楼市松绑之下，哪些房子更好卖？

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撰文：悟净 美编：田青 校对：紫藤

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楼市出现新情况！

如何形容2021年和2022年的房地产？
一张图足矣。



根据中原地产研究中心数据显示，2021年全年调控次数为651次，同比上涨33%，创历史新高。
而到2022年5月份，最近关于房地产行业的消息都是利好，没有利空。
无论从一级市场土拍端，到二级市场新房与存量房，或是与买房人息息相关的信贷政策，都有了全面放松。
郑18条，更是吹响了二线重要城市放松房地产调控的号角。



大家应当习惯，房地产行业作为关乎百姓生活的衣食住行中，最大项的支出，一直都是支柱产业，以前是，以后也是。
而这个行业的特点之一，就是在不断鼓励与打压中螺旋式上升。
那么，从横眉冷对到百般呵护的转变背后，房地产市场也出现很多新的变化。
未来市场中，哪些房子会更好卖呢？
这是一个值得我们去观察和总结的问题，如果这个问题你想明白了，其实买房子这件事也就基本明白了。

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便宜，依然是促销量的杀手锏

今年的郑州楼市市场行情，我想先说个数据，大家感受一下。
2021年4月郑州全市商品房销售23933套（间），销售面积258.09万平方米，销售均价12489元/平方米；其中商品住宅销售21209套，销售面积238.79万平方米，销售均价12715元/平方米。

▲2021年4月份郑州市房地产新房市场销售情况

2022年4月郑州全市商品房销售8802套（间），销售面积103.64万平方米，销售均价11472元/平方米；其中商品住宅销售6898套，销售面积81.81万平方米，销售均价11922元/平方米。

▲2022年4月份郑州市房地产新房市场销售情况

短短一年时间，用冰火两重天形容，我感觉并不为过。
而且，大家要注意，2022年3月1日郑州发布了18条促进楼市的利好消息，当时的市场情绪还是比较高涨的。大家对于郑州楼市的未来，可以说因为新政的颁布而充满信心。
但是，政策出台后，市场的真实数据上，并没有太多的浪花。
直到五月份后，政策推动+利率降低+房价降低的三板斧，才让市场开始逐渐进入温暖行情。
对于真正刚需群体来说，没有什么比降房价更有效，更实惠了。
因此，在过去的几个月中，真正能够点燃市场热度的，反而是一些关注度不高的楼盘。
比如远洋沁园，在4月份开始，推出0首付、地铁口、央企现房的口号。
5800-6300元/㎡的价格可以说被贝壳刷爆了所有人的朋友圈。
对于特别刚需的朋友来说，这个楼盘的价格确实极具吸引力，因此虽然远，但也卖的不错。



还有荥阳绿都望晴川，也是卖的如火如荼。4900元/㎡特价房，价格让很多买房人直呼，比老家还便宜。当然大部分房源还是5000到5500元/㎡，但也由此可见，便宜依然是硬道理。



还有之前10万定房的佳田未来新城，以及谦祥万华城、华润置地琨瑜府、推出特价房的旭辉一江云筑等。
他们热销的原因，还是因为对比同区域其他楼盘有明显的价差。
不管你是打着工抵房的名义，还是特价房的幌子，只要便宜，就能卖，就依然有人买。
如今，4.25%的房贷利率基本处于历史低位，配合着超低的房价，即便房子有些问题和硬伤，刚需依然买单，这就是郑州刚需市场的现状之一。

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安全性，是当下最大的需求！

烂尾楼，提起这个词，让很多人深恶痛绝。
那点小钱，存一辈子，不容易。但被时代洗劫掉，很容易。很多人省吃俭用甚至还要背上几十年负债才能买房。
如果买到对的房子，房子一升值，可以轻松完成跨阶。
如果不小心买到烂尾楼之类的，全家将掉入深渊，万劫不复。
经常关注楼市动态的买房人应该都清楚，如今郑州楼市楼盘虽然比较多，但真的能让买房人相信的房企，能够保证安全交付的楼盘却并不多。



安全性，在当下成为买房人最在意和看重的首要条件。
这一种情绪表现在市场中，也十分明显。如今靠谱的安全房企，比如知名实力国企和央企，以及部分靠谱的国资背景房企和少部分实力房企，都成为区域内的香饽饽。
反观其他小开发商的楼盘，和一些没有良好口碑的楼盘，是越卖越难、举步维艰。
相对来说，引领郑州市场的热点楼盘，都是比较靠谱的安全楼盘。



比如，华润置地旗下的华润郑东万象城·幸福里 、华润瑞府、华润新时代广场、华润琨瑜府等。
保利发展旗下的热卖明星楼盘保利璞岸和销售已近尾声的保利天珺与保利天汇。以及保利海德公园和保利大都汇、保利和光屿湖 、保利金茂时光悦、保利云上、保利文化广场等项目都成为买房人放心的选择。
当然也少不了大央企中海地产，在郑州市场上中海云著湖居继续着中海云鼎湖居的热度，而且惠济核心区的中海湖滨世家一期即将交付，中海依然是不少买房人的优选。
同时，还有改变区域气质的郑州华侨城和中原华侨城，说实话，每次去郑州华侨城的时候都会有惊喜出现，落地的实景美不胜收。
还有我经常会路过的招商美景雍瑞园以及金水北的热销盘招商美景美境。
安全性没问题的除了这些，当然还有中建、中交、电建集团。以及万科、碧桂园、绿城、金地、普罗、星联、永丰等房企。
当然，因为篇幅及个人的认知有限，没有上名单的房企并不意味着不安全，至于你买的项目是不是足够安全，可以后台留言，我们进行讨论。

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物业，成为幸福与否的最大权重！

物业与业主的相爱相杀，从你买入这个房子的那一刻开始，就注定要伴随你漫长的居住生涯。
经过去年的7.20暴雨后，很多人开始明确意识到，一家好的物业不仅仅是服务那么简单，关键时刻，可以救命，也可以让你的财产蒙受损失。
尤其是自媒体时代，人人都是发声者，好的物业会在网络上不断发酵成为更可信的加分项。
反之，差劲的物业，也会因为其表现而受到所有买房人的关注，从而把这家开发商的相关项目都拉黑处理。
因此，物业的作用甚至在短时间内超越地段，成为郑州人买房置业考虑的重要因素。



对于开发商来说，物业的作用从以前卖房的辅助，到现在成为买房人除了安全、地段之后考虑的重要加分项，显得越来越重要。
而且，物业和房地产行业不同，它具备轻资产、低负债、稳定现金流、高成长特点。因此，物业公司拆分上市备受资本市场的追捧，因为它成为少数能够给房企带来正向现金流的优质业务。
如今，好的物业能够真正拉动房地产品牌价值，从而在市场竞争中取得优势已经成为共识。
这背后，其实是房地产行业的逻辑变了，要从卖房子向卖服务转变，把自己从大爷变成服务员，才能够赢得客户的心，进而赢得市场！

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结语

本文其实不光是写给买房人，也是写给开发商。
我们要知道这世界，唯一不变的就是一直在变。



数年来，买房人的需求和房地产的玩法都发生了深刻的改变。
我们如果依然是拿过去已经过时的方法论去买房，必然会付出高昂学费。
同样，如果开发商还是以吹牛逼、画效果图的姿态去卖房也会举步维艰。
未来好卖的房子，一定是安全+舒适+价格合理，以及未来能够提供良好、优质物业服务的好房子才足够打动买房人。
从这一点上说，其实这个市场是在不断进步的。
之所以你的房子不好卖，至少是文中提到的一至两项出了问题！

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备注：

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