高校的工作也面临辞职，我需要去杭州重新找工作，而且6年后，他如果没有通过考核，他44岁了，我40岁了，在没有什么所谓的头衔，帽子的情况下，我们两个人重新找工作都不太有竞争力。
3.工作压力大，去了浙大，想通过考核，必然需要付出努力，工作压力肯定会增加，还不知道能不能承受这些压力。最近我们两个人一直在讨论，但最终还是未决定。我自己就是觉得，现在走晚了，至少从房产角度就晚了。早几年的时候，不懂，把房子都买在贵阳，同样的资金在贵阳买的房子没有什么增值，如果早点放开视野在强二线城市，把房子买好，增值就会多很多，不至于现在换城市，会有房子这一大阻力。
现在想问一下，您觉得我们有必要再去折腾吗？再一个，我现在觉醒还来得及吗？我想把贵阳的房子出手，留一套自住，把资金拿来投其他强二线购房资格较易获得的城市。那么我房子怎么出？又应该怎么选城市？我是湖北人，我家人都在湖北，我比较倾向于武汉，您有好的建议吗？
目前，一套公寓没有贷款，月租金3000元，101平，买入价36万，现在也不知道能出多少钱，但是前几天问了说税可能比较高。还有一套住房，114平，贷款刚刚结清，现在在自住，估价130万。最后一套是精装修房，155平，明年5月交房，还有70万贷款。感谢

回答：你的纠结，是非常难选择的。

呆在贵州，你们属于中产人群，社会地位和财富阶层都游刃有余。但去了杭州，由于房价压力和工作压力，生活会产生较大的落差。最主要家庭责任人的平均年龄已经不小了，所以在风险层面还是相对较大的。

选择杭州，固然是一个好城市，比贵阳高几个level，而且居住方面，亲戚方面，对于你老公的个人发展，以及下一代的教育是一个质的提升。

其实我遇到过很多这样的问题，就是双方取舍。你得问自己，愿意牺牲安逸，追寻更优质的生活资源和下一代的起点，还是愿意平平静静的生活，这个问题别人给不了答案，这是一场对赌。赌个人的追求。

如果是我，我可能会去选择拼，因为对我来说安逸的生活很容易，但来自别人的认可和自己向上的追求，以及未来的不确定性可能带来更大的人生意义。每个人不一样。

我更多在房产配置上给予建议。首先公寓租金尚可，贷款结清的话出售税费太高，利润下降太多，不如作为稳定租金来源，长期持有。

对于后两套房，如果在贵阳生活，建议居住大平米改善生活。现有住房找机会出掉，可以去武汉做房产投资，也可以去杭州。两个人资金充裕，适当撬一定的杠杆。时间多就多去做副业。毕竟金钱是自由的基础。

如果选择杭州，那就都要出手，举家东迁。相信，只要努力，这种审核一定可以过的。你的学历找工作也是OK的，30岁正当时。




提问：星叔你好，本人36，已婚，有个2岁儿子，在一家网络公司做it，工作955，算上年终奖平均月到手公积金是2w，工作存了40万，爸妈给100万，目前深圳租房住。
我目前深圳户口还得3年，但是这点钱只能买50平，还要还贷30年。人到中年压力比较大。
如果回老家长沙，可以买好地段80平，还能余下50万，我又有点想回长沙，压力比较小，孩子也能上长沙比较好的学校。不过回去了就很难再出来了，而且长沙工资可能会低很多，比较纠结，你觉得该如何选择？


回答：人生短短几十年，关键是生活的舒坦，而不是在哪个城市，不是谁都适合一线。所以进入一线时，一定要做好一个规划，发展的不好随时准备离开。即使发展的好，也要早点买房。
因为每个人都有瓶颈期，35岁了还没有住房，还在到处租房，那是很麻烦的事情。随着年龄大了，收入降低，而房租还在继续上涨，你最终会离开一线，年龄大了再离开一线，那真不如早点离开。

所以决定你留在一线的两个条件：一个是工作，收入还不错，收入还满意。另外一个就是住房，房子负载了很多东西，有自己的房子才能生活的更好，城市化还在进行，房价上涨是大趋势，买房的事情要早点考虑，尽量早点在一线买，如果不能在一线买，可以在环一线买。看看那些35岁以上的同事，还留在一线工作的，要么是在一线买房了，要么是在环一线买房了。

如果觉得不能留在一线，要早点离开，去二线去省城也会有不错的选择，早点离开，早点到心仪的城市，早点在当地安居乐业，远比在一线不开心的飘着强。二线其实现在很多城市发展的也不错，生活也不错。

安居乐业，有房有车虽然世俗，却也实际，是过日子的保障，在一个地方不能做到这点，真的可以离开去找其他城市，找到适合自己发展的城市，而不是强留在一线，人到中年一无所有才被迫离开。

适合自己的才是最好的，这个事情越早想明白越好。




提问：星叔，中国人口出生率下降了，请问现在还能投资买房吗？20年后中国还有多少年轻人买房呢？
回答：第一、出生率下降，对于房产投资的影响要二三十年后才会体现出来，因为2022年出生的人，要2045年才会考虑买房。投资一二线和部分优质三线城市，大可放心，还有二三十年可以玩，想赚钱就要抓住机会了。


第二、非常多，数以亿计。


这个问题没有想出来的朋友，初中物理不过关，因为人口出生率相当于物理里面的“加速度”概念，虽然出生率下降了，但是每年依然有多则1000万，少则数百万婴儿出生，所以20年后，中国不缺年轻人


那么这个数字是多少呢？


过去20年，年均新生儿1500万左右，所以将来20年新增的购房需求，仍有3亿+人。这些人主要是2000-2020年出生的，三五年后，正当陆续刚需入市。当然，还有很多刚需的90后、80后，至今没有买房。


2021年开始，中国出口人口降至1000万，预计2021-2040，平均每年出生700万，20年，再产生1.4亿人。


3亿+1.4亿=4.4亿人！


4.4亿人什么概念？
比美国总人口还要多！


这4.4亿的需求，就是未来中国楼市的希望。但是这个希望只存在于五大城市群。




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